2017-06-27 記者沈婉玉／台北報導

合作金庫銀行2015年11月率先開辦商業型以房養老貸款以來，土銀、華銀、台企銀、一銀、台銀、高雄銀、中國信託商銀及台新銀行都陸續開辦，最新加入的是上海商銀。開辦貸款成數最高7成、年限最長30年期的以房養老業務「青松來富」，總計已有9家銀行開辦。截至5月底，總計合庫、土銀及華銀等承作以房養老貸款的前三大銀行，共計辦理了1469件，核貸76.29億元。

5大問題

但畢竟以房養老才推出一年多，還是非常新的商品，很多民眾仍對以房養老貸款滿腹疑問，合庫銀行整理民眾最常問的五大問題：

1.目前有房貸 還可申辦以房養老？

答案是「可以」。但銀行會將尚未還完的房貸金額，納為考量因素。合庫銀行表示，持續正常攤還的房貸，若剩餘貸款金額不多，銀行會依擔保品評估總值，協助辦理代償。

例如，房子評估總值2500萬元，房貸還欠300萬元，房子價值還有2200萬元，以約6成5來計算，則以房養老額度是1440萬元，期間30年，每月撥給4萬元，可用於支付老年生活費用。

2.往生後房子如何處分？

銀行會先請繼承人清償借款，繼承人可以自有資金清償、自行出售房子來償還現欠，或與銀行協商等繼承的房子過戶到繼承人名下後，由繼承人來申請房貸「借新還舊」。

若繼承人不願處理這筆以房養老貸款，則銀行會向法院聲請拍賣房子，賣得的價金先償還銀行借款。若有剩餘會歸還給繼承人，如不足清償則會繼續對借款人的其他財產進行追償。

3.借款人年老失智了怎麼辦？

若借款人因失智等因素受監護，宣告致喪失行為能力時，經監護人同意後，銀行仍可繼續撥款。若未取得監護人同意，可能會被監護人主張借款人無受領能力，就會發生契約無效，無法撥款的情形。

4.沒有繼承人 身後如何處置？

獨身沒有子女的人，如果死後契約還沒到期、錢還沒領完怎麼辦？合庫銀行表示，可指定鄰里長或鄰居好友為通知義務人，於借款人死亡的翌日起20個營業日內通知銀行；其遺產於清償債權並交付遺贈物後，如有剩餘，則歸屬國庫。

5.已出租的房子 是否可貸款以房養老？

「可以」，但要依銀行擔保品估價辦法，出租房屋估價時要扣除押租金，放款率最高以64%來計算。

3個卻步

然而，推動以房養老貸款，主要不是為了獲利，而是要讓老人家不要窮的只剩下房子，但仍面臨很多傳統迷思。

1.傳承遺產的觀念

台灣多數老人將房產視為重要遺產，不願意把年輕時奮鬥而來的房產賣掉或向銀行借貸，甚至認為老了還要抵押房子借錢不光彩、沒面子

2.誤認貸款以房養老 房子就變銀行的

辦理以房養老貸款，就像辦房貸一樣，只是把房子抵押給銀行，所有權及使用權還是借款人的，到期只要清償借款，房子就會回歸所有權人或繼承人。

3.提早往生會吃虧

如果辦了500萬元的以房養老貸款，若5年後領了100萬元人就離開了，是吃虧嗎？合庫銀行說，若繼承人不願意還100萬元，假設銀行拍賣房子獲得價款700萬元，在清償100萬元貸款後，600萬元還是會回歸繼承人所有，不會吃虧。