【經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】 2011.05.25 08:54 am
  
政府打炒房，銀行辦理土建融轉趨嚴格，建商轉向壽險公司融資。近期不少建商轉讓「不動產信託受益權」給壽險公司，壽險業者的報酬率可高達6%，優於其他固定利率工具的報酬。

在林口推「世界首席」預售案的甲山林，今年3月把即將交屋的汐止「甲山林天廈」，以10億元價格，將信託受益權轉讓給台灣人壽。

上周五，京業建設也與宏泰人壽簽約，將京業建設位於捷運新北投站附近的「京倫吾悠」不動產信託受益權，以6億元的價格，轉給宏泰人壽。

壽險業者表示，在銀行緊縮不動產授信後，近期有愈來愈多建商前來接洽，有意將信託受益權轉讓出來，希望提前取得資金蓋房。

金管會允許保險業投資「不動產信託受益權」額度，為保險業資金的2%。從目前資金運用總額約10兆元來算，保險業可投入這類商品的總金額可達2,000億元。據了解，因為近期案子多、且收益率都不錯，不少壽險公司正在評估要投資。

金管會表示，如果保險公司覺得這些不動產的開發案有開發潛力，可以去購買不動產信託受益權。若掌握不錯的案子，對收益有利。

宏泰人壽表示，京業建設旗下建案賣得很好，因此購入其不動產信託受益權，合約為三年；這三年內，宏泰人壽可以領取固定的收益，每年有6%，高於其他固定收益商品報酬率，合約到期後，建商將返還全部本金。

宏泰人壽表示，購買不動產信託受益權，有點類似貸款，前提要確保建商的還款能力。京業建設這個建案總銷售量有40多億元，是新北投的住宅指標大案。

外界好奇，為何「不動產信託受益權」的報酬率可以高達6%？相關業者解釋，建商正在建造的不動產，資金已經交付信託，因此，建商即使倒閉，錢在受託銀行手上，壽險公司還是可以拿回本金。不過，其擔保順位排在較後面，例如若建案無法繼續下去，資金必須先還給其他債權人。

新聞辭典》不動產信託受益權

建商將民眾買預售屋的錢都交付銀行信託，稱為「不動產信託」，由受託銀行視建案工程進度，逐次撥款給建商、專款專用，可降低建商倒閉、捲款逃走風險。

等到建案開發完成後，不動產的銷售收入，屬於信託利益，銀行將交給受益人（建商）享有。

不過，建商若希望提早拿到更多的資金，而不是工程完成之後才拿到全部資金，可以轉讓「信託受益權」給其他投資者。在建案完成之後，受託銀行就把錢分配給這些投資者。

金管會明訂受益權轉讓，只能賣給專業投資法人、或具專業知識的高資產自然人等，並要求建商不得以客戶價款已交付信託的方式誤導客戶。