工商時報 本文由元宏不動產估價師事務所所長鄭義嚴提供

台北市長期平均房價走勢為例，短線波動無可避免，但長期走勢仍 為向上趨勢，一方面為通膨效應使然，另一方面也是台北市土地（原 料）日漸稀少所產生之效應，然而在土地（原料）供給量大之區域或 缺乏重大建設之區域，房價走勢未必呈現上升趨勢，元宏不動產估價 師事務所提供購買不動產時應有之概念，供各界人士參考： 一、不動產具使用與收益之效益：不動產與其他金融商品最大差異 ，在於不動產係屬實質有形資產，所有權人可藉此不動產產生所謂「 自住效益」及「租賃收益」；而一般金融商品（如股票、基金等）則 需看該商品本身投資標的之收益情況，以決定該商品於市場上之交換 價值及孳息數額，並無不動產所能產生之「使用效益」存在。簡言之 ，即不動產較一般金融商品多了可以自己使用的機會價值。

二、不動產價值決定於區位條件：擁有絕佳區位條件之不動產，相 對於市場上需求熱切、供給有限，其「自住效益」與「租賃收益」皆 較高，自然所反映出是較高的交換價格水準與較高之保值性。

三、不動產價格具向下僵固性：不動產價格之形成，就成本之角度 而言，即為土地成本與建築工程成本之總和，並加計開發利潤與資本 利息而得。

四、不動產存在流通性問題：不動產因具有總價高、交易資訊透明 度不足、買賣程序冗長、產品異質性等特質。

五、重視不動產「價值」與「價格」之差異：「價值」係為衡量某 人對某一物品效用程度所產生之功用認定；而如將價值經適當之市場 行銷，並將市場交換價值予以貨幣化，即為「價格」。簡言之，「價 值」可藉由某人投入資本、勞力、企業家經營等因素創造而得，不同 的人投入不同的經營手法，將會創造出不動產之「價值」，如新光三 越的經營造就出三大都會區地王、不動產經紀業藉由廣告包裝行銷而 創造不動產價值等，即為此項概念之實例，亦即「價值」可藉由個人 或企業家之經營方式創造而得。舉例而言，一間市價1,000萬的店面 ，經過適當包裝經營後，可能可以創造出1,200萬的價值，那麼當下 的1,000萬就具有投資潛力，因此於買賣不動產時，如買賣價格低於 合理潛在價值，則可以建議買進，反之亦然。也因此可以驗證，一般 而言，一宗不動產之交易，是由效用最高，出價最高者獲得之。

綜合以上所述，如果投資購買不動產時可以掌握並注意以上五個不 動產特性，相信就能在景氣混沌未明的時候挑選到不錯而且適合自己 的標的，不但達到保值的目的，更有可能達到增值的目標，成為不動 產達人其實並不難。

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