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百足之蟲,死而不僵 -- 社區大樓住戶在內部想開設補習班
2014/03/05 11:36:44瀏覽6248|回應18|推薦184

引用文章你們要上一號嗎?

前晚 2014-03-03 遛狗,由於忍者小不乖突然又癱瘓,老娘小肉球抱著牠,出來咱們社區公寓(沒使用用娃娃車,因為它閒置許久,俺忘了清洗它)。在大門口,看到管委會主委,俺放下癱著的忍者小不乖--媽媽要吵架。

俺對這男人主委說,D棟住戶要在大樓的內部開設補習班,二月下旬已高姿態地在大樓內部該戶外牆置設廣告,且聲稱三月開始營業,姑奶奶於2/25即央請警衛室轉達給你字條,說本人要求召開緊急管委會會議,你為何沒有反應?

主委竟然說彼戶「一切合法」,她要開補習班是她的權利。

俺和這男人大吵一場,俺罵他:你丟不丟人呀,什麼都不做,死扒住主委位置!

我們吵的很兇,在大門口,吵到附近店家都出來觀望。老娘罵人很有「哲學」,用字因人因景而異,通常能把對方氣死,卻無法指控俺公然侮辱。


2014-03-04 晚,小肉球遛狗回來,在警衛室碰到這位要開設補習班的D小姐,她不住在這裡。

D棟「住戶」早在去年秋末就要在大樓內部開設補習班。今年二月底,她給管委會函,說新北市教育局的執照發下來了,管委會收到她的通知的同時,她把該戶面臨花園中庭的外牆玻璃窗全換成廣告看板,並宣稱三月初就開張營業。

回溯元月份--不是舉行過新北市教育局、工務局在本社區的三方會談嗎?那時候,官員們都勸她別在本社區大樓的內部開補習班嗎?她那時,不也打算聽勸,擊退堂鼓嗎?

但,官員說一套,做一套。新北市教育局發給她營業執照,是在俺預料之中的,但俺沒料到她竟然以為教育局營業執照就足以讓她開業,更沒料到管委會收到她的開業通知以後毫無作為,簡直在替她護航嘛。

昨晚看到她,她一付老神在在的模樣,在交待警衛室怎樣怎樣。

小肉球接近她,問她妳就是要開補習班的負責人D小姐嗎?

她答,我就是,怎麼,有問題嗎?我一切合法。

小肉球說,怪怪!妳講話怎麼這麼像我們管委會主委呀,他也說妳一切合法,妳也說妳一切合法,但是妳並不合法。

她答,新北市教育局已核發給我執照了,新北市工務局也核准我在這裡營業了

小肉球說,敝姓H,是這裡住戶,俺說妳不合法。俺不管新北市教育局,只管新北市工務局,因為它是公寓大廈的地方主管機關。俺今日已起草函件,致新北市工務局,副本致妳,俺可以證明妳要在本社區大樓內部開設補習班不合法。

她說,不要這樣嘛,聽說妳也是英文老師,歡迎妳來兼差!

俺答,謝了,俺只教大學和研究生。〔按:俺討厭這女人才這麼說〕言歸正傳,俺說妳不合法,嘿嘿,俺才不管妳說新北市工務局對妳怎麼說,它是《公寓大廈管理條例》的地方主管機關,俺請問妳哪個新北市工務局官員核准妳在這裡開業,妳又能提出什麼憑證。俺料想妳沒有憑證,可能只是新北市工務局官員私底下如此向妳保證,但就憑妳這句話,將來,妳必須提出這人的姓名及職位。

俺說,妳捲土重來,咱們就見真章吧,哪個工務局官員對妳作出保證,俺視情況,未來不排除對彼官員祭出《公務員貪汙瀆職條例》與刑法的瀆職罪。告訴妳,俺今日已作出管委會致新北市工務局函的草稿,已交給警衛室傳達,副本致妳。本社區大樓雖無住戶規約來規範妳的商業行為,但本社區大樓在 2013-11-24 的住戶大會決議已規範妳的商業行為。俺也感謝網友襄助,找到法條規章與判例,很簡單,妳要開張,到時候恐怕妳必須休業。

她,好像被俺的氣勢嚇到了,變得很小女人模樣,沒講什麼值得重述的話。


2014-03-04。

有沒有內神通外鬼?俺不禁狐疑。這麼一件大事,D棟D小姐在去年秋末要在大樓內部開補習班,原先是很趾高氣昂的,揚言管委會不准就告死管委會。這麼一件大事,主委竟不列入年底住戶大會的議程,並且裝可憐,對大家說「我努力去問公家單位了呀,沒辦法呀,她一切合法」,但,她合法到哪裡去了呢?

還有新北市工務局,去年年底的三方懇談有列席,官員在勸她改變心意,怎麼她昨晚又說工務局核准她了呢?假如新北市工務局白紙黑字核准她,俺必告新北市工務局,還要找媒體來見識工務局是什麼德性。

昨日,2014-03-04,由於管委會沒作為,俺做了管委會致工務局函草稿,嘿,你們沒辦法寫,俺幫你們寫!早上交給警衛室傳達,到晚上都沒傳達,說找不到人。

晚上九點鐘,俺打電話給保全行政組長,說管委會可以修改,卻不可以不發,若不發函給新北市工務局就沒有案子。俺給管委會三天,身為區分所有權人,俺可以自己發,但屆時必兼檢舉本管委會不執行+違悖住戶大會決議。

嘿嘿,保全行政組長說管委會已收到了。

我們社區大樓沒有完善的住戶規約,民國87年的住戶規約沒禁止這類型的營業,將近20年也沒有這種問題,怎麼主委上任,引進這家保全公司,就產生這種問題了呢,主委甚至在去年年底的住戶大會(即區分所有權人大會)也沒有把這件事排入議程,並且首度不把住戶大會會議決議依法發致各區分所有權人。

是小肉球在住戶大會下面 "鬧",主席不理俺,俺 "鬧" 到台上主席威脅要叫警察架俺出去,旁邊一批住戶噓俺,俺仍無懼,主席才把俺的提案排入臨時動議,僥倖通過決議;會後,俺等待大會會議紀錄,等到超過《公寓大廈管理條例》的規定時限,管委會主委竟然仍然不把住戶大會會議紀錄發致各區分所有權人,是小肉球又去 "鬧",俺說你不發俺就檢舉你,他才依法發給各區分所有權人。

有鬼!我們歷來都立刻發,他是否想讓住戶大會決議不合法?

管委會不發函給主管機關新北市工務局,俺昨日替他們寫了,如下:

收件人:新北市政府工務局

    22001新北市板橋區中山路11615

寄件人:xx大廈

    地址 xxxx

副 件:xx大廈D棟欲開補習班住戶 xxx 

    地址 xxxx

時 間:中華民國103年3月4日

速 別:急件

附  件:A. xx大樓第xx屆區分所有權人會議紀錄

           B. 自由時報報導

主 旨:xx大樓D棟住戶xx在內部開設補習班(安親班)案

內  容:

xx大廈D棟住戶xx,計畫在本社區內部開設補習班,本社區大樓民國102年11月24日召開第xx屆區分所有權人大會,會上討論D棟補習班事項,並於會中作出決議(第九項第三條):反對設立D棟該住戶所云補習班(安親班)等營業場所。

該住戶(或區分所有權人)罔顧本社區大樓第xx屆區分所有權人大會決議,兀自違反《公寓大廈管理條例》第八條、第十六條,在面對中庭花園之外牆面玻璃窗設置廣告物暨違規使用,並且宣稱即將開張營業。

本社區大樓第xx屆區分所有權人大會已有決議反對在本社區內部開設此等營業場所(見附件A),並且自由時報報導工務局說若有住戶大會決議即不可如此:

「工務局說,如果區分所有權人會議或社區規約中早有決議或規定,社區不能經營餐廳、音樂教室或補習班等特定行業,就可禁止住戶經營,反之則不能事後再透過區分所有權人會議或社區規約來禁止,只能向住戶規勸,不然也可以向環保局或警察檢舉噪音污染等來解決」(見附件B)

本社區大樓之第xx屆區分所有權人大會召開於 2013-11-24,會議紀錄依法公告暨發送各區分所有權人,彼時,本社區大樓D棟補習班尚未開張營業,故爾大會決議早於該棟住戶之商業行為,它雖即將開張營業、卻仍未開張營業。本管委會茲懇請主管機關新北市工務局執行《公寓大廈管理條例》,阻止本社區大樓該住戶在本社區開設補習班。

附件B:

http://www.libertytimes.com.tw/2007/new/oct/30/today-north3-2.htm

公寓大廈有爭議 委員會協助調處〔自由時報記者陳文正/桃園報導〕公寓大廈社區糾紛頻傳,桃園縣政府工務局成立公寓大廈爭議事件調處委員會,協助公寓大廈社區住戶處理糾紛,替社區住戶「管管家務事」。

桃園縣政府工務局表示,目前全縣有兩千五百六十七個登記的社區管理委員會,光是使用管理課長,每個月至少就要處理近十件社區糾紛案。 

如果案情相當複雜,或是工務局人員在聽取兩方意見後,仍無法斷奪,才會交由公寓大廈爭議事件調處委員會,由委員會內的律師、建築師、縣府地政、法規等專家及主管單位代表討論。

工務局也說,公寓大廈社區的糾紛以建商在交屋三、四年後的保固問題較多,例如漏水、生壁癌等,這些問題住戶可向縣府的消費者服務中心申訴。

另外,有些社區對住戶開設餐廳,造成油煙、人來人往及廚房的安全等問題相當感冒,也有住戶對社區內有人開設音樂教室或補習班,上課及學生造成的噪音無法忍受。 

工務局說,如果區分所有權人會議社區規約中早有決議或規定,社區不能經營餐廳、音樂教室或補習班等特定行業,就可禁止住戶經營,反之則不能事後再透過區分所有權人會議或社區規約來禁止,只能向住戶規勸,不然也可以向環保局或警察檢舉噪音污染等來解決。

( 在地生活大台北 )
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引用網址:https://classic-blog.udn.com/article/trackback.jsp?uid=meatball2&aid=11494906

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小猶
2014/03/08 15:32

 2013/11/24 住戶大會決議通過 "反對設立", 那麼, 管委會就沒有執行住戶大會的決議.其實沒人想做管委.若藉此轟他下台正和他意.應該是聯合管委會及住戶來給補習班業主壓力.再經您敢言之熱心人士在旁助力一把.讓他經營困難自動離開屬上策.請出工務局他太極拳一打推過來推過去最後上法院也許是數年後才有結果.熱度早已不見.當務之急還是盡速訂新規約.並公告周知.

管委會是應該跟工務局再抗議才對.或者請工務局出具黑紙白字公文書明"雖住戶反對但仍堅持准予營業"

看他們敢不敢出具.這樣你們在進行下一步陳情或抗議會更有利.尤其是選舉將近.就給敵對民代他們點舞台吧!3/12你們的會議室只有委員開會還是很多住戶會旁聽?如果該棟住戶踴躍出席並抗議表示有可為.若根本無人要來或寥寥數人.一人難擋眾嘴.不過找工務局解決之前還是建議先做好門禁管制先給予學生不便再說吧!話說怎會有如此腦殘之業主竟挑在最裡面的住宅設立補習班

小肉球(meatball2) 於 2014-03-08 17:36 回覆:

住戶規約是正事, 幫管委會按照政府的範本寫了規約草稿, 但管委會束之高閣.

眼前, 就補習班一案, 我們只有 2013/11/24 的住戶大會決議作為應付D小姐的 "武器", 感謝您提醒, 小肉球今天上午去找外聘保全公司的總幹事, 去查該項住戶大會會議紀錄有無報備.

阿彌陀佛 -- 元月份向區公所報備了, D小姐的新北市教育局執照是2/17核可發下的.

您說 "委實沒有人想做管委", 錯了, 死扒住不放!  尤其主委, 動不動就說他不想做, 小肉球 3/3 在大門口跟他大吵一架, 他又說他做主委是義工, 不想做了, 俺指著他鼻子罵 "你丟不丟人呀, 疑似放水, 偷懶卸責, 還死扒住主委位置不放"!

管委會做 "不動明王", 應該立刻致函給工務局再抗議, 俺 3/4 都幫他們寫好函件了 (見本文), 嘿!  

俺料想工務局不敢核准D小姐 -- 那是她吹牛的, 而俺將把工務局揪進來與她對質.

下週, 在俺砲轟下, 管委會終於召開臨時會, 屆時會有住戶來旁聽, 俺也會在場, D小姐也會來, 小肉球要好好大戰一場.大笑

3/4, 俺跟D小姐打過照面, 俺沒說她 "腦殘", 俺說妳 "異想天開".  (俺和人講話很小心, 所以罵人從不惹官司.) 


自由聯盟
等級:7
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2014/03/08 02:26

加油喔

這個法令真的很複雜

小肉球(meatball2) 於 2014-03-08 03:43 回覆:
謝謝自由聯盟!  小肉球會加油!大笑

小油
2014/03/07 22:53
就算反對開業.協調或申訴中也不可影響其營業.畢竟也有法院判管委敗訴之前例.且須賠償營業損失
摘錄其中一部分
 
管委會,可管不可罰

葉雪鵬(曾任最高法院檢察署主任檢察官)

    。起因是該大樓的區分所有權人會議,為了維護大樓整體美觀,通過一則「規約」,禁止住戶在外牆窗戶裝設鐵窗。一位何姓住戶不理規約,自行在住宅的外牆窗戶裝上鐵窗,管理委員會認為何姓住戶此舉違反了大樓住戶的「規約」,要他回復原狀。何姓住戶置之不理,管理委員會便將何姓住戶進出大樓大門使用的感應磁卡消磁,使他無法進出大樓。對管理委員會提起民事訴訟,要求賠償損害。新聞報導指何姓住戶已獲得法院勝訴的判決,管理委員會必須如數賠償何姓住戶的損失。

       「規約」-是公寓、大廈區分所有權人為了增進共同利益,確保良好生活環境,經過區分所有權人會議決議制訂的書面公約,公寓、大廈全體住戶都應遵守,住戶如有不滿規約內容的約制,也只有默默承受,因為規約是經過區分所有權人會議通過,具有住戶共同意見的基礎,少數人縱有不同意見,也只有共同遵守,不容自作主張,惹是生非。大樓外牆不得裝置鐵窗,目的是在維護大樓外牆的整體美觀,可以增進大樓的價值。管理委員會對違反「規約」的住戶要求回復原狀,具有捍護全體住戶權益的正當性。為什麼要負起民事上的損害賠償責任?問題是在執行方法過於粗糙的緣故。

              「人民之財產權,應予保障。」是我國《憲法》第十五條所明定。關係人民的權利義務事項,依《中央法規標準法》第五條第二款的規定,「應以法律定之。」大樓住戶的「規約」,只是約束大樓住戶的一種公約,不具法律的效力。《公寓大廈管理條例》的法條中,也沒有賦予對違反規約者有處罰的權力,則在無法律的依據下,逕行作出處罰的措施,便是違反保護他人的法律,他人如果因此受到損害,依民法第一百八十四條第二項的規定,要負損害賠償責任。

       也許有人覺得法律如此規定,管理委員會對於住戶違反「規約」的行為,豈非束手無策,任由不守規約的住戶為所欲為,使整棟大樓外觀面目全非,也非大樓區分所有權人之福。關於這點,管理委員會只要依據這條例的相關規定,細心處理,是可以完滿解決的。因為這條例的第八條第一項明定:住戶在大樓外牆裝置鐵窗,大樓的規約已有規定,或者區分所有權人會議另有決議,只要規約或決議曾經向大樓的主管機關報備過,住戶就有遵守的義務。違反這項規定,依同條第二項規定,管理委員會應予制止,經制止而不遵從,應報請主管機關依第四十九條第一項規定處以罰鍰,同時可以要求這住戶在一個月內回復原狀。「逾期未回復原狀者,得由管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。」管理委員會有法定的好方法不用,卻自行擴權損及他人權利,賠了金錢可說是咎由自取,不能責怪法律規定不周詳!

[本文從法務部全球資訊網中摘錄,文中所援引之相關法規如有變動,仍請注意依最新之法規為準。]

資料最後更新日期 2013/1/7

小肉球(meatball2) 於 2014-03-08 03:42 回覆:
俺明白這個道理, 管委會本來就不是執行罰則的單位, 所以俺才起草公函, 要求管委會發此函給工務局, 工務局是主管機關, 有權禁止D小姐營業.


您所引述的文章提到台中某管委會, 它本來就錯了, 何姓住戶違反規約在在外牆窗戶裝設鐵窗是一碼子事, 該管委會禁止何姓住戶出入妨害行動自由是另一碼子事.

小油
2014/03/07 22:40

相關資料可參考http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=4&Itemid=5#a7內政部營建署「公寓大廈管理維護委託專業服

Q117.公寓大廈除住宅使用外,是否可做其他用途?其限制如何?

答:公寓大廈管理條例第五條規定,「區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」其立法目的係在規範專有部分之使用正常化及創造相互間之共同利益。
而建築物之「正常使用」究係何指,概括而言,只要符合法令規定之使用方法即屬正常使用。亦即第十五條第一項之規定,「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。」而區分所有權人共同利益之行為,是建立在以人為基礎之健康、安全、無壓迫感、非擁擠、無損毀、無髒亂、無高度噪音及充分私密性、衛生等林林種種。
以人為主體的群居生活條件之完整被保護與不可侵犯之共同利益行為,此見諸本條例後述之修繕、管理、維護及至管理委員會之輕度介入行為,都是以共同利益為內容之延伸性規範。務案」-公寓大廈管理Q&A彙編 第117題

小肉球(meatball2) 於 2014-03-08 03:33 回覆:

小油, 我們這個社區大樓的問題就在於住戶規約不完善, 它於民國87年制訂, 只有薄薄兩頁, 沒有禁止開設補習班 -- 外部臨街部分與大門進入後的內部都沒禁止, 它根本沒提.

公寓大廈管理條例第五條不適用, 它的文字太鬆散, D小姐口口聲聲沒有違反 "公共利益", 很不幸地, 我們管委會竟和她 "口徑一致".

目前, 小肉球握有的武器是 2013/11/24 住戶大會決議通過 "反對設立", 那麼, 管委會就沒有執行住戶大會的決議.

此外, 2014/03/04, D小姐對小肉球說她已獲得新北市工務局的核准.  俺就要拿她這句話把工務局揪進來對質: 誰核准她?  工務局憑什麼核准?  D小姐說謊嗎?


江山改 : 七月七日夢醒時分
等級:8
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多數決 防暗箭
2014/03/06 13:50
社區管委會是基本民主,

故雖有理,但仍須有人才行.

一.D棟可獨立, 自組管委會, 部分社區業務授權執行,

二. 補習班顯然已通黑白兩道,應知己知彼, 先自保,再求勝!

三, 可化暗為明,要求收取過路費,電梯費,水電費,清潔費,折舊費,空氣費...

四.補習班是人多才有利.如環境不利.自然知難而退...

補習班大樓竄白煙 疏散後找嘸火源2014年02月16日
【劉榮輝╱台南報導】台南市中西區中山路一棟大樓昨天上午傳出陣陣白煙和燒焦味道,
消防局獲報到場搶救,只隱約聞到一些燒焦味道,慎重起見,仍疏散大樓住戶,一家補習班學生下樓還直說「好臭!」
因遍尋不著起火點,證實虛驚一場。

社區管委會善經營 每戶送萬元紅包
小肉球(meatball2) 於 2014-03-07 04:48 回覆:

D棟不能獨立, 目前, 管委會就在讓D棟獨立, 把此事限制於D棟, 這是很奸巧的伎倆, 補習班之事不告知D棟以外其他住戶, 住戶看到內部外牆廣告看板, 也交待警衛回應 "那是D棟的事, D棟住戶自會處理, 與你們不相干", 並且進行資訊封鎖, 此議題發生什麼事, 只在D棟電梯內公告欄通知.

不能隨便徵收費用, 大大違法, 管委會沒此權限, 就算有此權限, 它似乎 (已不是 "似乎" 了) 在袒護此外來侵略者.

3/12 終於要開管委會臨時會議 -- 被俺 "鬧" 的, 討論補習班的事.

放心, 小肉球很安全 -- 俺的問題一向是缺乏時間與精力.

只有俺告人, 沒人敢告小肉球, 但, 俺告人也需要有時間和精力呀.大笑


陳正華 牧師
等級:8
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2014/03/06 02:36

怎麼雨不下了?

還是我記錯了....

小肉球(meatball2) 於 2014-03-06 05:19 回覆:
小肉球部落格約在 0:00 ~ 8:00 這個時段會換新版的山頭, 名喚 "值夜生".大笑

筆記阿本
等級:8
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純屬杜撰
2014/03/05 23:11

D小姐 : 不要這樣嘛 , 聽說妳也是英文老師 , 歡迎妳來兼差 !

肉球姨 : 林老書喀好 , 老娘都教大學與研究生 , 瞎了妳的D眼 ,待老娘好好收拾妳 .

社區主委 : 不... 不干俺事 , 俺也是受害人啦 . (怎麼山東腔了?)

警衛 : 偶素今天才來上班的啦 , 偶瞎米都不豬道 . (原住民變聲台灣國語)

小狗皮皮 : 汪汪 .. 媽咪加油甘芭代 ! 汪汪 !  (只有皮皮最正常 )

 

 

 

小肉球(meatball2) 於 2014-03-06 05:16 回覆:

這管委會真可惡!   

主委與他的同夥把持管委會, 其他管委都很, 被主委他們牽著鼻子走, 管委會把這議題只局限於D棟, 對住戶洗腦, "這只是D棟的事".  

不, 內部設立補習班影響整個社區大樓, 一群自私+昏昧的笨蛋!大笑

問題癥結就在於D小姐要在內部設補習班並不合法.

教育局會給她執照早在俺預料之中, 她說工務局也核准, 俺猜測她在說謊.

俺很清楚朱立倫的新北市政府工務局那夥人是什麼德性, 他們可能在敷衍她, 他們很怕事, 很懶惰, 並且自己主管公寓大廈管理條例, 俺發現他們自己都搞不清楚條例, 俺很不願說他們是飯桶, 俺必須說他們是很糟糕的官僚.

沒關係, 老娘會克服這個古怪的管委會, 也會好好教化一下工務局的官僚.


寧靜姐
等級:8
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2014/03/05 19:54
一人的力量太單薄了,是否要找議員或立委呢?
小肉球(meatball2) 於 2014-03-06 05:04 回覆:

我們找過民意代表, 元月份的三方懇談 (教育局/工務官員, 補習班負責人, 管委會代表) 就是民代促成的, 他自己也來了, 當時補習班負責人似表現退意, 官員似完全站在住戶這一邊.

沒想到二月底, 補習班負責人D小姐就洋洋得意地把她剛收到的教育局營業執照COPY給了管委會一份, 並且在她那戶面對中庭花園的外牆玻璃窗全覆蓋了廣告看板, 還宣稱三月初正式開張營業.

而現在, 主委的真面目也露出來了, 他竟然和D小姐口徑一致: 一切合法, 不能禁止.

俺若真去阻擋, 她開不成的, 俺的問題不在力量單薄, 在俺沒有時間與精力 -- 但, 沒有時間與精力還是要找到時間與精力.

這事俺阻擋定了!

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