屋主拒絕成交仍應支付房仲服務費，無效

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【高雄律師法通法律事務所/蔡所長】

據報載，房仲在委託銷售契約中都會約定：「委託銷售期間內，委託人如拒絕以本委託條件與房仲所介紹對象成交者，仍應支付服務費給房仲」，今台灣高等法院103年度上易字第96號於判決認為，房仲業此一條款剝奪賣方的賣屋決定權，對賣方不公平，違反消保法，應屬無效。

按居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第568條第1項分別定有明文。審諸系爭委託契約書載明「委託銷售」、「服務費」、「委託條件」、「所介紹對象」等約定文字觀之，顯見系爭委託契約確有居間契約性質。細繹系爭契約書第五條第1項內容可知，倘仲介與介紹對象協議以系爭委託書之委託條件成立買賣契約，賣方不得拒絕，否則即應給付系爭服務費，顯然壓縮賣方是否與上訴人報告之訂約對象締約之自由。易言之，仲介若僅以委託條件媒介訂約機會，即得不顧賣方有無成立契約之意思，已剝奪賣方優於委託條件或選擇交易對象之自由，而喪失居間契約謀求委託人即賣方利益之立法意旨。基此，系爭委託書第五條第1項約定排除民法568條第1項規定（成立始得請求報酬），然與居間契約之立法意旨矛盾，違反消保法第12條第2項第2款規定，至為明顯。

本件簽訂系爭委託書之目的，乃透過仲介報告訂約機會或為訂約媒介，以取得較有利條件始決定是否出售系爭不動產。倘仲介可不論磋商結果是否為符合賣方屋主之較佳利益，即得以委託條件強令賣方選擇接受或給付服務費，致賣方無取捨權利，仲介亦無盡善良管理人義務為磋商之必要（即替屋主尋求更高優惠條件），要難達成系爭委託契約目的，與消保法第12條第2項第3款規定有悖，至為明悉。而觀諸系爭議價書下方所載：「賣方同意出售確認：賣方同意依上開內容出售無誤。」其真意當係賣方於系爭議價書前，有不賣之權利，而買方在賣方確認前，亦有不買之權利，因此，依系爭委託書第五條第1項約定，賣方如拒絕與仲介介紹之對象成交，即需給付系爭服務費，顯與系爭議價書所載賣方有不賣之權利，顯有抵觸，而違誠信原則，甚為明灼。

資料來源：https://fatong.tw/

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