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| 2014/06/08 04:31:22瀏覽9881｜回應0｜推薦9 | |
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你在澳洲的權利 - 租房 Renting 非商業用租賃 系列 1
認識 維州消費者事務署 Consumer Affairs Victoria 的社會功能
《租房Renting》資料來源：
原版中文官方網頁，點按網址，即可進入瀏覽 http://www.consumer.vic.gov.au/resources-and-education/other-languages/chinese/your-renting-rights 原版英文官方網頁，點按網址，即可進入瀏覽 http://www.consumer.vic.gov.au/housing-and-accommodation/renting/types-of-rental-agreements
《澳大利亞聯邦國 各州省聯合 最具規模及權威性的 租房官網realestate.com.au homepage 》 原版英文官方網頁，點按網址，即可進入瀏覽 http://www.realestate.com.au/rent
【在開始閱覽之前，請與我達成的共識】 本文中所提供相關的司法條例說明，以及《租房官網》中的租賃訊息，都具極高度的準確性，敬請安心參考。
雖然已盡一切合理努力，確保本文中信息的準確性，但某些範圍中，如；法令是每6個月，法令即會有所新增或修正。租賃房屋的訊息，則約每2週，就會更新。
因此，在實際使用本文中提供的任何資訊之前，請移駕本文中所附《原版官網》網址中，確認資訊的有效期，及法律條令有是否所變更。
本文中所提供相關的條例，每一條文，都具有準確強制執行的司法權力。
如有需要動用司法條例，請先查看(維州消費者事務Consumer Affairs Victoria，點按本頁最上方的 原版英文官方網址) 或各州省免費的法律諮詢 Legal Aid網站，確實明白自己的權力及義務之後，再洽詢相關的專業律師。
(澳大利亞聯邦國免費法律諮詢Australia National Legal Aid 簡稱NLA) 點按網址，即可進入瀏覽：http://www.nationallegalaid.org/
在澳洲境內，如果自己對英語沒有信心，可播打131 450表明自己是(Chinese 中國人) 指定要求適合自己語言 (國語普通話Mandarin) 或 (廣東話Cantonese ) 的免費電話翻譯，之後請傳譯員協助致電1300 55 81 81維州消費者事務Consumer Affairs Victoria。
歡迎繼續和請多多來部落格“ 悅讀 ”特別準備和您一同分享在澳大利亞主流社會中的基本常識。
墨爾本宅媽 汪芝伃 JP 澳大利亞‧維多利亞州‧皇家司法太平紳士 Justice of the Peace‧State of Victoria‧Australia 鞠躬
【認識 租賃房屋時的合法權利和責任Types of rental agreements】
確實明白你的租賃契約，是很重要的，因為這決定了你合法的租用房屋時的權利，還有使用租用房屋時的義務和責任。
本《租房Renting》系列將介紹的英文原官網版的內容，包括： 資料來源：維州消費者事務Consumer Affairs Victoria Types of rental agreements 原版英文官方網頁，點按網址，即可進入瀏覽 http://www.consumer.vic.gov.au/housing-and-accommodation/renting/types-of-rental-agreements
第一章 房東和房客，租賃物業的租賃協議契約 Tenancy agreement for rented premises 1. 開始租賃或居住時應知Beginning a lease or residency 2. 什麼是租賃和租賃契約？What is a lease? 3. (租約residential tenancy agreement)的內容 4. 提早結束租約 5. 兩種類型的租賃方式 1. 固定期限 Fixed term 2. 定期租約Periodic lease 6. (業主、房東landlord) 和(租房地產的代理estate agent) 的責任
第二章 支付租金Paying rent
資料來源：Victoria Legal Aid 維多利亞州法律支援服務 租房Renting原版英文官方網頁，點按網址，即可進入瀏覽 http://www.legalaid.vic.gov.au/find-legal-answers/housing-and-tenancy/renting
1. 如果 (租客tenants) 應付的租金逾期If your rent is overdue 2. 漲房租Rent increases 3. 安排維修出租物業Arranging repairs to a rental property 4. 緊急維修Urgent repairs 5. 非緊急維修Non-urgent repairs 6. (租客tenants) 在搬遷時，(押金bond) 退還的問題
【第一章 房東和房客，租賃物業的租賃協議契約 Tenancy agreement for rented premises】
開始租賃或居住時應知事項Beginning a lease or residency 原版英文官方網頁，點按網址，即可進入瀏覽，本資訊無中文版
本篇所介紹說明條例中的司法權力，以官方網站中的英文原版資訊，和原單位當值的官員在電話中或面談時的說明和指導，為最高準確度
什麼是租賃和租賃契約？What is a lease? (租約residential tenancy agreement)，也稱為住宅 (租務協議lease agreement)，為(租戶tenants) 和 (業主landlords)之間的法律合同。
(租約residential tenancy agreement)的內容，一定要包括的有： 1. (租金rent) 的數額以及款項是該如何支付， 例如；每月一付。以現金、支票或直接銀行轉帳方式付款
2. 租賃期限的長度和居住的類型 例如；一年 (一般都是) 的簽約期。 是單純的一個家庭住戶，或是有其他商業用途的居住
3. 所需要的押金數目，
4. 其他條件和規則，
5. (租約residential tenancy agreement) 中必須列明 (業主、房東landlord) 及 (租房地產的代理estate agent)的全名和地址，地址，電話號碼及傳真號碼
6. 也要問清楚，你是否可以獲得授權自行緊急維修，如果你是可以自行維修的，可以應列明可以獲得授權維修的最高金額，最高金額的標準，是不超過澳幣 $ 1,800。
7. 用於緊急維修的技工或服務處的電話或傳真號碼。
提早結束租約
根據1997年住宅租賃法(The Residential Tenancies Act 1997) 中的條例，(租客tenants) 若要(提早結束租約的契約terminating a rental contract before the end of the contract) 或 (悔約breaking a lease)，法令中並沒有規定 (租客tenants) 一定要負責賠償。
不過，法令雖然沒有明文規定，但 (租客tenants) 的提早解約和悔約的動作，會造成(業主、房東landlord) 及 (租房地產的代理estate agent) 的財務損失。
如果，在訂定的契約中，(業主、房東landlord) 及 (租房地產的代理estate agent) 有列明他們將追究悔約的責任賠償。
(業主、房東landlord) 及 (租房地產的代理estate agent) 仍然有權，向(維多利亞民事及行政法庭the Victorian Civil and Administrative Tribunal簡稱VCAT) 提出申請審核悔約的聽證會。
(業主、房東landlord) 及 (租房地產的代理estate agent) 通常可以要求賠償的範圍是
1. rent租金的部份 空房期間的全額房租，直到有新租用戶rent until a lease with a new tenant begins租用為止
2. an agent's re-letting fee (房地產代理estate agent) 的(再出租pro-rata)公務費 這筆費用，通常是契約剩餘未執行期中簽訂房租款總額的半數。 若契約中有另訂賠償的方式，則以契約中所訂定的標準收取。
3. (業主、房東landlord) 及 (租房地產的代理estate agent)，刊登再出租的全額廣告費用。
4. 租賃的動作中，若是以 (Private leases 不公開出租) 的形式，在契約中(業主、房東landlord) 及 (租房地產的代理estate agent) 不可提出要求 (終止Termination) 租約其中(re-letting fee再出租空屋期)和 (刊登再出租廣告費用) 的賠償。
因為，不符合房屋公共出租悔約的賠償條件。 你和你的 (業主、房東landlord) 及 (租房地產的代理estate agent)，可以協議提前結束契約。
用書面協議，訂定提前結束的契約是非常重要的。
如果是由 (業主、房東landlord) 及 (租房地產的代理estate agent) 提出提前結束契約書面的契約。
在提前結束契約書面的契約中，應包括雙方任何商定的費用 ... 條款及條件，以及租賃結束的日期。
... ( 我依稀記得，在2005年左右，有一條法令，由房東一方提出提前解約，是必須賠償房客的提前解約損失還有搬家的費用，不得低於澳幣$1,500以下。這條法令，有必要提前解約的網友，有必要先向維州消費者事務Consumer Affairs Victoria再查證 ) 。
如果，是由 (租客tenants)提出提早解除固定期限的租約，(租客tenants) 應該盡快給予書面通知。
(租客tenants)打破租賃的契約 (業主、房東landlord) 及 (租房地產的代理estate agent) 可以要求您賠償。
(租客tenants) 如果覺得賠償的不合理，或對解約的條件不滿，可以向 (維多利亞民事及行政法庭the Victorian Civil and Administrative Tribunal簡稱VCAT) 申請審核聽證，以減少基礎上提前解除租賃協議期限的嚴重困難。
(維多利亞民事及行政法庭the Victorian Civil and Administrative Tribunal簡稱VCAT) 連絡方式 官方網址：http://www.vcat.vic.gov.au/ 查詢VCAT司法審議範圍 或http://www.vcat.vic.gov.au/contact-us 查詢VCAT 不同司法審議部門的連絡 Victorian Civil and Administrative Tribunal 地址：55 King Street, Melbourne Vic 3000 Australia 信件地址：GPO Box 5408 Melbourne Vic 3001 查詢租賃糾紛Residential Tenancies VCAT ONLINE INQUIRIES (03) 9628 9090 境內免費電話: 1800 133 055 傳真：(03) 9628 9822
要注意的是；VCAT 開庭審議民事糾紛自2013年6月1日開始收費。在採取任何司法行動之前，最好先查問清楚；律師準備案件、開庭費用、律師出庭費用、全案審理期間的全部費用評估，還有在開庭之前，需要多久的等待，自己爭議的勝算結果有多少。
以避免聘用律師和訴訟爭議法庭的費用，會遠遠超過爭議事件的價值。
租賃時，通常有兩種類型的契約：
1. 固定期限 Fixed term (固定期限Fixed term) 協議的時間，通常為半年或一年一集的時期。
固定期限租賃期滿後，承租人可以註冊一個新的定期租約或自動回滾到一個週期性的租賃。
2. 定期租約Periodic lease 當 (租客tenants) 的定期租約結束，通常會自動變成(定期租賃Periodic lease)，通常被稱為（月租a month by month lease）。
通常情況下，當租賃成為週期性的，(承租人tenants) 不必簽訂新的租約，但仍必須按照載於原協議的規則。
在定期租約的(租客tenants) 沒有簽署新的定期租約，但如果 (他們tenants) 不這樣做，(租客tenants) 是冒著 (租賃保障的安全合法性the security of their tenancy)。
(租約Leases) 可以是(書面written) 或 (口頭verbal) 的，但不管是何種租約形式，都必需要遵守（1997年住宅租賃法the Residential Tenancies Act 1997）的條例。
(維州消費者事務Consumer Affairs Victoria) 建議 (租客tenants) 要求使用 (書面租約written leases) 。
(書面協議Written agreements) 必須使用或者按照官方的住宅租賃協議措辭。
1997年住宅租賃法the Residential Tenancies Act 1997契約的範本 原版英文官方網頁，點按網址，即可進入瀏覽
契約中，可以自行增加額外的條款和條件，但條件都必須遵守(the Residential Tenancies Act 1997’s1997年住宅租賃法)。
(業主、房東landlord) 和(租房地產的代理estate agent) 的責任
1. 如果你是(業主、房東landlord) 及 (租房地產的代理estate agent) 您必須依照法律，在(準租戶或租客tenants) 搬進新家的前一天或當天，給你的(準租戶或租客tenants)一本租賃住宅 (租戶指南的說明書Renting a home: a guide for tenants)，或 (租賃住宅說明書Renting a home: a guide for tenants)，如果(業主、房東landlord) 及 (租房地產的代理estate agent) 不提供給(準租戶或租客tenants) 這個說明書，(業主、房東landlord) 及 (租房地產的代理estate agent) 可能會被 (維州消費者事務Consumer Affairs Victoria) 判罰款。
租戶指南的說明書Renting a home: a guide for tenants 原版英文官方網頁，點按網址，即可進入瀏覽
在要求(準租戶或租客tenants) 簽訂 (Residential tenancy agreement租約 )之前，(業主、房東landlord) 及 (租房地產的代理estate agent) 必須給 (準租戶或租客tenants) 一份還沒有簽名的(Residential tenancy agreement租約 ) 完整副本，讓 (準租戶或租客tenants)有充分的時間瞭解內容。
一旦 (Residential tenancy agreement租約 ) 簽署訂定，(業主、房東landlord) 及 (租房地產的代理estate agent)則必須在14天內給簽署完的 (準租戶或租客tenants) 一份正式的副本。
【第二章 支付租金 Paying rent】
支付租金 Paying rent (準租戶或租客tenants) 在付房租的時候，一定要保存好收據，或付款的證明，以避免日後發生付房租款的爭議。
如果 (租客tenants) 應付的租金逾期 If your rent is overdue
如果 (租客tenants) 積欠超過14天的(房租Rent)，(業主、房東landlord) 或 (房地產經紀人estate agent) 可以給(租客tenants) 14天限期的通知，要求(租客tenants) 必須 (遷出該物業to vacate the property) 。
但是，這(通知notice)一定必須採用 (書面in writing) 的形式，(口頭verbal) 的無效。
如果 (租客tenants) 收到要求搬出的通知，(租客tenants) 不必一定要搬走。
(租客tenants) 可以與 (業主、房東landlord) 或(房地產經紀人estate agent)進行談判償還欠(房租Rent)錢的方法。
如果 (業主、房東landlord) 或 (房地產經紀人estate agent) 一定要 (租客tenants) 搬出去。
他們必須要有(維多利亞民事及行政法庭the Victorian Civil and Administrative Tribunal簡稱VCAT) 的法令 (傳票possession order) 。
(業主、房東landlord) 或 (房地產經紀人estate agent) 申請 (VCAT) 的法令 (傳票possession order) 之後，(租客tenants) 會得到一個通知，告訴(租客tenants)，民事法庭的審裁處法官，會要 (租客tenants) 去參與一場 (聽證會the hearing)。
但是，(租客tenants) 若在 (聽證會the hearing) 開始之前的10天，付清了拖欠的(房租Rent)，(聽證會the hearing) 則會被取消，(租客tenants) 不必負擔任何申請 (聽證會the hearing) 的費用。
前往 (維多利亞民事及行政法庭the Victorian Civil and Administrative Tribunal簡稱VCAT) 參與 (聽證會the hearing)是很重要的。
在 (聽證會the hearing) 上 (租客tenants) 會被審裁處詢問，(租客tenants) 為什麼還沒有支付(房租Rent)。
如果，民事法庭的審裁處法官相信並接納，(租客tenants) 可以支付所欠(房租Rent)租金，而且，(租客tenants)可能不會再次的拖欠 (房租Rent)，民事法庭可能不會作出(租客tenants) 必須搬遷的命令。
但是，如果民事法庭的審裁處法官的命令已經發出，(租客tenants) 就必須搬離這個住處。
漲房租 Rent increases
(業主、房東landlord) 或 (房地產經紀人estate agent) 不得在 (Residential tenancy agreement租約 ) 契約簽訂之後的任何六個月期間之內，增漲不止一次的應付 (房租Rent) 租金。
通常在 (Residential tenancy agreement租約 ) 租賃契約簽定的時間內，(房租Rent) 租金不能在截止日期前提高，除非在 (Residential tenancy agreement租約 ) 協議契約中另有規定。
(業主、房東landlord) 或 (房地產經紀人estate agent) 必須在任何加租的至少60天之前以書面形式通知(租客tenants)。
如果 (租客tenants) 認為 (房租Rent) 上漲的不合理或過於頻繁，(維州消費者事務Consumer Affairs Victoria) 可以協助 (租客tenants) 評估及對抗 (業主、房東landlord) 或 (房地產經紀人estate agent) 的加租要求，條件是：
1. (房租Rent) 上漲的金額，與目前的租賃價格為同類物業相比，實在是太多了，
2. (業主、房東landlord) 或 (房地產經紀人estate agent) 已減少 (租客tenants) 租屋的設施或取消 (租客tenants) 部分物業的使用權力及服務，
3. 如果 (租客tenants) 認為 (房租Rent) 加租幅度過高，(租客tenants) 可以要求，但是，(租客tenants) 必須在收到 (房租Rent) 租金上漲通知的30天內，向 (維州消費者事務Consumer Affairs Victoria) 提出 (rent assessment租金評估Request for repairs inspection or rent assessment) 的申請。
(租客tenants) 可去(維州消費者事務Consumer Affairs Victoria) 的網頁中，直接下載 (租金評估Request for repairs inspection or rent assessment) 的申請表格。
如果 (租客tenants) 不同意或不服 (維州消費者事務Consumer Affairs Victoria) 評估的結果，(租客tenants) 必須在收到評估結果報告的30天之內，申請上訴再由 (the Victorian Civil and Administrative Tribunal維多利亞州民事及行政法庭，簡稱VCAT) 審裁處開庭的聽證會。
(the Victorian Civil and Administrative Tribunal維多利亞州民事及行政法庭，簡稱VCAT) 審裁處，可以訂置一個為期12個月的最高 (房租Rent) 租金收取標準。
安排維修出租物業Arranging repairs to a rental property
(業主、房東landlord) 或 (房地產經紀人estate agent) 必須保持租賃不動產的安全和適宜居住的條件。
(租客tenants) 不負責修復，因為“合理損耗 fair wear and tear ”（預期將隨著時間磨損的東西，比如paintwork油漆或地毯carpets）的事情是本來就具有需要修復的條件。
如果 (租客tenants) 應該使用的居家處需要修理，(租客tenants) 可以寫附有日期的信給(業主、房東landlord) 或 (房地產經紀人estate agent) 要求修理。
(租客tenants) 應將通知要求修理的信件，保留一份信件的副本。
如果(業主、房東landlord) 或 (房地產經紀人estate agent) 拒絕修復或拒絕授權可讓(租客tenants) 自行從 (房租Rent) 扣除修復費用，(租客tenants) 可轉向 (維州消費者事務Consumer Affairs Victoria) 提出修復的要求。
緊急維修Urgent repairs
緊急維修Urgent repairs的範圍，包括；(漏水事務water services)，(電力electricity)，(sewers污水橫流或不通)，(瓦斯氣體洩漏gas leaks)。
如果(業主、房東landlord) 或 (房地產經紀人estate agent)不解決這些問題，只要修復的花費不超過澳幣 $ 1,800，(租客tenants) 可以要求得到 (業主、房東landlord) 或 (房地產經紀人estate agent)的授權。
如果(租客tenants) 必須先支付這些維修的費用，請務必保存好維修的收據。
(租客tenants) 可以發送通知，要求 (業主、房東landlord) 或 (房地產經紀人estate agent) 在14天內支付，或從日後應付的 (房租Rent) 中，扣除維修的費用。
如果 (租客tenants) 不能支付緊急維修的費用，而業主又沒有即時採取行動，(租客tenants)可以向(the Victorian Civil and Administrative Tribunal維多利亞州民事及行政法庭，簡稱VCAT) 審裁處，申請緊急維修的強制令，要求 (業主、房東landlord) 或 (房地產經紀人estate agent) 必須完成的工作。
(the Victorian Civil and Administrative Tribunal維多利亞州民事及行政法庭，簡稱VCAT) 審裁處會在接到申請之後的兩天內，開 (緊急聽證會the urgent hearing) 。
非緊急維修Non-urgent repairs
如果 (業主、房東landlord) 或 (房地產經紀人estate agent) 在 (租客tenants) 發出維修通知14天後，拒絕做非緊急維修。
(租客tenants) 可以向 (維州消費者事務Consumer Affairs Victoria) 申請前來 (檢查房子inspect the property) 。
如果(業主、房東landlord) 或 (房地產經紀人estate agent) 在維州消費者事務署的官員檢查後，仍沒做維修的工作，(租客tenants) 可以向(the Victorian Civil and Administrative Tribunal維多利亞州民事及行政法庭，簡稱VCAT ) 提出下令業主做維修的要求。
(租客tenants) 在搬遷時，(押金bond) 退還的問題Getting your bond back when you move
通常，當 (租客tenants) 遷移到一個新的地方，(租客tenants) 會被要求支付一個月(房租Rent)租金的(押金bond)，以保證支付(房租Rent)，該物業得到照顧，並保持清潔。
如果 (租客tenants) 在搬遷時，租用的房產是在良好的狀態下，當 (租客tenants) 遷移時，(押金bond) 應全數退還總額。
(業主、房東landlord) 或 (房地產經紀人estate agent) 可以對 (押金bond) 進行直接扣除，但必須提供 (租客tenants) 一份詳細扣款的書面收據：
1. 租用戶本人或租用戶的訪客造成租用屋的傷害damage caused by tenants or their visitors 2. 清潔租用屋的費用 cleaning expenses 3. 清除承租人丟棄在的租用屋的用品the tenant abandoning the premises 4. 租用客應繳付而未繳付的賬單bills that the tenant should have paid 5. 房東屋內的設施損害或遺失loss of the landlord’s goods 6. 應支付但未支付的租金unpaid rent
(業主、房東landlord) 或 (房地產經紀人estate agent) 不得對 (租客tenants) 要求“合理損耗 fair wear and tear ”的賠償，如經過很長的一段時間，出現 (地毯磨損carpets wearing out) 的現象。
如果，(業主、房東landlord) 或 (房地產經紀人estate agent) 與 (租客tenants) 在退還 (押金bond) 的問題中，不能得到雙方滿意的解決，可以憑收據，向 (the Victorian Civil and Administrative Tribunal維多利亞州民事及行政法庭，簡稱VCAT) 申請要求審裁處開庭的聽證會。
親愛的！故事說到這兒，我得要跟您說：我們下一篇章中再見了！
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