房地產鬼話連篇(二)跟老闆認識買房子比較便宜

                看上了一間建設公司的房子，要下手買的時候當然是越便宜越好。銷售人員每個都舌燦蓮花的跟我站在對立，無非就是要我買貴，所以我三舅公的的小姨子的隔壁老王的兒子的同學認識這家公司的誰誰誰，能幫忙拿一個好價錢，號稱比你自己談的房屋價格還便宜，這時候你不會心動嗎？

      同一棟大樓裡面的這一間房子，不會發生因為你價格購買的低所以這間品質就亂蓋的問題，你買房子花多少錢跟建設公司花多少營造費用是當初銷售前就規劃好的，不會因為你這戶買的錢比較少影響整個營造費用跟進度，其他戶該有的建材設備你這戶也全部都不會少，因為這是一個全建案的概念，你買的錢少一點其他戶多一點就補回來了，所以購買房價當然是拿越便宜越好，這是正確的觀念。

      有一個例外是，當建設公司老闆要跑路時會全部房子都賣便宜或用特別優惠方案賣給你，當算起來房價不合理的時候你就要小心了，網路查一下新竹利永貞建設結盟日月光國際飯店集團首創「包租、包買回」的飯店型置產分紅投資計畫，保證年投報率8.5%又原價包買回，這種恐怖數字不嚇人嗎？

      但是認識老闆一定拿得比較便宜這可不一定，難道老闆能給的價格不會比現場銷售人員低嗎？我只能說要看你跟那位老闆的交情到哪，我問一個問題：請問你是誰，天上要掉下一塊餡餅給你吃？筆者經驗要是跟老闆熟絡的購屋者根本不會經過銷售現場成交，而是銷售前就購買了，這些人通常是公司股東關係戶或者是公司有利益關係要籠絡的對象，銷售期間來看屋找到老闆關係，通常建設公司會讓銷售現場直接談，而銷售現場的我們也會用老闆的名義給一個SPECIAL價格，這個價格也不會比建設公司同意的銷售底價還低。

      建設公司跟代理銷售公司簽立的銷售合約通常會有一條，幾戶內可以由建設公司自行銷售不計算傭金給代理銷售公司，所以推給銷售現場來成交的你自己想想吧。建設公司通常很少是獨資的都會有股東，老闆要是單純給你便宜價格損及全體股東獲益，要是傳出去被其他股東責難怎麼辦？

      購屋者也可以這樣想，老闆為了快速成交減少銷售費用，所以老闆會給便宜的價格，但是中間的盲點是，銷售成本是代理銷售公司的成本(包銷)，建設公司通常覺得代理銷售公司賣快是把房子賣便宜了，其次要是被其他買方知道低價後要求回砍房屋價格，不是偷雞不著蝕把米，這麼多的因素都會使老闆讓銷售現場來處理就好，免去自己麻煩。

      你知道代理銷售公司與建設公司簽的底價是有彈性的嗎，超過銷售底價部份一定範圍內可以用全案的超過銷售底價金額(溢價)來回補，所以自己談價格的客戶有些很厲害都會買到低於銷售底價，銷售公司又願意出售，還有些銷售公司在市場不景氣的時候還會願意折讓傭金跟建設公司談單一戶銷售底價減少，這時候購屋客買的價格更優惠了。

      結論是你有沒有做功課你要買的房子值多少錢，代理銷售公司跟建設公司簽立銷售底價也是依據附近交易行情跟未來發展性，代理銷售公司能拿到的市場資料你也能拿到，差別在於代理銷售公司有做功課，要是房價不合理你幹嘛要買，要出多少錢就看你做的功課跟談判功力了。

      我們業界常在笑稱，靠關係來購屋時我們銷售現場會在紅單上多壓一條約定【你要有江湖道義，買的便宜不能跟其他人說】，就是怕你買太貴將來出去被人家笑，所以不讓你跟其他人說。

鬼話就是都是假的，你要是相信對號入座就是眼睛有業障說。