房地產鬼話連篇(九)雨遮大進化

2020年4月28日補充說明：

雨遮不能登記會不會影響成交價，筆者最近有陪朋友去看一個二重重劃區的新建案，是茂德建設【109重建字第00059號】新建照個案，目前為預售案名為河家歡，銷售時開價8樓53-56萬跟附近，跟旁邊同重劃區有雨遮個案開價差不多，只不過銷售公司很有感的第一次看屋直接大放價，筆者預測未來成交價應該跟附近建案成交價差不多，不過該建案銷售公司又把未來不能登記的雨遮回加回來計算單價來顯示個案更便宜，不過要知道以後中古屋買賣是使用權狀坪數，這些預測的雨遮坪數真的是看的到吃不到的，因為未來房地產交易這些坪數不在權狀內，你可以主張我是新建照沒雨遮所以值錢，消費者不一定買單，我一開始還沒搞懂為什麼價格還要特別強調加回雨遮計算單價，回家一想才發現，原來是因為新建照不能登記雨遮，

備註：以目前台灣房價決定方式是附近個案參考比較法，也就是附近賣多少錢就是直接參考，你要說難道就這麼簡單，你知道不動產估價條例有清楚說明，附近相似個案是參考值，要做各種影響房價因素(如街廓大小，臨路，建材結構，折舊等)調整後才是這個房地產價格，理論值保證很每好，但是購屋者誰會這麼麻煩，都是以附近成交行情當作依據，另一個你會有不服氣說帝寶一坪250萬，後面中古屋一坪100多萬而已跟筆者說的不一樣，那是當然知名房地產價格本來就不同一般房屋，能買帝寶的客戶也絕對不會只有帝寶一處房子，登記也很少會在自然人名下，你要用特例來談當然是要被排除討論的，

你看一下就知道，

A1-8F 21.48坪必須搭配一個汽車位銷售，房屋開價1150萬(每坪單價53.54萬)，車位B6-195萬，購買價房屋價982萬(每坪單價45.7萬，折價85.39%)，車位B6-195萬。

含雨遮面積22.85坪(雨遮1.37坪)換算一坪房屋單價42.9萬，看起來划算吧，等附近重劃區實價登陸個案出來就會發現其實價格差不多，有雨遮跟無雨遮面積都還是市場行情決定價格，不會因為雨遮不登記所以我就應該賣的貴一點，當然這個價格只是其中一個建案，影響房地產價格因素太多，但是同時間點附近同重劃區價格應該差異不大，讀者們可以當作參考，所以筆者大膽推論，雨遮不能登記會不會影響成交價格，答案是不會，建商的利潤會不會變少，答案是一定會，會不會因為制度變化造成房地產交易秩序混亂，答案是不會。

最後補充前面當年雨遮保持登記內政部前後大翻盤的故事，建商公會於民國99年7月20日向吳揆、林中森陳情之後，吳揆當場裁示，陽台、雨遮應該要登記；跟之前的雨遮不登記結論完全翻盤，當時，消基會就痛批，行政院竟然因財團間的私下拜會，就推翻民眾期盼已久的政策，實在太荒謬了。

我相信這個走過的痕跡人民都會記得，事後記者詢問當時行政院長吳敦義表示，從公平的眼光來看，凡是必須的陽台、雨遮應該要登記，但是價錢要和一般建物分開計算。吳敦義說，就像買螃蟹時秤重，秤出來的重量包含螃蟹本身和綁在牠身上的草繩，如果草繩只有1條很合理，但是如果草繩很粗、很重，大家就會覺得很不公道，「簡直就是吃人」，所以雨遮和陽台占的比例應該在大家可以容許的範圍，對消費者及建商才公道，將請內政部及建商公會再討論。