房地產鬼話連篇(五)利用法院判決系統來找建商品質？

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房地產鬼話連篇(二)跟老闆認識買房子比較便宜

房地產鬼話連篇(一)人口紅利不足，要大跌了

      給大家看一篇最近很紅的報導，住戶聞屎味8年　竟因建商污水管錯接冷氣管https://tw.appledaily.com/new/realtime/20180116/1279780/，這家建設公司是全台灣最大家建築集團，集團董座林陳海先生也是最近要跨足金融界新聞版面不斷的神祕大地主，怎麼會讓士林地院一審民事官司打出這種結果【最後判建商應賠償6住戶共133萬6000元】，這就要從每家建設公司經營方式來說，建商越大推案量一定越多，但是品質是看各家建商老闆心態。

      建商越大推案量越大照理來說糾紛應該要比推案量少的小建商多，可是在台灣很多人還是有大建商迷思，大的建商一定比小的建商好，這點可就見仁見智了，有人說大的建商不會那麼快倒閉，所以求償才有機會，可是買房子不是買氣受，本來就該買不會有糾紛的，更何況還要之後打官司求償，小建商要是一案建商，蓋完就跑了，可是哪家大建商沒有過第一次推案的時候呢。

      這是永遠無解的問題，因為都是跟上位決策者有關，只要人心是會變的，就永遠沒有標準答案，有建商願意付出第一次建案就花盡心思講究圖面空間運用，講究建材設備的挑選，講究施工品管，講究廣告包裝，講究建案交屋後續物管服務等，可是等到借殼上市後就沒有佳作了，公司高階人才都出走，股價也直落底，充分表現出現台灣建設公司就是一人治理的現象，當這個人(通常是老闆)願意花心思跟花錢在品質上建案就會不錯。

      這不是個案而是很多建設公司的通病，當公司大了，兩份報價在老闆眼前，老闆只會選低價的，卻不願意去看報價內容的區別，所以很多配合建商的廠商就只會報對建商便宜，對自己利潤高的，這些東西的品質想必也不會是太好，當老闆心態就是這樣，下面的人早就不想跟老闆解釋，東西一定都能用，但是用不久就出問題，水電工班一定都能用，但是就會有人將糞管的通風排氣管接到冷氣排水管。

      對於人心很難去了解的狀況下，因為每個時段都會有不同的答案，建設公司的選擇筆者建議除了上網查人家PO的文章以外，可以到法院判決查詢系統去檢驗http://jirs.judicial.gov.tw/FJUD/ ，通常建設公司的糾紛早在法院判決前就已經私下解決了，不可能在法院判決書中找到，有在判決書中出現的很可能代表老闆已經都不在乎了，所以判決書中有建商敗訴的你還要自己去試嗎？有鑑於現代有專業的訴訟蟑螂在專門打官司，所以筆者建議用這套系統查出來的資料要看結局，要是建商勝訴就可以繼續參考這家建商的建案，這個方法對於完全不知道房地產的人可以參考，總比你上網去看陌生人的評論精準的多。

      使用方式為該建案或建設公司所在地的地方法院利用建設公司名字相關字檢索看有無糾紛，以淡水普羅旺斯個案為例，淡水是士林地院負責，這是民事糾紛，關鍵檢索字為建設公司名稱佳晟建設，結過出來後點選裁判字號可以看到判決書，後面的歷審裁判可以看到其他相關的判決，通常二審比較會用到，可以連結到一審結果，點開判決書後只要看原告跟被告名稱，這個案子被告是建商，有可能建商告住戶就變原告是建商，在看主文判決結果是被告要賠原告，所以是被告敗，要多了解才去看其他的部分，這樣是最簡單的判別方式，那這家建商如果有其他選擇機會你一定要選他家的產品嗎？

      有可能這家建商是第一次推案也沒關係，經濟部商業司有公司資料查詢http://findbiz.nat.gov.tw/fts/query/QueryBar/queryInit.do ，在你要買這家建商公司的董事名字去google一下看有無網路不良評價，搞不好還可以搜尋到他ˋ在其他家公司的董監事紀錄，再用那家公司去找法院系統看有無判例，網路不是只讓你玩手機遊戲用的，可以查詢到很多資料，買一個房子要花那麼多錢你卻不願意自己去做功課，出事只能認活該喔。

      筆者沒說這家公司不好喔，只是剛好新聞文章帶到他們家建案，所以用這個事件來說明如何運用判決系統來做初步篩選你要挑的建案，決定建案品質的因素覺得多到寫不完，也不會因為這個建案有被報導出來，這家建商其他建案品質就不好，只是給一個消費者資料蒐集參考的方式，有沒有用大家自行判定。

      同場加映，這麼大的寶佳建築集團怎麼知道，上網搜尋一下可以看到很多房地產從業人員的資料分享，這邊看到我朋友朱麒鼎的文章https://www.facebook.com/jacky356854 ，我摘錄如下，大家有空可以上FB去關注他，資深媒體及廣告人，常會發表房地產相關消息。

【寶佳機構是國內最大的建築體系，至於它好不好，值不值得買，就看消費者口袋有多少籌碼，買房子就是這樣，青菜蘿蔔各有所好，擔心它的品質的消費者，可以依據下列的建商去避免，喜歡它的價廉的消費者，可以依據下列的建商去選擇。旗下建設公司：

佳字輩(11間)：(01)佳瑞建設、(02)佳陞建設、(03)佳展建設、(04)佳泰建設、(05)佳群建設、(06)佳晟建設、(07)佳福建設、(08)佳昂建設、(09)佳茂建設、(10)佳順建設、(11)佳鈜建設。

合字輩(10間)：(01)合遠建設、(02)合康建設、(03)合嘉建設、(04)合陽建設、(05)合新建設、(06)合謙建設、 (07)合登建設、(08)合硯建設、(09)合雄建設、(10)合展建設。

和字輩(9間)：(01)和峻建設、(02)和瑞建設、(03)和耀建設、(04)和毅建設、(05)和築建設、(06)和宜建設、(07)和洲建設、(08)和紘建設、(09)和發建設。

勝字輩(5間)：(01)勝旺建設、(02)勝華建設、(03)勝麗建設、(04)勝美建設、(05)勝興建設。

益字輩(4間)：(01)益欣建設、(02)益展建設、(03)益騏建設、(04)益翔建設。

鴻字輩(2間)：(01)鴻築建設、(02)鴻灃建設。

寶字輩(3間)：(01)寶佳建設、(02)寶誠建設、(3)寶欣建設。

協字輩(2間)：(01)協和建設、(02)協勝建設。(106.01.23修正增加)

單獨輩(09間)：(01)櫻花建設、(02)誠佳建設、(03)傳佳建設、(04)興築建設、(05)鼎佳建設、(06)築禾建設、(07)泓瑞建設、(08)悅佳建設、(09)偉築建設。

該如何判斷該旗下的子公司?依據上述55個子公司，其實要記得這麼多公司名稱，對一般消費者而言，其實不容易的，所以依據營造廠來判斷比較快一些，根據寶佳機構旗下的建案，很多都是由特定的幾個營造廠在承包，我們可以從工地外面鐵皮張貼的建照告示牌來判讀營造廠：

營造廠判斷：國城營造、洛城營造、萬代福營造、協侑營造， 左述這四個營造廠承包的建案，大概八九不離十就是寶佳機構的建案。