房地產鬼話連篇(四)建商真的用心高品質嗎？

      當買房子聽到銷售人員說這家建設公司很用心，建案品質很好，你覺得是真的還是假的呢？

      首先要先分成預售跟成屋來說，當預售時通常只有建照這一個基本圖說是確定的，而這個基本圖說建照圖內容為建築法第32條【工程圖樣及說明書應包括左列各款︰一、基地位置圖。二、地盤圖，其比例尺不得小於一千二百分之一。三、建築物之平面、立面、剖面圖，其比例尺不得小於二百分之一。四、建築物各部之尺寸構造及材料，其比例尺不得小於三十分之一。五、直轄市、縣 (市) 主管建築機關規定之必要結構計算書。六、直轄市、縣 (市) 主管建築機關規定之必要建築物設備圖說及設備計算書。七、新舊溝渠及出水方向。八、施工說明書。】，其他部分如預售買賣定型化契約、銷售廣告內容等都是政府來現場檢查才會看到的資料，所以這時候很多工程都還沒確定發包給誰？有些連發最大包的營造廠都要到開工前才會知道，要怎麼確定營造品質很棒呢？

      這時候預售時通常會將這間建設公司以前的建築案提出或者是列舉建築團隊做過的業績來佐證，你注意到了奇怪的地方了嗎？還沒蓋好的建築怎麼會有品質好不好的問題，就像現在一堆靈媒說未來會怎麼樣，政府說要振興經濟都是無稽可談的事情，人類對於知道未來的渴望從有文字記載就有了，誰能夠真正完整知道未來，既然這樣預售時要說這個建案品質有多好是一樣不可信的。

      雖然沒人可以預測未來，以後施工品質難道沒辦法保證嗎？這就是有些營造公司為什麼有名的地方，很多大型建設公司不跟這些營造公司合作的原因一個是營建價格比小營造公司高得多，另一個是這些蓋的建案有一定品質的營造公司都不小家，建設公司喜歡的是當甲方(上位者)指揮營造公司(下位者)做事，而這些為了一定品質的營造公司會是跟建設公司平行地位，有些小建設公司還可能小於營造公司地位，這些有一定品質的營造公司為了一定品質常會跟建設公司工務有摩擦，花錢的建設公司為什麼要乖乖聽話呢？所以購預售屋時的營造廠一定是佔購買原因很大比分，最近常聽到很多交屋糾紛說建案品質不好，並不是台灣營建品質突然變爛，而是買方找藉口延遲交屋時間或者是要建設公司多給甜頭，也有是為了退屋，說到底營建品質是有很大改進空間，但是房價下跌才是主因。

      營造廠對於一個建案通常看案子大小要安排主任、副主任、工程師等現場相關職位人員，一棟大樓小營造公司為了節省人力成本通常會擺主任一名，工程師兩名(製圖及採購都由兩工程師)就結束，遇到有經驗知道怎麼做比較好的主任或用心的工程師就該偷笑，通常遇到上班族心態的營造人員就慘了，上班就是等下班，在工地跟承包商老闆工作就是喝酒打屁，根本就不知道裡面真正施工狀況。

      你為工地裡面那麼多工人都是營造廠的人員，那就想錯了，台灣所有營造廠都是跟人力公司提出工人需求後，由人力公司派遣工人到現場，工人素質良莠不齊，沒人盯能好好做的有多少人？其他工程小包的公司，你以為他們老闆為了品質跟口碑會來盯現場喔，之前還有歡迎購屋者來一起看建案進度跟隨時盯品質的宣傳策略，但是不懂的人就算24小時去看也不知道在看甚麼，連我們銷售算接觸比較多也都是看得霧颯颯，內行看門道，我們外行能看甚麼？所以你知道為什麼好的營造公司那麼貴了吧？你只要去探聽看看大陸工程一個住宅建案裡面配置多少公司的人就知道為什麼能夠有基本品質。

      再來一個功課是購屋者自己該做的，好的營造廠只能保證建案有基本的營建品質，可是很多建商會綁標指名水電用哪一家或弱電用哪一家，安裝、配線及施工營造廠會幫忙盯，但是使用建材設備可不是營造廠能干預的，這時候你的預售屋買賣定型化契約內的建材設備表就很重要了，有些建商會在裡面玩文字遊戲，你有用心去閱讀嗎？

      最後一個也是購屋者要做功課地方是平面規劃，一家用心的建設公司為了讓自己的建案能夠獲得口碑，不是一昧地用高價格的建材設備，而是規劃面能夠考量未來住戶無法改變的地方，以制震設計來說要能夠達到增加住宅受到外力干擾時的舒適性，減少外力干擾時的晃動程度；多樣化的公設是大家購屋都愛的，但是實用性高的公設設計不是更棒嗎，現在一堆社區的多樣化公設不是都改做其他用途；空調設備的主機安裝位置設計是最容易被忽略的，也是最容易破壞外觀立面的一環，你去看好的建案一定有規劃專屬位置、足夠空間及電力供應設置及安裝；不斷升高的公設比的同時，室內的平面設計是否沒有浪費任何空間，尤其是走道空間跟大門入口空間最容易浪費，而且室內規劃房間大小有沒有足夠空間使用，你的衣櫃有位置擺嗎；這些購屋功課你不做怪誰呀；我見過有建案的規劃連交屋後的廠商搬家動線都幫住戶規劃好。

      大家以前會說的偷工減料現在比較少，以最簡單結構來說現在比較少人會去動這邊的歪腦筋，因為鋼筋一噸價格都是大概的，你進多少貨這太容易查，以前是因為鋼筋佔建築成本比例高才會偷，在921以後新的結構規範沒太多人會去偷這個；水泥都用預拌混泥土又需要每車抽驗，有問題機會太低；通常會有問題的是像防水這一塊，有規劃做但是沒有效用的做法，目前最多建商用的是高分子防水塗料在浴室施作，有些會連廚房跟窗框也施作，但是施工工法跟順序會影響防水成效很多，也有聽說外牆施作防水塗料，要看是塗在牆壁還是施作在粗胚外在水泥砂漿包覆，去Google看時效就知道；這些都是預售時你可以先做的功課，要是建商在賣房子的時候都無法知道未來要怎麼做，你覺得領到建照後6個月開工，可以展延一次3個月，最多一年的時間內要開工施作又要預售銷售，建商要用心在這一塊早就決定大方向了，你可能會一問三不知嗎。

      建設是一個大工程要面面俱到是不可能的，所以我對於預售的建議是選擇好的營造廠，去網路搜尋可信的評價文章，再來看建商對於建案規劃用心，尤其是你親朋好友有住過又稱讚的建商建案優先考量，或者是願意多花錢去做智慧建築的建案，因為智慧建築不會增加容積獎勵，裡面有一些評比分數對於住宅舒適很有用，既然自己不會的東西讓別人幫你把關到有一定分數以上建案，吃虧的機會也少一些。

      再來是成屋部分才是建設很用心又有品質的決勝點，房子耐不耐震只能由書面，畢竟沒發生那麼大的地震誰也不知道結果，但是看成屋細節就知道這個工地用不用心，以水泥牆面來說，現在牆面視覺平整到轉角處都該是正常現象，通常水泥漆會有小裂紋是水泥呼吸現象跟熱漲冷縮導致，新的個案我或多或少都有見過這個現象，目前還沒有聽說怎麼處理能夠完全杜絕，但是你水泥牆面沒刨平或有孔就不對了，尤其是樓梯側面跟樓地板磁磚接縫處，水泥牆面跟面板接縫處，這邊都能處理好的工地營造品質會有水準；另外看他水管(浴室上方或陽台上方)明管部分，有沒有轉彎處使用45度轉角跟排水管接汙水主管的傾斜度，新的建案一定要每個落水口要灌大量的水去試排水才知道裡面有沒有堵塞，你知道工人心情不好時會故意放石塊進入水管或者灌漿時水管沒封好讓泥水跑進去是正常的嗎？電路的話打開配電箱，把面板拿下看後面線路是不是安裝排放整齊，還是就只是安裝好，這些小細節才能看出是不是有人在要求工地品質，小細節太多可以Google去找自己覺得好用的。

排水管接主管水平沒斜度會讓洩水速度打折扣外，泥沙容易堆積在水管內造成堵塞，轉角處沒有用45度轉角，就算堵塞後要用工具都不容易疏通，最重要的是管路通到主幹管前有兩個90度轉角更是加劇問題。

      這些東西很煩我知道，你知道交屋還有一個只要你花錢就幫你驗屋的單位，像SGS就有這個服務，你用網路也可以找到驗屋公司可以幫你，不願意花錢就都自己做，願意花錢就讓人家幫你做，如果只是投資概念不用那麼麻煩，要是你計劃住個20年以上的房屋這些小常識你不該注意嗎。所以就算銷售人員跟你說這家建商品質很好，很多銷售人員根本沒住過這家建商的房子又怎麼評價很好呢，一切靠自己會比聽人家說不是踏實許多嗎？不要問我那些營造公司好，我可不得罪人，我只能說現在網路很多業配文，寫好的地方你要去驗證是真的還是假的，網路假文章還是比真的多。