2017年房市亂評

時間：20170101

      有兩派學者跟專家論述房市，一方是說不確定因素都結束了，自住客買盤都出來了，2017開始房市會變好，另一方是說還要在跌，同樣一個市場，經過這麼多年的資料累積，理論更新，高手分析到各種情勢判斷，為什麼沒有一個準確的答案呢，就跟一個好笑的股市笑話一樣，我能夠精準的預測明天股市不是漲就是跌兩種可能。

      很多人最愛問我的是現在買房子或賣房子時間點對不對，未來房市是會像報導一樣繼續跌嗎？現在是房市谷底嗎？我都給一個可有可無的答案，如果未來情況都跟現在一模一樣不改變的話，六都精華地段的一般住家房市是會緩漲的，其他區域住家房市要看個別條件，六都商業空間短期內是看漲的，長期是看空的，豪宅空間(指真正具備豪宅條件的房子)是一路看漲的。

      這些話對不懂的人是有了答案，但是對懂得的人就是屁話了，因為未來怎麼可能不改變，單就利率而言就是央行不斷調整才能產生貨幣政策來管理金融秩序，就台灣而言政治面不斷的想擴大管理層面變成都在政客管理之下的經濟，只是該管的管不了造成現在台灣的失敗，對於外交跟大陸的敵對情勢更是一大笑談，所有小國都在強權下當牆頭草以便獲取相對利益，只有台灣最棒把自己當大國玩，這些在2017年都會有改變，未來又怎麼會不改變呢，所以我說我給的答案都是屁話。

      只有上帝才能知道未來會發生甚麼，會有甚麼變化，價格是漲或跌等未知資訊，沒人認識或能夠跟上帝說上話，所以就是未來變數太多不能夠精準預測，可是我們認識數據，認識趨勢，認識那些是可被量化的條件，那些是無法預期的風險等，我們可以不精準的預測未來房市大概走向。

      首先對台灣2017來說是整體經濟因素是悲觀的，現在上市公司企業獲利是增加的，政府景氣燈號是更好的，進出口數據也沒前面那麼差，要說經濟數據不好誰會信，但是我看的是全球概況，當跟中國的經濟貿易關係越少，其他國家的經濟貿易關係也無法大幅度增加，國內的薪資水平只會不斷的提高跟企業的負擔增加的情況下，這個數據最快會在半年後浮出檯面。

      加上連續兩年不動產的不景氣下，現在建設公司一定有獲利衰退的問題出現(因為建案採完全完工認列，一般大樓施工期間從預售到完工交屋概抓兩年半是合理的，以台灣預售制度到成屋銷售而言，若市場不好導致建設公司房屋銷售狀況不佳，就要不景氣3年能見真章，3年內的財報是當初景氣好的時候預售制度累積的成果，3年內還能美化的帳面開始會有斷炊的危機了，2017才是建設公司體質好不好的重要分水嶺，上一次房地產不景氣維持多久，連兩年都不到。

      還有很重要的年金改革問題，個人預測最後結論一定是現在納稅人增加繳納的金額，及要領年金的人延遲領取跟減少領取，以及訂立年金領取的最長年限來因應，錢就那麼多，收入也是可以算出來的，但是人的壽命越來越長，支出不斷增加的同時，延遲年金要破產的時間而已。

      政府稅收的部分以2015年支出2.8兆，收入2.6兆來看，永遠的不夠用是一定的，不論再用甚麼爛名目說要改革政府體制或……..等，都是不可能漸少開支的，政府只能夠不斷的從額外名目上加稅，但是政府今年會開始對企業以特殊名目減稅，因為經濟狀況不良需要與這些企業共體時艱，只是不會減到百姓身上，公平正義是看時間看地點說的。高階工作機會或簡單工作的機會會逐漸減少，工作少你猜會發生甚麼問題。

      拜台灣鎖國的政策，台灣的房地產投機財大部分都是國人賺走，外資賺的並不多，所以台灣才會有這麼多存款在各家銀行跟郵局內，資金太多反而是現在全世界要考量的問題，換句話說貨幣太多總有盡頭，不然通膨是哪來的，不然量化寬鬆是哪來的，不就是這些貨幣政策搞出來的，當資金找不到出路會乖乖等死嗎還是會再創其他機會。

      現在台灣的問題大家都說是貧富不均，我看除了那些賺黑心錢的人，努力勤奮讓自己富有的人反而變成撻伐的對象，現在領政府年金錢過的爽爽退休生活在以後是看不到的，現在有房地產的人沒做好財務規劃以後往生以後的子孫不一定是好事，也就是現在台灣過的很安逸的這一群退休世代以後，靠政府養而不是靠自己投資獲利來生存的人以後會越過越不好，反而是懂這些金錢遊戲流程的人會賺到更多的錢，貧富差距只會越來越大。

      就政治面來說，台灣目前有最爛的外交政策，2017年開始美國的川普總統跟日本的安培總理會針對大陸開始不斷的外交戰，單純站美日這邊的台灣既收不到大國之間搖擺的利益，又得不到鄰近國家的益處，還只能被拿來當成籌碼的可悲，東協各國不就都是兩面搖擺取得對國家最大利益嗎？對於中國大陸的崛起台灣可以盡量忽視不討論，不過到2020年政治局勢一定又另一番局面。

      當其他國家不斷進步的時候，菲律賓狂人杜特地，印尼的總統佐科威，大陸的習近平，印度總理莫迪到美國總統川普接下來就會是他們的世代，我看好這些國家的進步，但是當他們進步的同時，台灣是被排除在外的，這才是我擔憂的地方。

      蔡政府就政治面想要加強政經控制力度，甚麼都想改的結果會是甚麼都改不好，要做的事多如牛毛卻無法集中火力一件一件做好，政客們都還在不斷為私利汲汲營營，只能保佑上帝祝福她的團隊吧，

      就房地產面來看，誰都想要住新房子，台灣都會區的老舊房子問題要是真的用都更解決掉了，目前看來政府想用增加容積跟輕稅制度來處理，台灣就會沒有供需問題，因為以現在正常薪資年輕人要購屋來說是不可能的，未來的房子會坪數越來越小(坪數小總價低)，不然就是跟父母住的機會大增，所以我估算如果政府公辦都更能成功以後房地產要像2003-2013大多頭的機會趨近為零，會漲價是因為貨幣貶值的關係。

      2017年政府要能成功都更機率太低，所以回到供需面討論，以新成屋或預售屋說很多區域能賣的案子都是價格下降因素，成交量少價格降低會導致購屋客戶觀望，現在買會買貴不如等降價買心態，兩稅合一對於國外法人的稅制也會讓外國投資買盤減少，中古屋價格會依據新成屋降價影響成交單價往下，房地產持有跟移轉稅制大抵成型，今年度要變化的機會不高，就算變化也是減稅對於房市不會再有利空；有人說人口紅利的關係，台灣已經人口最大值，未來會不斷減少，所以房市會一直跌，我只想說有工作機會的地方就會有房市，美國人口不斷增加的情況下，底特律為何破產去看看不就知道了，所以房市今年用股市術語來說是盤整期，想要撿大便宜的人要做功課，一定會有幾個好的交易在那邊，機率很低就是了。

以上預測是隨口亂說，如有雷同，純屬巧合。