要做房地產投資前一定要想清楚的資料整理篇(房地產相關名詞與數據)

      沒人能精準預測房地產的原因是變數太多，能影響房地產價格的因素如外在整體環境，人口需求因素，房地產供給與需求因素，金融因素，政策因素，交通因素…..等太多了，所以你要懂市面上專家再說的資料到底是該不該這樣用，項之前新聞最愛提的台北市房價所得比太高所以要泡沫化，泡沫到這幾年反而因為政策性因素導致房地產價格下修，有人說下修到一半，有人說每年5%要七年，可是真正下修原因你抓到了嗎，有人說是綜合因素影響那就是廢話。

      只是政策性的因素的話對於台灣高總價市場下修會明顯，因為台灣假豪宅炒作太多，導致很多二線房子都叫做豪宅出售，尤其是建商第一手出賣最多，因為整體銷售包裝。對於一般3-4房住宅影響一定不大，這是市場最大宗交易所在。對於小坪數影響一般，因為房地產投資客跟投機客大多選這種產品做為投資標的，賣不掉改成出租就好，只要有捷運地段好只剩租金問題。要關注的是經濟因素引起的市場下修才恐怖，我看小英總統這四年執政會遇到一次亞洲金融風暴才是恐怖的，不先準備一下等到遇到再想就來不及了。

      政府提供的資料都慢半拍，所以你要知道每個數據公布時間才能越精準投資，一般置產購屋客真的不用這麼用功，所有資料你建檔的越完整你的投資風險能控制到最小，相關的數據如果你要研究越透徹當然越好，但是有必要嗎？一般常見會跟國外比較，但是國外的資訊你真的了解嗎，跟日本比日本的稅負，所得跟地產法規你有去了解嗎？跟香港新加坡比也是一樣的狀況，台灣提供的數據多是以直轄市縣市為基本範圍還是太大，對於我們一般投資客要想辦法能生出以區或鄉鎮市為主的數據，要是能分出以路段為主的數據就更棒。

      讀房地產市場報告或相關新聞常常會引用到一些專有名詞，針對這些專有名詞你一定要有相當認知，這些資訊表達的意義，不然你很容易被人家牽著鼻子走，我針對常出現的專有名詞介紹如下，房地產相關名詞對於房地產正相關非常大，一定要懂會分析，我提供的相關連結全部免費，所以別拿資訊都是錢堆疊起來的爛藉口說自己不懂。

一、移轉件數(買賣贈與拍賣)，平均單價，平均總價都可以從內政部取得，做為大環境資訊分析這個很重要，你可以知道行情單價走勢，單價漲幅比例，買賣件數增減比例可以知道市場行情熱絡冷清，總價走勢代表買房子的平均門檻跟走勢。

內政部不動產資訊平台網址：http://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0301.aspx

二、建照件數，使照件數，建照平均樓地板面積，使照平均樓地板面積都可以從營建署(備註二)取得，建照件數是先期指標，建照取得越多代表建設公司越看好市場熱絡，因為市場好賣建設公司才會一直申請蓋房子，反之建照少使照多代表建設公司餘屋消化不良，市場多是在停頓狀態。建照每單位平均面積代表現在市場的熱銷產品，建設公司通常會針對市場熱賣的產品規劃，像近年多是以中小坪數為主力產品，所以每單位平均面積就會越小。

內政部營建署營建統計資料：http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=7305&Itemid=102

三、房地產景氣燈號可以從房地產專業網站住展雜誌網取得，這個數據是模仿政府總經景氣燈號的方式，將房地產景氣依照燈號來作為公佈，有紅燈房市過熱，黃紅燈房市熱絡，綠燈房市正常，黃藍燈衰退注意，藍燈房市蕭條。這個數據的依據是利用他們市場調查代銷公司會建設公司推案銷售狀況，跟同行媒體曝光量分析而成的。

住展風向球內文章(房地產景氣燈號)：http://www.myhousing.com.tw/index.php?option=com_flexicontent&view=category&cid=1048&Itemid=158

四、信義房屋房價指數，我個人偏好信義房屋是因為他是仲介內規範算嚴格的公司，不論它們企研室研究報告或公布的數據資料我個人認為有一定可信度，所以我習慣參考它們的資訊。其他家仲介公司也都有相關的數據，向國泰建設房地產指數是產學合作的，也擁有很多忠實的讀者，所以看個人喜好選擇。從這個數據可以看出相對趨勢線。

信義房屋專題報告內文章(信義房價指數)：http://www.sinyi.com.tw/knowledge/newslist.php/2/1/

國泰建設房地產指數：http://www.cathay-red.com.tw/about_house.asp

五、租金所得比，這對於準備長期出租投資的屋主很重要，原理是年支付租金/年所得來計算，代表承租方願意花多少錢來租房子，也就是市場能容許的租金範圍是多少。只可惜只有新聞內會有相關數據，可是這些數據精準嗎？一般我最常見是說要總收入的1/3當作最高租金的估算值，但是市場租金由市場取向，我倒是建議查看實價登陸有租金登錄的部分來做評估比較準，台灣的房屋租金都沒報稅比較多，也是政府現在要開刀的部分，這方面的資料真的是不足，也沒地方好查，所以有多少資料判斷多少事吧。租金可以參考內政部實價登錄網站跟591租屋成交行情。

內政部實價登錄網：http://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action

591租屋成交行情：https://www.591.com.tw/webService-market.html?type=1

六、房價所得比，簡單來說就是購買一間房屋要你多少年的收入，像台北市104年第四季的房價所得比是15.75，就代表要花15.75年的總收入才能買一間房，不過這是參考值，因為它是用平均總價/平均年所得，沒有考量到如果我一家七口跟2人世界所需要的坪數不同，你看到網路說台北房價所得比偏高要泡沫化了其實裡面很多重要的房地產因素都沒考量到，像台灣很特別的公設計價術，很多國家的面積只有計算注建物+附屬建物。所以要使用這個數值要參考別的數據才會精準。

內政部不動產資訊平台房價所得比：https://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0201.aspx

七、租金投報率簡單來說是屋主對於長期投資房地產划不划算的依據，為年租金收入/房價的百分比，目前以台北市購買新成屋來看租金投報率都在2%以下，不是一個好投資，所以會變成投機買了看價增就賣的人多不是沒有原因。很慘的是對於投資型的數據真的沒有專一的窗口可以取得數據，也是自己多蒐集資料吧。租金可以參考內政部實價登錄網站跟591租屋成交行情。

內政部實價登錄網：http://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action

591租屋成交行情：https://www.591.com.tw/webService-market.html?type=1

八、住宅自有率就是判斷所謂自有住宅(定義為戶內經常居住成員所擁有)佔全體住宅的比率，依據2014年統計資料自有住宅比例為84.01%，2015年第三季住宅總量為8,495,264戶。自有住宅通常是用稅捐資料來做為資料依據，我國申請自用住宅稅率(房屋稅、地價稅跟土增稅)比較低，也代表非自用作為住宅租賃房屋市場的依據，台灣自用率這麼高而租屋網站案件這麼多跟實價登錄資訊這麼少，可以輕鬆推斷很多人聲請自用租屋給別人，不用擔心國稅局已經開始在抓這些屋主了。

內政部不動產資訊平台住宅資訊統計彙報：https://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0103.aspx

九、房貸餘額的增減代表大家購屋跟銀行借款的情形，借款越多房貸餘額越多，要是短時間一直增加代表成屋市場熱絡，大家一直跟銀行借錢買房子。

中央銀行統計資訊網消費者貸款及建築貸款餘額：http://www.pxweb.cbc.gov.tw/Dialog/varval.asp?ma=EF99M01&ti=&path=../PXfile/EFS/&lang=9&strList=L

                還有沒有其他房地產相關數據，我的答案是有，如商業不動產租金行情(外商機構通常每季都會有分析報告)，家戶及住宅分析(政府機關會有數據，一些民間機構會拿這個數據來分析)，空屋率(依據台電用電度數較低戶別是為空屋)這些資料都可以當作房地產分析之用，只是這廂資料對於非房地產專業人員有必要嗎，我很質疑，尤其是空屋率應該很重要，因為供給跟需求是商業模式最重要的原則，只是沒有準確數據都是預測的數據我就不把它當作重要的依據。

                統計資料注意事項：你擷取拿個單位的資料就以那個單位為主，像內政部的統計資料跟其他單位的資料會有些微不同，這可能是因為截去方式的不同，照道理來說應該由地方政府地政局申報給地方政府再到中央應該數據一致，可是我發現數據有落差，不過不重要，只要你擷取的資料是同一單位代表他的數據取得方式都是相同就好，因為同樣標準的數據資來拿來比對才有分析價值。