不動產市場資訊討論--為什麼建設公司成立自己銷售部門

20150901

      看過小編房價指數與重大事件對照可以發現全台灣房價指數從民國99年有來，最淒慘的一次是連三季下滑(也只有一次)，平常都是不斷上漲，今年到第二季已經連四季下滑代表最近一年來成交房價單價是不斷下降，最重要的是第三季第四季小編預測還是下降，房市不好再加上股市不好代表台灣目前最多金額投資的工具不佳(台灣主要可投資工具有股票市場、債券市場、基金市場、外匯市場及不動產市場，匯率大幅度波動下，外匯市場不好做，而且外匯是專業財富；債券還算相對保值；最後一個基金投資標的是連結全球股票跟債券為主，你覺得只有台灣在跌嗎)，現在不只會影響金字塔頂端的5%富豪也接連著影響了錢40%有投資行為的中產階級，進出口數據不斷惡化，經濟成長率腰斬下修等利空因素，對於房地產不斷地墊高成本跟加稅，2016年5月前房地產不會有太大表現，台灣的不動產經紀業銷售公司不論仲介或代銷都不斷縮手的同時，沒人幫建設公司賣房子狀態下(因為現在幫建設公司賣房子會要求好的條件，售價不能高，要純企劃等)，許多大型建商老闆就會開始用自己公司來銷售。

      目前台灣北部建設公司有自己銷售公司有興富發、愛山林、遠雄、富裔、新潤、冠德、茂德、瓏山林、忠泰及鄉林等，房地產市場景氣好時不斷創高價狀況，有賺錢銷售公司不斷接案來拚，建設公司也開心有人幫他賣好，但是景氣直轉往下時，代銷公司要用便宜的價格來接案降低風險，建設公司發現以前甚麼條件代銷都會同意的情況怎麼變了，所以自己成立代銷事業部來衝，你要注意這裡面的公司有從去年才成立銷售的，這一年不景氣銷售賠錢的都是代銷公司，建設本身只有增加存貨(房子)沒賣掉但是還沒花到錢，等到一年後如果景氣來是像現在，你才會感到建設公司真實降價，之前新聞提的建商降價是降表價，跟實際成交影響不大說，所以很多人才會覺得房價有降嗎？反倒是中古屋市場是有感降價的。有投資營建類股的就知道，現在除非基本是採用完工入帳法，要完工交屋才入帳，一個建設案子至少要一年才能入帳，所以報表數字很難看，現在有銷售事業部的銷售利潤數字，可以內部作帳讓報表好看。

      最後一個問題是建設公司成立代銷事業部願意便宜賣嗎？要是便宜賣給外面代銷就好，花那麼多工夫成立代銷事業部幹嘛，因為建設公司老闆還是相信這只是過渡時期，明天房價就回來了，這些銷售人員也是外面代銷公司的員工跳槽，在外面賣不動換成建設公司旗下就賣的動，願神祝福相信的。建設公司要是真認為代銷利潤這麼好，房市好的時候就不會把這塊可口大餅讓出去給人家吃，所以現在全部自己公司賣，說好聽是案量太多、一條龍服務，客戶售後服務等諸多理由，實際上再一年景氣不好你就會看到建設公司有裁員潮了。

小編備註：政府的政策已經在做多，你真的天真地以為央行放鬆信用管制是要促進房地產活絡？政府推動各項拯救金融措施是要救股市？放寬壽險業資金可投資標的限制是圖利財團？你看不到新一波的財富變動會在被沖擊時很痛喔！現在的世界問題是貨幣(我不是說錢喔，是貨幣又名通貨，人類創造的交易價值衡量依據)太多而不是金融不景氣，所以下一個問題是哪一個國家會因為自身財務問題變成金融危機的炸彈，在這樣情況下問題是不容易被解決的，你準備好了嗎？