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| 2009/11/23 17:25:53瀏覽52814｜回應23｜推薦13 | ||||||
【具體做法】 1.定期租賃租約到期的終止 通常是由房東以存證信函依法於期前通知房客，表明租約到期不再續租，請房客於租期屆滿前將房屋清空（或回復原狀）並遷出，再載明押金將於扣抵水電、管理費等一切債務後，為如何返還之內容。 ※實務上，房客主動寄發不再續租的存證信函給房東的情形，較為少見。房客當然也可以存證信函於期前通知房東，除了表明租約到期不再續租之意外，重點是在將於何時遷出租賃處，並請房東於遷出同時，將押金為如何返還之意寫明。 ※如果雙方未依上述的方式終止租約的話，依民法第451條規定，定期租賃將可能變成不定期租賃的關係，就要另依下述不定期租賃終止的方式解決。 2.不定期租賃的終止 民法第450條（第2項）： 未定期限者，各當事人得隨時終止租約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。 在「不定期租賃」的情形，房東或房客任一方想要終止租約時，只要依法先期通知就可以隨時進行。但房東這一方，還必須符合土地法第100條的規定才可以收回房屋。 土地法第100條： 出租人非因左列情形之一，不得收回房屋： 一 出租人收回自住或重新建築時。 二 承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定，轉租於他人時。 三 承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。 四 承租人以房屋供違反法令之使用時。 五 承租人違反租賃契約時。 六 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。 3.防止定期租賃變成不定期租賃的具體做法 民法第451條： 租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。 在定期租賃租期屆滿後，如果房東沒有表示不續租的意思，房客也繼續繳納租金的話，依法租約將視為為「不定期租賃」的關係。但會發生問題的情況，常常是在房東不想出租，且租約未經公證，而房客想續租或是找理由拖延搬遷日子的時候。 此時雙方原租約的租期不是即將屆滿，便是剛屆滿不久，房客通常會繼續繳租（有的則會要求房東從押金扣抵），但不論是以匯款、轉帳或付現的方式繳租，房東都面臨收也不是，不收也不是的兩難處境。 收了錢，擔心變成不定期租賃，一旦要終止租約收回房屋的話，房東必須符合前系列單元文章所提到的土地法第100條的規定，而不能片面終止租約，對房東相當不利；但不收的話，房子又豈能讓房客白住？ ※經過公證的租約，可於公證書上為「租期屆滿，承租人未返還房屋時，願逕受強制執行，絕無異議」的記載，所以不會有變成不定期租賃的情形，在此併予指明。 有鑑於此，筆者在此提供防止定期租賃變成不定期租賃的相關具體做法，以供讀者參考運用： (1)在租約中預作防範 房東可利用簽訂租約的時候，在租約中加入下列的條文，在租期屆滿時，約定租賃關係消滅及未遷讓房屋的違約條款，預作防範，條文如下： 租賃期限屆滿，租賃關係即行消滅，承租人應於租期屆滿時，返還房屋，如逾期未返還房屋時，承租人應負損害賠償及違約之責任，並不得為民法第451條之主張或任何異議。 (2)寄發存證信函 光是在租約中約定租期屆滿時，租賃關係消滅及未遷讓房屋的違約條款還是不夠，因為房客沒有搬走是事實，房客繼續付錢也是事實，客觀上就和繼續承租的情形沒有什麼兩樣，所以房東必須再寄發存信函給房客表明以下的立場： 台端承租本人所有座落於○○市○○路○號○樓之房屋，租期自民國(下同) ○○年○○月○○日起至○○年○○月○○日止。茲因租期屆滿，依法租賃關係於期限屆時消滅，本人前已通知台端不再出租，請求返還房屋；惟台端仍未依約返還房屋予本人，業已違約並構成無權占有，台端於租賃關係消滅後所付款項，係本人無法收回房屋之損害賠償（及違約金），非租金之給付，敬請台端於函到○日內儘速搬遷，返還房屋予本人，如逾期仍未履行，本人將依法究辦，為免訟累，希勿自誤，特此奉達。 總之房東寄發存證信函的目的，一方面是要表明租約到期後未收回房屋時，房客所付的錢是遲延返還房屋的損害賠償或違約金，並不是租金的立場；另方面是兼為將來可能進行的官司舉證預作準備，以防止房客抗辯其所繳付的款項，是繼續承租的對價。 (3)儘速另訂新租約 當然，如果房東改變心意，同意讓原來的房客繼續承租，那麼雙方就應儘快另訂新的租賃契約。新租約的始期應接續原租約的終期，自不殆言。 (4)利用調解程序 如果糾紛已經發生好一段時間，但彼此並不想撕破臉對簿公堂，這時雙方不妨考慮透過鄉、鎮、市公所的調解委員會來處理。由哪一方聲請調解都沒關係，雙方的爭執也不必放在現階段是定期租賃、不定期租賃或是無權占有的法律關係上，而是應該置重點於解決現存的問題上。 因為一旦調解成立，即便現有的租賃關係被解讀為不定期租賃，透過調解的機制所成立的調解內容，經過法院核定的程序後，調解書就有與確定判決同樣的效力，既可避免訟累，房東也不必擔心是否違反土地法第100條的規定，可謂皆大歡喜。 至於調解成立的結果，也許是房客返還房屋，也許是雙方同意另訂新的租約，就看調解的過程，雙方能否各退一步，取得共識而定。反之，如果調解不成立（一方不到場調解或雙方意見不一致時），那也只好另循訴訟途徑解決。當然～絕大多數的情形，是由房東為原告（因為房東想要收回房屋），以房客為被告，向法院請求房客返還房屋。 ※房東如果捨棄法院的訴訟途徑，轉而向地方法院檢察署控告房客竊佔房屋的罪名，此等事實因與刑法竊佔罪的構成要件不符，通常是不會成立該罪名的，房東提告前，宜再三思。 .
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