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2012/02/24 13:01:20瀏覽513|回應0|推薦2 | |
筆者最近讀到 Anchoring Bias,並與今天 (February 24, 2012) 的房地產新聞產生了連結,這則新聞為:
都會區的建商們競相堆高與喊高房價,其背後的原因之一,很可能是 Anchoring Bias 之應用。 什麼是 Anchoring Bias ? Anchoring Bias: We sometimes allow an initial reference point to distort our estimates. Anchoring Bias (by Wikipedia): People start with an implicitly suggested reference point (the "anchor") and make adjustments to it to reach their estimate. A person begins with a first approximation (anchor) and then makes incremental adjustments based on additional information. 在這房地產的新聞中,建商們所喊出的售價就是 Initial Reference Point,再加上一般老百姓不瞭解建築業的成本結構 (資訊不對稱),因此很容易受到建商們所喊出的售價所影響,讓自己的出價不知不覺地偏向建商們所喊出的售價 (亦即出價偏高)。 此外,房地產交易價格的不透明,也讓建商們與房仲業著們有了許多機會來墊高房地產的價格,因為: People are boundedly rational, that means people satisfice, some people don't try hard or do the best to get the optimal bargain when buying the house. 所以,一定會有購屋者沒有摸清成交行情以致於買屋買貴了,而這買貴的案例就會被建商們與房仲業者們拿來當做新的 Anchoring Point,並對購屋者做宣揚與洗腦,據此再將房價往上墊高。當某建案的房價成功地被炒高墊高了,附近的鄰居也開始認為自己的房子或土地也有類似的好價格、或是能沾點光拉抬一下價格,因此附近的房地產價格也會來到另一個較高的 Anchoring Point。據此可知,就房地產的交易而言,資訊的不對稱與不透明,使得建商們與房仲業者們的 Anchoring Strategy 大都能夠奏效,因此目前政府正在考慮要做的「房地產交易實價登錄」之政策,就有助於購屋者擺脫 Anchoring Bias 的干擾。 |
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