房市進入調整期，政大教授張金鶚擔心，投資客撐出來房市榮景，但今年進入交屋潮，投資客若大舉殺出，建商又趕著炒作今年329檔期最後一波，「消費者恐怕成最後的老鼠」。

國泰建設總經理張清櫆說，決定房價的因素有很多，他認為景氣還是會往上走，加上國際房價的比價效應，台灣房價有投資機會，以台北市為例，由於土地供給有限，現在開價每坪站上100萬元，「以後每坪150萬、200萬元都還會跑出來」，他認為房價變化漲幅還在可接受的範圍。

但張金鶚指出，房價不能看國際比價效應，「不能說香港漲幾倍、台灣只漲幾成，就說台灣房價有補漲空間，因為房子又不能搬來搬去」。張金鶚認為，房價所得比才是觀察房價的重點，目前台灣房價所得比已經到九年不吃不喝才能買得起一棟房子，豪宅與套房是被投資需求炒熱的非正常產品，用特殊產品來比價，恐怕不是公平的講法。

張金鶚昨天說，他發現現在很多投資客炒作豪宅，「這是過去想像不到的」，過去大家總以為投資客只會炒作套房，但現在連豪宅也被投資客炒熱，不過投資客不看品質、不必要享受環境，只看有沒有人接手，不斷追價下，把房價拉高，但投資客是市場上不穩定的需求，如果資金面緊縮放貸、投資客大量殺出變成供給者，加上今、明年是交屋潮，房價一旦撐不住，再進場的消費者就成為被坑殺在高點的老鼠。

【2007/02/01 聯合報】

美國房市出現泡沫化疑慮，台灣房地產景氣正熱，金管會將從今年5月1日起，將銀行貸款的定價策略列為金檢項目，如果銀行貸款利率過低、成數過高，最好有合理的理由，否則將予以處分。

金管會發言人張秀蓮6日表示，銀行法第72條之2已經限制銀行不動產放款業務總額。依據規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30%。

張秀蓮說，銀行對不動產的放款成數與放款利率，必須有風險控管。金管會不會特別去限制。

銀行局副局長鍾慧貞說，目前銀行對不動產的放款仍未達到法令上限，因此，由各銀行依據授信政策，自行去承擔風險，據了解，銀行也針會對客戶評等。

儘管金管會官員都說不會干預銀行的不動產放款，事實上，銀行在雙卡風暴後一窩蜂轉向不動產貸款市場，競相推出超低利率房貸，在去年就引起金管會嚴重關切，並決定將銀行的放款定價政策列入金檢項目。

鍾慧貞說，檢查銀行的定價政策，主要是瞭解銀行的利率是怎麼訂的。除了不動產貸款，包括企業金融、消費金融，都必須說清楚利率是怎麼訂出來的。

金管會強調，這不是干預銀行的利率政策，而是要求銀行注意風險。過去銀行承作某些放款流血競爭，但是又要從別的地方賺回來，形成交叉補貼。張秀蓮指出，銀行業如果只會削價競爭，不在商品研發上下功夫，不利整體銀行業的健康發展；銀行應該多做產品、服務的競爭，而不是價格競爭。因此，正在擬訂檢查手冊，金檢時將檢查銀行的授信定價策略。

鍾慧貞說，銀行經歷過房地產的景氣循環，就知道房屋價格有上有下，如果放款成數過高，擔保品價格下滑造成擔保不足時，就會吃到苦頭。她相信銀行都應該會注意不動產的放款風險。

【2007/03/07 經濟日報】

最近幾乎各銀行不都緊縮房屋貸款成數，中國信託商銀和聯邦銀行昨天都表示，今年房貸放款成數會壓低到75%左右，低於一般的八成，聯邦銀行甚至停做建商的「整批房貸業務」。

聯邦銀行副總經理涂洪茂指出，如果申貸人名下已有多戶不動產，且沒有租用或自住，這些都有可能是投機客，銀行必須小心放款。目前聯邦銀行房貸放款政策，也是以精華地段為優先，不做投機客生意、也不做「固定利率」房貸，同時把放款成數下壓，以鎖住風險。

卡債風暴過去，但房地產投機風氣仍盛，去年停止房貸推動火力的中國信託商銀今年喊出房貸淨增放款600億的目標，雖然目標大增，但是全力搶攻精華地段，而且房貸放款成數會降到75%或8成左右。

聯邦銀行今年房貸放款成數也緊縮到75%以下。聯邦銀行副總經理涂洪茂說，由於房地產投機風氣仍盛，聯邦已經停止來自建商的「整批房貸放款業務」，同時儘量避免投機客大量借款。

涂洪茂說，建商的整批房貸因為量大，銀行的貸款利率多半會被壓低，如果房市泡沬化出現，整批房貸業務也有可能變成最後一根稻草。據了解，目前承做整批房貸業務較多的主要是大型公股行庫，還有一些地區性銀行。

【2007/03/04 聯合報】

大型行庫主管透露，最近的房貸逾期未繳有明顯攀升趨勢，可能是房貸戶的資金套牢在股市，面臨斷頭危機；也有可能是進入「百分百房貸」的房貸還本期，再加上卡債之後借錢不易，房貸逾期的地雷隱隱浮現。

行庫主管指出，這波房貸逾期主要出現在桃竹地區與高雄台南，但兩者性質不同。桃竹地區主要投資客取得資金受到限制，加上財政部緊釘6戶以上的房屋賣家的稅款，部分投資客的資金出現周轉問題。

高雄、台南地區多屬於自有住宅的房貸逾期，可能受股災影響較深。

行庫指出，兩三年前銀行業流行推出百分百貸款，讓許多年輕人輕鬆成家，不過經歷雙卡風暴，房貸的寬限期已過、要開始還本金，還款壓力頓時湧現，加上如果是雙卡債務人，銀行勢必收傘。

行庫主管說，南部地區常面臨客戶「習慣性」延遲繳款，三個月才繳一次的客戶所在多有，屢屢道德勸說也沒用。

銀行指出，南部地區部分貸款戶認為房貸都有十足的擔保品，「不會長腳跑掉」，所以常等到手頭較寬鬆時才會繳房貸，例如一次繳三個月，讓瀕臨要改列90天逾放的銀行，常捏把冷汗。

銀行債管主管表示，如果民眾這陣子真的因為股災等因素，繳不出房貸，可以向銀行提出展延寬限期的要求，把2至3年只還利息的貸款寬限期，最長可延長至5年。

消費者還可以與銀行討論，把原本20年的房貸延長為30年，讓每月需償還的本金下降，或許就可以暫度難關。

萬一真的股票被斷頭、工作又出現問題時，屋主切記要由自己賣屋來清償貸款，因為趁著現在房地產還在高點，至少可以賣個好價錢；如果等到銀行向法院提出拍賣，一拍就是市價8折，二拍就剩6折，三拍低於市價5折更不划算，與其讓別人大撿便宜，不如自己忍痛出售，至少還可以發揮房屋的剩餘價值。

熟知銀行作業人士透露，如果有保證人或是第三人願意替逾期戶代償，這段逾期所造成的違約金、逾期費用等等，都可以透過與銀行協商，給予減免或直接不必付的優惠。

因為銀行在意的是金額龐大的房貸本金，在實務上，這些手續費是談判的籌碼，銀行不會強迫繳納。

【2007/03/06 聯合報】