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| 2010/11/29 18:10:56瀏覽1127｜回應0｜推薦1 | |
林敏弘師法富商房產發跡傳奇 更新日期 / 2006-10-23 資料來源 / 今週刊  統一國際大樓求售震撼房地產界，委託勤實佳商仲公司，更是跌破一堆專家眼鏡，勤實佳商仲負責人林敏弘，挾著法律、會計、地政、營造、房仲和商仲等一條鞭的服務，擊敗國際商仲四大天王。 位於台北市信義計畫區的統一國際大樓，日前傳出統一集團開價一百四十四億元要賣，目前租給誠品信義旗艦店的裙樓。信義計畫區的辦公大樓十分搶手，而大型商業大樓一向是國際四大商用不動產公司戴德梁行、仲量聯行、世邦魏理仕、高力國際的天下，統一集團卻委託一家名不見經傳、成立不到五個月的勤實佳商用不動產公司，跌破一堆專家的眼鏡。 「統一國際大樓裙樓的土地和建物是統一集團旗下七家關係企業共同持有，勤實佳只是一間local的公司，能說服七家同時簽下這項委託案，的確不容易！」戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立分析說。 勤實佳商用不動產公司的負責人是何許人也？他，就是在會計師圈素有鬼才之稱的勤實佳聯合會計師事務所所長林敏弘。 「我知道統一國際大樓要賣，透過人脈主動和他們接觸，然後派公司團隊去做簡報，很意外能夠拿到出售合約。」身形瘦小的林敏弘笑盈盈地說。 鑽研股市聞人賺錢術 提到林敏弘，最為會計師圈所津津樂道的，是十七年前他承辦股市聞人、委託書大王陳德深的遺產稅案，迄今部分案子仍躺在最高行政法院懸而未決；林敏弘也因為辦這件案子，花好幾年研究陳德深致富的祕訣，從此改變他一生的投資策略。 陳德深在民國六、七十年間，靠著徵求委託書，擔任三十多家上市櫃公司的董監事，「他的名片可以摺疊，名片上密密麻麻的頭銜，我心想他憑什麼本事可以這麼厲害？」林敏弘回憶說，七十八年接下陳德深遺產稅案，憑藉他遺留的財產資料，林敏弘每天鑽研他的賺錢術。 林敏弘發現，陳德深買土地是有策略和步驟的，例如：一塊土地由七位兄弟共同持有，他就向某甲買了七分之一，按土地法三十四條之一，「共有人出賣其應有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」換言之，將來其他兄弟想賣，陳德深擁有優先承購權。 不僅如此，陳德深還四處租土地，然後在土地上蓋房子或種植農作物，因為根據土地法第一○四條，「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」地主將來要賣土地，承租人陳德深就可優先購買，他藉此而取得廉價的土地不知凡幾。 借鏡陳德深的致富經驗，林敏弘買房子，土地登記自己名字，房子則登記太太的名字，萬一生意失敗，土地要被拍賣清償，因地上物所有權人是他太太，這類土地、地上物所有權人不同的土地幾乎沒有人會買。 萬一真有人要買，依土地法，地上物所有權人有優先承購權，先生土地被拍賣，太太有優先承購權，而且對方出價多少，太太可以用同樣價錢優先買回。因此，建物、土地所有權分開的案子，土地即使賣得掉，開價也不會太高，太太可以便宜買回。 事實上，林敏弘醉心於房地產投資，除了陳德深的影響之外，過世的父親也曾告訴他，「台灣土地不會變多，人會變多，以後土地會飆漲。」有土斯有財的觀念，從小就烙印在他小小的心靈中。 「我爸爸還說，利息的『利』字，是一把刀割稻禾，速度很快。」林敏弘解釋，他念台中商職高中部高三那年，父親驟逝，身後留下債務，他獨自跑到台中市稅捐處了解遺產申報流程，將父親田產切割成七等分，登報變賣他的繼承持分，拿來償還父親的債務。「無債一身輕後，我總算可以安心念書，卻被大伯叫去罰跪，說我是敗家子。」林敏弘說，他向伯父立下切結書，將來一定買回那塊祖產。 民國六十五年，三十歲的林敏弘在審計部占九職等（台北縣稅捐處長、台北縣警察局長也是九職等）的科長缺，是審計部最年輕的主管。但是衡量公務員薪水微薄，長此下去一定無法實現買回祖產的願望。於是他辭掉公職，立志要賺有錢人的錢。「審計部審計長張導民向我說：『我要栽培你，你卻要離開！』隔天我只好拿著切結書給他看，忠孝難兩全，我非辭不可。」 離職後，林敏弘憑著審計部的稅務經驗，加上擁有會計師執照、熟稔法律，專精遺贈稅法，果真闖出一番名堂。後來，陳德深、台南幫創辦人侯雨利、永豐餘集團創辦人何永的遺產稅，都是委託他處理。 勇於逢低介入房地產 六十六年，林敏弘湊足三成自備款，以一百零五萬元在台北市買了一戶二十八坪的房子。未料隔年中美斷交，他當下研判房價將會大跌，於是毅然賣出房子，暫時租屋。半年後，房地產果然慘跌，他在忠孝東路三段正義國宅買了一戶六十坪總價二百六十六萬元的房子，不僅房子較大，還買在最低點，如今這棟房子市價要三千多萬元。 因為地緣關係，林敏弘在七十八年承辦陳德深案件，一年後陸續在正義國宅臨忠孝東路三段買了二樓的住宅共六間，至今這六間房子都用於勤實佳關係企業的辦公使用。「你看忠孝東路四段頂好商圈，很多二樓過去也是住宅，現在都被炒成店面。」林敏弘預測，SOGO百貨三館即將開幕，忠孝東路三段這一排的二樓有機會搖身變成店面。 「陳德深早期網羅台大法律研究所、企管研究所人才，研究公司法、證交法；統一國際大樓出售，我聘請外文系畢業生，上國際地產網路尋找國際買家。」林敏弘自豪地說，已有五組具有壽險、證券背景的外資有興趣。 此外，九二一地震後，許多舊大樓外牆瓷磚剝落砸到路人，有些大樓外牆更新後，房價大漲，林敏弘嗅到外牆拉皮商機，找來前遠雄營造團隊的林清俊和許瑞顯，合資成立外牆拉皮的勤實佳營造，並一舉拿下敦化南路上二十六樓高的藍天凱悅大樓外牆拉皮，寫下國內最高大樓外牆更新紀錄，也為林敏弘個人寫下另一項值得記錄的業績。 http://www.etwarm.com.tw/article.php?article_kindoid=13&article_oid=756 |
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