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| 2015/06/12 01:03:28瀏覽446｜回應0｜推薦0 | |
| 不動產稅制的大變革，談房地合一課稅系列(一)
何種情形須適用房地合一課稅新制 文/安和地政士事務所王彥琳代書 經過多方的討論，我國不動產交易稅制重要的變革「房地合一課稅」，於民國104年6月5日終於經立法院三讀通過所得稅法修正案，並明文規定於民國105年1月1日開始施行。房地合一課稅實施後，須以實際的出售價格減除原始取得成本計算交易所得額，而不似現行因土地部分的所得免徵所得稅，僅就建物部分所得課徵所得稅，新舊制間對於課稅的基準有很大的差異，採用新制計算對於納稅人而言，其交易稅捐成本將較採用舊制者為重，因此不動產持有者對於房地合一課稅須有一定的認識，才能保障自身的權益。 【何種情形須適用房地合一課稅新制？】 依增訂之所得稅法第四條之四規定，個人及營利事業自中華民國一百零五年一月一日起交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、 土地），符合下列情形之一者，應適用新制課徵所得稅： 一、交易之房屋、土地係於一百零三年一月一日之次日以後取得，且持有期間在二年以內。 二、交易之房屋、土地係於一百零五年一月一日以後取得。 前述第一款所定於103年1月1日之次日以後取得，於105年1月1日起出售但持有期間在二年以內的房地須適用新制，其目的係為配合奢侈稅不動產部分之停徵，將前開情形納入新制課稅。至於第二款所定，所持有的房地是在105年1月1日以後取得再行出售之情形，則屬新制的課徵範圍。 納稅人須了解的是並非為在民國105年1月1日起出售的房地皆須適用新制， 而是尚須就其出售標的取得的時間及持有期間而定。 【出售之房地其取得方式，於計算持有期間會有差異】 房屋、土地係於103年1月1日之次日以後取得，且持有期間在二年以內或105年1月1日以後取得，於105年1月1日起出售的房地須適用新制已如前所述，而所有權人取得房地所有權的原因不一，在實務上多數為因買賣、贈與或繼承等方式而取得，依三讀通過的所得稅法第四條之四規定，並不區分其取得的方式。例如:父親於104年6月將房地贈與給兒子，兒子在105年6月再將房地出售予第三人，此時兒子在出售時即須適用新制課徵所得稅。再舉例，父親於105年2月過世，其繼承人繼承房地後再行出售時，即須適用新制課稅。 雖然立法時課稅設計並不區分取得方式，但在計算持有期間時卻可能會有不同。以繼承為例，因其取得非人為可控制且不屬短期炒房行為，是以因繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人原持有期間合併計算(新增定所得稅法第十四條之四第四項規定)。本文試舉二案例: 案例1:父親於95年6月買入房地，但其於104年7月過世，其繼承人將所繼承之房地再於105年6月出售予他人。 答:繼承人於104年7月因繼承取得，但因得將其父親原持有期間合併計算，是以其在105年6月出售時，因合併計算持有期間已達十年，故出售時係依舊制計徵所得稅，並非適用新制。 案例2:父親於95年6月買入房地，但其於105年6月過世，其繼承人將所繼承之房地再於106年6月出售予他人。 答:繼承人於105年6月繼承取得，故其再出售時係適用新制課徵所得稅，但因得將其父親原持有期間合併計算，是以繼承人在106年6月出售時，其合併計算持有期間為十一年，再按其所適用的稅率課徵所得稅。 修正後的稅法現僅規定因繼承或遺贈可合併計算原所有權人持有期間，但在實務上仍有許多情形，例:配偶間贈與，可否將贈與前原持有期間合併計算，仍待日後財政部發布解釋函令而定。 【有無必要趕在新法實施前買進或賣出房地?】 有所得才須課稅，此為所得稅課徵的原理原則，而奢侈稅是不論有無所得皆須課稅，其性質屬行為稅為抑制炒房行為的短期性措施。是以，不論納稅人係適用新制或是舊制，只要無所得即無課稅的問題。對於有購屋需求的民眾其應思考的是，現行房價已到高點再漲幅度可能有限，但下跌調整的機率大增，如僅為將來再行出售適用舊制，並未將價格列入考量，而趕在新法實施前購屋者，恐怕未必有利。 反之對於現在已持有不動產的民眾，依修正後所得稅法規定，就算在105年1月1日以後再行出售時仍絕大多數是適用舊制的，是以並無趕在新法實施前出售的必要。 無論如何，房地合一課稅其政策終於確定，可消除市場上的觀望氣氛使交易量回溫，但可以預見的是，未來我們將告別不動產交易輕稅化的時代。 安和免費手機APP，歡迎下載使用 Apple手機 https://itunes.apple.com/us/app/an-he-de-zheng-shi-shi-wu-suo/id993317498?ls=1&mt=8 Android手機 https://goo.gl/LxGOLu 本文作者安和地政士事務所 王彥琳 地址:台北市大安區忠孝東路4段148號11樓之2 電話:02-27113330#10 手機:0932039476 傳真:27113787 網址:www.anho.com.tw e-mail:anho.law@msa.hinet.net |
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