柯P市長又出招了，為了有效遏止新增違章建築，並減少市府查察違建的人力及成本，台北市政府公布了遏止新增違章建築處理措施，規定在民國104年9月1日起領得使用執照的建築物，起造人或所有權人於申辦建物所有權第一次登記，或因買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉登記時，得檢附開業建築師出具三個月內有效之建築物無違章建築證明。如未能檢附開業建築師出具之前項證明，臺北市各地政事務所應於登記完畢後一日內通報臺北市政府都市發展局依法查察。

簡單來說，就是市府把查察違章建築的工作外包給建築師的意思，又因為現在全市的建築物數量頗多，故僅限於在104年9月1日起領得使用執照的建築物。

因政府限制人民權利義務須有法律之依據，故市府無法就沒有提出無違章建築證明的移轉所有權案件予以否准的權利，但就無證明的個案經由地政事務所通報後建管單位將會派員現場勘查，如經發現有違建者即列入專案查報拆除。以買賣的情形為例，因買賣雙方在交易過程中其立場屬對立面，通常買方在意的是款項付清後能順利取不動產所有權，且其是沒有瑕疵的;反之賣方注重的是能否收到全數的價款，故日後在購買104年9月1日起領得使用執照的建築物時，買方為避免因不知悉買賣標的物是否有違建的存在，而日後有被查報拆除的危險，絕大多數應皆會要求出賣人檢具建築師出具的無違章建築證明。對於賣方而言，買賣標的如有違建部分，恐怕在交易前皆須將違建拆除回復至最初使用執照所核准的內容後再行出售，除非賣方在買賣契約中有清楚約定並告知違建的範圍且由買方同意自行承擔被拆除的危除，這樣才可免除出賣人所應負的物之瑕疵擔保責任，不過在柯P的新措施下，恐怕沒有買方會同意自負被拆除的風險。

依據台北市政府遏止新增違章建築處理措施的規定，現行僅針對建築物的專有部分及約定專用部分進行比對，如有下列情形之一者，建築師應不予出具證明:

（一）陽台外牆拆除外推。

（二）陽台加窗或欄柵式防盜窗（防墜設施除外）。

（三）夾層違章建築。

（四）水平或垂直增建之違章建築。

（五）約定專用之露臺違章建築。

且要求建築師就屋頂及法定空地與竣工圖比對有違建時，並協助通報都發局查處，至於其他公共設施部分則似無規範。不過仍不排除如係建管處派員現場勘查建築物的專有部分及約定專用部分時，一併就公共設施查察的可能性。

就柯P的新措施而言，筆者認為是相當聰明的做法，但政策是否能成功仍須視其執行力而定，以市府現行的人力能否就無檢附建築師證明的個案皆依法查察尚難定論，但就算僅進行抽查的方式，仍應會具一定的成效。不過將來隨著新領得使用執照的建築物日益增加，及後續再行因買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉登記的案件數量增多，雖然現行市府提出每一建築物有條件的每次最高新台幣3000元的補助，但是否會招致擾民的批評尚待觀察。

但無論如何台北市新增違章建築的處理措施，對於已銷售但尚未交屋的主打二次施工及陽台外推的個案，與挑高小套房、工業住宅等，恐須面對交屋時卡關的問題，且該類產品將來亦可能淪為票房毒藥，後勢可能不太樂觀。

本文作者為安和地政士事務所王彥琳代書 

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