字體:小 中 大 | |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2022/03/11 17:10:50瀏覽45|回應0|推薦0 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
房屋貸款的種類包含:轉貸、增貸、轉增貸與二胎房貸等。這些房貸種類各有什麼差別?為什麼房屋轉增貸可以增加我們在資金上運用的靈活度?我該選擇哪一種貸款方案比較有利?跟著我們以下的分析,讓你秒懂以上這些房貸的差異,一秒選出最佳申請方案。 1.房屋轉增貸是什麼?房屋轉增貸這句話已經包含了三種房貸的類型:增貸、轉貸以及轉增貸。以下說明這三種房貸種類不同的地方: (1)房屋增貸是什麼?當你向銀行申請了購屋貸款,在繳交了2年以上的房貸後,因為有資金週轉的需求,所以你將名下的房子,再向原本的貸款銀行申請了一筆貸款,銀行會評估房屋的價值與審核你的貸款條件後,再視情況是否放貸。若銀行同意你的申請,就會撥款到你的帳戶,而以上整個過程就是房屋增貸。 (2)房屋轉貸是什麼?房屋轉貸又稱餘額平轉。意思是指,你名下的房屋已經揹有A銀行的購屋貸款,可能因為不滿意A銀行給你的貸款利率,經溝通後A銀行不願調降利率,你就將剩下的房屋貸款轉去B銀行,讓B銀行的房屋貸款代償A銀行的貸款餘額後,此時你須向B銀行繳交貸款月付金。 (3)房屋轉增貸是什麼?房屋轉增貸與房屋轉貸的性質接近,不同處在於,當你的房屋增值,或已繳交一段時間的房屋貸款後,向B銀行申請轉增貸後,可能餘下部分資金,即稱為轉增貸。 2.房屋轉增貸的好處與限制?條件適合哪些人?房屋轉增貸最大的好處在於可以增加一筆資金運用,但是因為貸款種類不同,還是會有一些差異與條件上的限制,如以下說明。 (1)房屋增貸的好處與限制?
房屋增貸不受金管會「無擔保品負債不可大於月薪22倍」的規定限制,貸款成數上限可到房屋鑑價的8成,貸款金額最高可到$6,000萬。以上的貸款額度與成數,依各家銀行條件要求而有所不同。
若是成功申請房屋增貸,銀行會再延長你的貸款期限,最長可拉到30~40年。相對來說,貸款的時間越長,貸款的負擔就越輕。
因為是向原銀行申請增貸,所以銀行有可能會免除你的一些相關申請費用。
增貸是在原銀行辦理,所以你的相關資料都有留存,因此在審核程序上,會比找其他銀行貸款來得快速。
銀行因為受到政府法規的限制,所以只要向銀行申請貸款,都須進行嚴格的條件審核。當你有以下情況:工作收入不穩定、無法提出薪轉證明、負債比例過高、信用狀況不佳等,銀行都會婉拒你的貸款申請。
銀行會設定房屋貸款的1.2倍為「抵押權設定金額」。假如房屋貸款500萬,那設定金額就是600萬。在這額度內,已經還完的貸款本金是可以再借出來,但限制上不可超過「抵押權設定金額」,因此也影響了貸款的額度。
因為銀行作風保守,即使你的房屋增值空間很大,對於可增貸的額度也不會太高。 (2)房屋轉增貸的好處與限制?因為轉貸與轉增貸的性質相近,所以對於二者的特色分析,一併於以下說明。 A銀行:原貸款銀行
申請轉增貸時,B銀行在貸款利率上通常會比A銀行要來得低。而降低的利息還要扣除A銀行的違約金(過綁約期則無違約金問題),以及B銀行的手續費後,才是你省下來的月付金。
若是A銀行的利率高於市場行情,找一家較低利率的B 銀行申請轉增貸,是可以考慮的選項。不過提醒你,在申請轉增貸前,要仔細計算二家銀行利率上的價差,是否符合你所預期的月付金額後,再來評估是否申請。
當申請轉增貸後,B銀行會重新計算你的貸款年限,對於還款壓力來說,會有顯著的減輕效果。
台灣近年的房價持續上升,而這房價增值的部分,就是你與銀行可以談判的籌碼。若是成功申請了轉增貸,銀行會將房價增值的部分「套現」給你註1。 註1:房屋增值-房屋原值=所得價差,以現金方式匯入你的帳戶,就是套現。
貸款合約期內,若是有一方想要改變合約的內容,就屬於違約的狀況。而由A銀行將貸款轉去B銀行算是提前解約,也是屬於違約的行為,因此需要支付A銀行一筆違約金。若是已經過了合約綁約期,就沒有違約金的問題。
轉增貸申請對於B銀行來說,就是一份新的房貸合約。其開辦費、代書費、地政規費、火險、地震險等必要費用,都須再重新收取。
向B銀行申請新的房貸,須耗費相當多的申請時間外,A銀行也須同時辦理原貸款的塗銷程序,因此在申請前,要注意這些耗費的時間,也是相當可觀的成本。 (3)房屋增貸、轉貸、轉增貸適合哪些人?房屋轉增貸的適合條件各有不同,可以依以下說明來評估自己的需求。
因為銀行審核嚴格,對於增貸的額度並不會太高。所以假如你的房屋貸款成數不高,或所需要的資金並不大,可直接向原貸款銀行申請增貸,這樣可以免去在申請過程中,於時間還有費用上的浪費。
若是與原貸款銀行,溝通調降利率不成功,可以另外找尋,符合你貸款利率需求的銀行申請房屋轉貸。
轉增貸雖然可以取得較高額度的貸款金額,但是因為銀行審核嚴格與作風謹慎,想要申請轉增貸並不是件容易的事。 若有較高資金的需求,除了轉增貸的方式外,你還可以利用二胎房貸,來取得大額度的貸款。不過因為銀行審核嚴格,若是向銀行申請二胎房貸遭到婉拒,還可以向融資公司申請。 因為融資公司的二胎房貸有以下優點:審核寬鬆、貸款成數上限為房屋鑑價110%、可貸金額最高可達500萬,而且不影響原銀行的房貸合約,是你在銀行轉增貸的方式外,可以考慮借款的方式之一。 附表:各類型房貸的優缺點與適合條件
3.房屋轉增貸如何申請?申請房屋轉增貸須備妥以下資料後,就可以選定一家銀行進行申請。 (1)申請房屋轉增貸需要的文件?
(2)房屋轉增貸的申請流程
4.銀行轉增貸利率比較表目前承作轉增貸的銀行只有9家,其利率與成數如下表所列:
資料來源於各家銀行官網 5.房屋轉增貸Q&A
房屋轉增貸雖然有它的好處,不過在這個微利的時代,於申請轉增貸之前,須先計算與扣除各項必要費用後,再仔細評估是否划算。避免因為眼前的貸款好處,而忽略了申請上種種的花費成本,反而造成得不償失的結果。 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
( 知識學習|商業管理 ) |