買二手屋貸款,成數多少,年限與利率面面觀

中古屋貸款成數高嗎？最多可以貸多少？中古屋貸款成數可以貸到6成到7成之間，同時要注意的是，中古屋的貸款成數並不是指房屋市值，而是指「銀行鑑價」，一般銀行鑑價會比房屋市價略低，因此，會建議購買前先直接找銀行評估可以貸款的額度，才不會在房屋簽約後，才發現跟實際成交價有差異，進而面臨貸款不足額的問題。

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哪些因素會影響中古屋貸款成數？

影響中古屋貸款成數的因素，大致可以分成以下三點：

中古屋座落地段 銀行會根據申貸的房屋座落地段，分成 A 級、B級、C級、D 級等四個等級，A級最高能申請到8成房貸，B級則為7.5成，C級7成，D級只有6成，台北市是唯一12個行政區都被分為A級的房子。

此外A級還有新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域，大部份六都的市中心都屬於 A 級，其中新竹市的房子只有分為A、B級，整體來說，不動產較其他縣市值錢；而澎湖、金門屬於C級。

中古屋使用建材 中古屋的建材、結構、強度及屋況等，也是銀行進行評估貸款年限及成數的條件項目，越耐用的建築結構的房屋，越有機會拿到高的貸款成數，反之，則只能拿到相對低的貸款成數。

一般來說，建築結構從弱到強依序為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、鋼骨混凝土（SC），磚造房屋的耐用年限是 25年，加強磚造房屋耐用年限是 35年，鋼筋混泥土或是鋼骨建材的房屋是 50年。

中古屋耐用年數（屋齡） 若是臨近房屋的耐用年限，房屋的價值就相對低，進而影響到房屋貸款的條件。以金融聯合徵信中心的房貸統計分析，中古屋的估值最高的時期是屋齡 6到9 年，其次是 9 至 12 年。

中古屋的屋齡會影響貸款年限嗎？

銀行房屋貸款目前分成20年期、30年期、40年期，而貸款年限的長短，與貸款人的年齡及屋齡有關。原因是銀行需考量貸款人是否會因年事已高無法正常還款，或是房屋太過老舊而可能大幅折價，因此部分銀行有以下限制：

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「年齡＋貸款年限」不得超過75年

「屋齡＋貸款年限」不得超過50年

因此，若是屋齡太高就會壓縮到貸款年限，像是超過 12 年以上的中古屋，加上貸款年限（20年期、30年期、40年期）後，就會接近耐用年限，因此較不推薦。

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中古屋貸款流程是什麼？

提出申請：申貸人提供相關申請文件．如雙證件、印鑑章與印鑑證明、房屋所有權狀正本、土地及建物登記謄本、買賣契約書影本等，並同步提供薪轉存摺近6個月的出入明細，說明財務狀況之後，即可向銀行或民間代書等提出貸款申請。

房屋鑑價：一般會參考房屋買賣的成交價格外，也會考量依照房屋地段、屋況、坪數、座落地點、屋齡…等要素進行估價，來決定可以申貸的金額約5到9成。

審核比對：銀行會審核申貸人提供的文件資料及房屋貸款條件，像是：年齡、收入、持分與否等。會透過聯徵記錄會查詢申貸人在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄），再加上房屋的條件、屋況等做綜合性評估，最後核定額度。

簽約對保：申貸人同意銀行提供的中估屋房貸額度及利息條件後，申貸人、連帶保證人與銀行房貸專員，三方共同簽訂貸款合約。對保約需一小時，此流程須要屋主本人親自出席。

抵押設定：簽約後須前往地政事務所辦理抵押權設定，需繳交設定金額千分之一的規費，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由申貸人支付，一年一期直到貸款還清為止。

核貸撥款：抵押權設定完成，銀行確認已經投保不動產投保火險與地震險後，便可隨時進行撥款。

中古屋能貸30年嗎？中古屋可以貸8成嗎？中古屋貸款年限是否較短？

剛申請中古屋貸款，還可以再借嗎？

可利用二胎、增貸、轉貸的方式，將尚未繳清的房貸再申貸可以透過來處理，說明如下：

房屋二胎：把已有房貸的房子拿去第二次抵押貸款。

房屋增貸：將已經還給銀行的房貸本金再貸款出來。增貸如同和銀行重新打一個新的房貸合約一樣，申貸人需同時需要負擔兩個房貸費用。

房屋轉貸：將房貸從 甲銀行轉到乙銀行，在轉換過程，有可能談到更好的額度與利率，等於增加一筆可使用的資金。

如果有房子的人，可以考慮申請房屋轉增貸喔，將房子變成活資產，無論是短期有資金急用或是需要一筆資金做投資，都可以透過房屋轉增貸彈性運用

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畢竟屋齡越高，中古屋房價相較周邊新屋來說會比較低，議價空間也相對較大，而且新成屋公設比通常較高。

購買中古屋前先了解一下大多數銀行購屋貸款的年期是20年，應該要注意若是屋齡過於老舊或借款人年齡較長則可能貸款年期依銀行規定需縮短。

近幾年有些銀行訴求每月還款輕鬆的30年或是40年長期房貸，貸款時間這麼長，屋齡必須在10年內才有可能貸到30年的貸款年期，新成屋才有可以貸到40年的房貸。

有些銀行的算法是借款人、所有權人的年齡加上房屋貸款年期必須小於75。或是貸款年限加上屋齡必須小於50。

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中古屋貸款常見問題

Q：中古屋貸款年限是否較短？

A：沒錯，中古屋貸款評估年限主要有兩個公式：「貸款年限+屋齡」要小於 65；「貸款年限+貸款人年齡」要小於75，以這兩個公式作為中古屋貸款年限的標準。

Q：買中古屋可以全額貸款嗎？

A：不行，中古屋貸款成數一般為~8成，想要全額貸款有一定的難度，另外提供足夠的擔保品或信用良好的保證人有機率可以，但絕對不能保證可全額貸款。

Q：40年中古屋還可以貸款嗎？

A：可以，只要銀行綜合評估鑑價後，認為房屋評估具有價值都可以向銀行申請貸款。