買中古屋流程要注意什麼

一般民眾購屋，大多是買中古屋，雖然不一定會透過仲介，但是簽約、過戶還是要請專業的地政士協助辦理，要靠自己獨立完成幾乎是不可能的任務，雖然要花費一筆錢，但是專家提醒，交易安全更重要。

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一、付訂金

（1）雙方議定價格

買賣雙方就房屋價格達成一致，買方向賣方支付訂金，賣方簽收訂金收據。

（2）確定代書人選（若雙方決定親自辦理可省略此步）591代書

代書一般由買方找，賣方可共用一個代書，若對買方找的代書不放心，可另請代書陪同簽約。代書收費參考

（3）辦理履約保證（可保障雙方交易的安全，可選擇使用）

二、簽約

（1）確認雙方身份

買方確認賣方的身份，及土地、建物權狀正本。若賣方是代理人，則需確認授權書、被授權人身份證。

（2）達成契約

買方就契約內容達成一致，并進行簽約，簽約時有公契和私契（買賣雙方或者代書均可提供，也可至地政事務所拿）。

（3）支付簽約款

買方將簽約款給賣方，前期支付的訂金可抵扣相應數量的簽約款，賣方可要求買方就剩餘款項簽立尾款擔保本票。

三、用印

（1）請領用印材料

至地政事務所，請領土地及建物登記謄本，填寫土地登記申請書，土地增值稅單申報書。。

（2）繳稅費

雙方攜帶好用印材料，買方需至鄉鎮市公所，申請「契稅」繳費單。賣方至稅捐處，申請「土地徵值稅」繳費單。

收件後，約五~七個工作天，承辦人員會通知前往領取「土地增值稅」繳費單。

（3）貸款

若買方需貸款，則應於用印時決定貸款銀行（可請代書辦理），銀行收件、審查、估價對保、用印約2至3星期。

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所有文件也請公所民政課承辦人員一一檢視無誤後再收文，約三~七個工作天，承辦人員會通知前往領取契稅繳費單。

四、完稅

（1）繳稅

買方持契稅繳稅單，賣方持土地增值稅繳費單各自繳納各自負擔的稅款。

（2）付完稅款

買方將完稅款給賣方，若賣方是代理人一樣需要驗明身份。

五、過戶

（1）領取新權狀

雙方帶齊過戶材料，至地政事務所登記，買方繳納登記規費，領取新權狀

（2）結清費用

買方支付尾款，賣方需結清欠繳稅費負擔(地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費)，買方支付賣方全部尾款或由銀行貸款匯入賣方帳戶，同時取回擔保本票。

（3）房屋點交

雙方點交房屋、交付鑰匙予買方。若有代書，索取放在代書處的文件正本及影本等文件。

一般買房每個階段買方、賣方都要準備各種文件資料，且每個階段應該要支付項目及費用也不同，本文將買賣房屋交易每階段要準備的資料文件、需支付款項及注意事項彙整說明，讓你更順利完成買屋、賣屋的交易過程。

中古屋貸款年限是否較短？買中古屋可以全額貸款嗎？中古屋簽約到交屋要多久？

買中古屋多久可以賣？買中古屋交屋要注意什麼？買中古屋能貸款嗎？

一、付訂金注意事項：

（1）買方注意事項：

簽約時訂金可抵作為部分應支付的簽約款

付完訂金後不能再殺價了，所以需要確定價格後才付訂金

約定簽約時間地點

支付訂金需按時簽約，否則訂金會被賣方沒收

（2）賣方注意事項：

收訂金後不可再將房屋轉賣給其他人，否則需支付訂金額雙倍之違約金給買方
　　
二、簽約注意事項：

（1）買方注意事項：

簽約前買方需申請簽約當天的土地及建物謄本，注意坪數是否正確，或是否有限制登記（如假扣押、假處分等）尚未塗銷，土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題，特別注意賣方銀行抵押設定金額多少，以作為支付各期價款的依據。

簽約時本人未能出面的，可由代書（591代書）代理辦理。

未成年人（未滿二十歲且未結婚者）應由法定代理人出面簽約。

關於契約書內必須以數字訂明者，如坪數、金額、持分等記載，應儘量以國字大寫為宜。

注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章，簽約書如為兩張以上，應於騎縫處雙方蓋章等。

（2）賣方注意事項：

賣方可要求買方就剩餘款項簽立尾款擔保本票。

若自己不能親自前往簽約需事先準備好印鑑證明及代理人的授權書。
　　
三、用印注意事項：

（1）買方注意事項：

交給代書或其他辦理人的證件，要請代書或辦理人簽收，未用完時須一併退回。

（2）賣方注意事項：

不同類型的土地增值稅申報時間長度不一樣，土地增值稅自用件（約20個工作天核發稅單），土地增值稅一般件（約7個工作天核發稅單）。

交給代書其他辦理人的證件，要請代書或辦理人簽收，未用完時須一併退回。
　　
四、完稅注意事項：

（1）買方注意事項：

要保留完稅的收據以備後用

（2）賣方注意事項：

要保留完稅的收據以備後用

除了過戶所需繳納的土地增值稅外，若有欠稅，也應該主動繳納完畢，才不會耽誤過戶的時間及影響買方付尾款的時間
　　
五、過戶注意事項：

（1）買方注意事項：

雙方依實際交屋日按天數比例分擔計有:水、電、瓦斯費、房屋稅（住家：房屋現值×1.2%，營業用途：房屋現值×3%， 非住家非營業用途：房屋現值×2%）、地價稅（自用住宅、國宅、勞工住宅：公告地價總額×0.2%，私有一般、營業：按公告地價總額累進計算×1%，工業用地：公告地價總額×1%）至管理委員會確認賣方是否仍有欠繳管理費。

點交時應檢視房屋有無漏水或其他瑕疵，附贈設備是否與契約簽訂相同，交付之鑰匙是否正確等

（2）賣方注意事項：

賣方應在交屋時將屋內除標明給買方外的所有家具等清理完畢，否則買方可將這些東西當垃圾清理，並要求賣方支付清理費用

中古屋買賣過程從簽約、報稅、用印、完稅到過戶、交屋都有許多眉角需要注意，透過坊間房仲媒合為目前最主要的交易方式。

與房仲之間的賣方委託契約，多有專任與一般委託的差別，前者因為單獨委任一家，業者在成交機會獨有下會付出更多精力，如加強帶看、行銷等，委託方也得注意簽約時間內不可再委託他家業者，而契約書上如審閱期、屋況說明書、約定服務費用與範圍、賣方屬意的成交價等都是簽約時要注意的地方。

買方若是有中意物件，最需注意委託書中是否有屋主簽名，屋況說明書的漏水、有無非自然身故事件等都得瞧仔細。

至於進入斡旋、成交等流程，一旦付斡且屋主願意以出價金額來討論，契約成立後若反悔就有違約金的問題，因此買方在這時候就得審慎。

目前與房仲交易幾乎都有履約保證，因此在交屋前交付的款項都會在履保戶頭中尚無需擔憂，不過因為現在銀行房貸方案多元，許多民眾以為自己符合的貸款條件實則不然，若是擔心歹款成數不足，也可在合約中加註貸款成數金額，無法達成則無條件解約，避免爭議。

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