引用文章“兩房”虧空未可輕忽

歐巴馬政府財政部在2011年2月11日上午公佈各界期待已久的購屋融資政策，財政部提出三個廣泛方案供國會做最後定奪，新政策非常明白：政府應在約五年內慢慢撤出對房貸市場的支持，將大幅削減政府扮演的角色。

要逐步結束問題重重，政府資助的房利美(Fannie Mae)和房地美 (Freddie Mac)房貸機構，特別是在共和黨已經取得眾院多數席次及美國社會民粹式的茶黨運動(Tea Party movement)推波助瀾的情況下，必然會有很多的爭議，歐巴馬政府是因喊出改變(obama slogan)的主題而得到人民的授權，”兩房”機制的”脫軌”是造成這一波金融危機的很重要的因素之一。   ”兩房”作業機制惡化，政府無限制的介入是在共和黨的布希(George Walker Bush)政府，歐巴馬政府自告奮勇的接了這爛攤子，2012年又是美國的總統大選年，就必須有作為---但，”兩房”政策的改制是一個兩難困境(dilemma)，政府介入這個”無底洞”會受到茶黨運動民粹式煽情的攻擊;退出會對美國”漸漸趨穩”的經濟造成嚴重的打擊---歐巴馬政府採取了”共業大家一起承擔”讓國會參與政府公共決策權的訂定!!  向國會提供三個方案，由國會議員決定最後政策。方案如下：

一、除了現行機構(如聯邦住宅管理局，Federal Housing Administration)，政府不再扮演任何角色。 

二、只在市場發生問題時由政府為民間房貸提供擔保。 

三、政府為某些房貸投資提供保險，而且這些投資已有民間保險公司擔保。民間保險公司無法理賠時，政府擔保才會啟動。

無論採用何種方案，民間房貸業都將扮演更大的角色---目前，新的房屋貸款超過90%為政府持有，或由政府擔保---房貸體系內都將需要更多民間資金，這表示，升高利率的壓力會逐步的加大。   美國政府接近完全撤出房貸市場，可能使備受歡迎的”30年固定利率房貸”轉變為隨著市場起伏的”調整利率房貸”。

當美國國會決定了方案後---如今依靠美國政府支持才能存活的房利美(Fannie Mae)和房地美 (Freddie Mac)，將要如何生存的問題，就排上了議程!!  持有”兩房”公司債的國家央行、基金法人，可能被迫在”兩房”重整(Chapter 11)過程中---不得不接受類似台灣許多”債務三成解決方案”---會承擔一些損失的!! 

後續的發展依然值得關注!!

英國《金融時報》的這篇報導值得看一看!!

奧巴馬應該如何整頓“兩房”？

2011年02月12日 07:24 AM

英國《金融時報》專欄作家約翰•加普

現如今，一家破產的抵押貸款行業巨頭要怎麼做才能得到關注？

房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)已經耗費了美國納稅人1,500億美元的資金，而且這份帳單數額有可能繼續上升，達到這個數字的至少兩倍。然而，無論是多德-弗蘭克(dodd-frank act)法案，還是巴拉克•奧巴馬(Barack Obama)總統的國情咨文，都未提及改革方案。

在奧巴馬對自由企業的讚頌聲中，要承認美國政府捲入房地產市場的程度超過歐洲任何國家的政府是相當令人尷尬的。也沒有多少跡象表明——即便房利美和房地美接受清盤——政府會樂意徹底撤銷官方資助。

哪怕是不喜歡房利美和房地美的共和黨人也表示，要謹慎過渡，要當心別損害了房地產市場。他們受到太平洋投資管理公司(Pimco)聯席創始人比爾•格羅斯(Bill Gross)等投資者的嚇唬。格羅斯寫道：“（人們）已經習慣了一個由山姆大叔資助和扶植的市場，這個習慣不可能一下子戒掉。”

非但沒有人要一下子戒掉，市場還有可能再得到一劑“興奮劑”。人們等待已久的財政部改革計畫，或許會允許“兩房”再延續5到7年的壽命，並提出美國必須無限期地支持抵押貸款證券。

對格羅斯的嚴重警告回應如此怯懦，與奧巴馬對美國的願景形成了奇特的反差，他曾說，美國是一個“普通民眾也敢於夢想”的國家。在美國抵押貸款融資的問題上，希望自由市場（而不是政府）掌握決定權的夢想將一直是一個夢想。

在某種意義上，關於“兩房”的共識在很短的時間裡發生了巨大的轉變。它們的遊說能量，以及它們在向低收入家庭擴大住房所有權的幻覺（事實上，兩房擔保的抵押貸款大多發放給了中產階級家庭），曾經意味著它們可以不受限制。

如今，認為只應該對“兩房”進行清理、要求它們回歸上世紀80年代運營方式的觀點已成了少數派。“我們現在討論改革，是因為有80%的中間派已經轉變了看法。他們意識到這種模式已經失敗，”穆迪(Moody’s)高級副總裁布萊恩•哈裡斯(Brian Harris)表示。

要應對政府資助實體(GSEs)製造的災難性泥潭，最簡單的方法便是退出。這種實體擁有預設的（隨後還有實際的）政府支援以及廉價的資金，卻作為增長導向型私營企業運營。畢竟，其它國家的銀行和私營部門放貸機構在沒有類似政府參與的情況下開展運營，至少在2008年危機之前沒有。

加州大學伯克利分校(University of California, Berkeley)的德懷特•賈菲(Dwight Jaffee)認為，公共部門將私營企業“擠出了”美國房地產市場，卻沒有帶來任何顯著的好處。2009年，美國住房自有化率為67%——與歐盟(EU)平均水準相當，而歐盟的抵押貸款證券並沒有政府擔保。

但華盛頓方面的共識在向一種混合解決方案傾斜，而不是像法國那樣成為純粹的資本主義者。最近我在華盛頓出席一個會議時，對德克薩斯州共和黨人蘭迪•紐格鮑爾(Randy Neugebauer)的謹慎留下深刻印象。他是眾議院金融服務委員會委員，在去年有關醫保改革的激烈辯論中，曾經怒斥對方為“嬰兒殺手”。

紐格鮑爾指出，去年美國98%的抵押貸款都是由“兩房”和其它官方機構擔保的，因此“我們需要替代這些實體的某種機構”。  他呼籲對“兩房”實施為期5年的逐步退出計畫，並預言將經歷一段“顛簸”的不確定時期。可能的解決方案似乎是最終用新機構取代房利美和房地美。  政府或許可以與銀行合作成立新機構，由其以類似方式對抵押貸款進行證券化。  它們自身不會“大到不能倒”，但它們的抵押貸款證券將通過一個災難保險基金，得到美國政府的擔保。

這將讓格羅斯和主權財富基金投資者確信，美國政府願意繼續投資於美國的抵押貸款證券。 美國財政部並不急於敲定解決方案，而是認為美國需要特殊待遇，因為銀行業市場四分五裂，而小銀行嚴重依賴抵押貸款證券化業務。

這也將符合奧巴馬新的中間派路線：取消政府資助實體，向共和黨作出一些讓步，同時安撫華爾街，對民主黨而言也不是太激進。紐約大學(NYU)教授馬修•理查森(Matthew Richardson)表示，問題在於能否把政府支持這一“精靈”塞回瓶子。 上述舉措能夠將其塞回一半。

考慮到目前美國住宅市場的狀況（疲弱而且可能越來越疲弱），以及“兩房”在其中的位置（中心地位），不難看出為什麼沒有人願意擾亂這種平靜。對房地產融資的任何改革都必須謹慎管理。

但考慮到美國在對付房地產泡沫方面遭遇的種種麻煩，將政府支持對象從機構轉向基礎證券這劑藥的藥效不夠強勁。格羅斯警告稱，一旦支持撤銷，抵押貸款債券的收益率就會陡然上升，但歐洲的經驗表明，利率合理的抵押貸款並不只是美國特有的現象。

如果奧巴馬總統希望“斯普特尼克時刻”（Sputnik，前蘇聯製造的第一顆人造地球衛星——譯者注）重現，即美國人猛然醒悟，認識到世界上其它國家的行事方式，他應該敢於夢想一個抵押貸款的自由市場。

譯者/管婧