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| 2018/09/05 00:17:24瀏覽17｜回應0｜推薦0 | |
| 兩成“深圳客”回頭,再度殺入東莞樓市! 來源：網易房產深圳站、東莞陽光網 隨著“深圳客”獲得購房資格人數增加，加上一些深圳企業遷入東莞，“深圳客”開始回流東莞樓市。近日，地產研究機構的數據顯示，今年上半年“深圳客”在東莞入市的比例有所回升。“深圳客”的成交占比由去年上半年的12.66%，升至今年同期的19.57%，接近兩成。 與以往不同的是，在東莞樓市實施限購一年半後，在“房住不炒”的大基調下，“深圳客”在莞的置業方向，正從投資轉向自住。 在莞置業比例回升至接近兩成▲▲▲據東莞中原CCES來訪系統顯示，受政策持續加碼影響，2018年一季度東莞樓市客戶來訪量有所回落，進入二季度，部分房企為沖刺半年業績，加大推貨力度，同時部分項目理性定價入市，其中5月和6月來訪量回暖顯著，刺激市場人氣上升。 從本土客戶屬性來看，一是投資屬性增強;二是改善性需求增加;其次，在樓價差及水鄉等片區規劃利好下，本地客戶跨區置業現象亦十分明顯。 值得關註的是，“深圳客”在莞置業比例逐漸回升。東莞中原地產數據顯示，“深圳客”在莞置業的比例，2017年上半年的占比為12.66%，到2017年下半年小幅上升為13.30%，至2018年上半年已經升為19.57%，接近兩成。 東莞中原地產戰略發展中心總經理車德銳分析稱，目前本土客戶仍為成交主導，但隨著符合社保期限要求的人數增多，一些符合政策規定的“深圳客”獲得購房資格，再加上項目聯動加大、本地客入市有所疲軟，因此上半年“深圳客”入市比例有所回升。 “在建設粵港澳大灣區的利好下，東莞前景看好，房地產市場需求活躍，今年來東莞樓市甚至已經出現瞭北方客戶的身影。”車德銳說。 商品房貨量積壓現象有所改善▲▲▲回顧2015和2016年，“深圳客”都是東莞樓市的年度關鍵詞，是所有東莞開發商最願意打交道的客人，以臨深片區表現的尤為明顯。 2016年初，東莞成交火熱的樓盤多由“深圳客”推動，臨深片區樓盤“深圳客”占比達八九成以上，而一些距離較遠的泛臨深片區樓盤“深圳客”占比也達六七成。 這兩年深圳樓價上升，大量“深圳客”外溢到東莞、惠州購房。由於深圳與東莞的樓價有著較大的差值，“深圳客”在東莞買房出手比較闊綽。東莞樓市連續兩年飄紅，並連續兩年創出成交量的歷史新高。 2017年4月10日晚，緊隨全國多個樓市熱點城市的腳步，東莞也出臺瞭樓市限購的政策，以前所未有的力度，正式向樓市投機者關上瞭大門。 一名業內人士告訴記者，帶動“深圳客”最有效的方法就是二、三級市場聯動，由深圳二手中介將客戶直接帶到東莞樓盤現場買房。但是自從“4·10”新政後，二、三級市場聯動這一“帶客神器”失效，很多“深圳客”失去在東莞的購房資格，想買房也買不瞭，深圳二手中介在東莞也沒有瞭用武之地。 在“五限一緊”的樓市緊箍咒下，失去“深圳客”強大購買力的東莞樓市迅速降溫，市場也逐漸回歸理性。 去年樓市新政後，東莞樓市成交轉由本地客戶支撐，本地客戶又以剛性自住需求為主。城區、水鄉、松山湖、東部產業園由於房價相對合理成為瞭市場的主力成交片區，而臨深一帶由於價格較高而相對低迷，商品房貨量出現積壓的情況。這一情況，到今年上半年開始有所改善。 塘廈洋房產品六成由“深圳客”購入▲▲▲數據顯示，今年上半年“深圳客”置業仍然首選臨深區域，塘廈熱度最高，其次分別為東坑、樟木頭、橋頭、大朗。 東莞出臺樓市限購調控政策後，東南臨深片區樓市受影響最為明顯，“深圳客”退潮，加上前期項目房價高企，本地置業客戶難以接受。個別區域的樓盤為加速出貨，逐步下調價格，刺激購房者的入市欲望。 統計數據顯示，上半年東南臨深片區住宅簽約均價為19221元/平方米，同比下降3%。在實際市場上，降價幅度更為明顯。車德銳介紹，東南臨深片區在限購後價格一直在調整，部分樓盤的價格下調甚至超過10%。客觀來看，目前塘廈、鳳崗房價在2萬元—2.3萬元/平方米之間，而以前則是2.5萬元/平方米左右，下降明顯。房價下調，吸引東莞、深圳購房者加快入市，促使今年上半年的成交量明顯上升。 根據東莞中原統計的數據，塘廈鎮成交的洋房產品裡，有60%由“深圳客”購入，30%為塘廈本地人，另有10%來自其他鎮區。在鳳崗鎮成交的洋房產品裡，來自深圳龍崗的購房者占據瞭70%的比重。東坑、石排等非臨深區域的鎮區，洋房產品的購買者裡“深圳客”占比也達到瞭46%—55%。 此外，臨深片區二手房市場也出現不少“深圳客”的身影。 根據樂有傢研究中心統計，東莞上半年二手住宅成交熱門的10個樓盤中，其中有5個樓盤在臨深鎮區，這也說明瞭在限購後，深圳客戶並沒有撤出東莞樓市，而是選擇瞭尚未限購的二手房。 購房由投資轉向自住為主▲▲▲“深圳客”在東莞置業喜歡買什麼樣的房子?數據顯示，2017年上半年，“深圳客”在莞購買公寓、洋房、別墅的占比分別為59%、39%、2%。 一名東莞樓市業內人士告訴記者，主要是因為住宅、別墅限購限貸，而商業公寓不限購不限貸，所以公寓最受“深圳客”青睞。 不過，到瞭2018年上半年，各類產品的占比發生瞭很大變化。數據顯示，今年上半年“深圳客”在莞購買公寓、洋房、別墅的占比分別為23%、76%、1%。可以看到，住宅洋房成為“深圳客”投資置業首選，公寓也是以自住為主。 “因為半年、一年社保期限逐步到期，粵港澳大灣區以及軌道交通利好，再加上商改住已被明文禁止。因此，‘深圳客’更傾向於購買住宅產品。”東莞中原戰略研究中心有關人士分析。 此外，今年“深圳客”在東莞置業還有一個新特點，就是購買面積較大的商業公寓用於自住。記者瞭解到，自去年開始，不受限購政策影響的商業公寓成為開發商主推產品，而一些50—60平方米的商業公寓被改造成兩房、三房產品，可以供傢庭居住，由於總價低，不限購，受到沒有在莞購房資格的“深圳客”的喜愛。 這種情況在東南臨深片區的鎮街樓市表現得特別明顯，不少“深圳客”受到東莞房價吸引，購買商業公寓用於自住。 東莞中原戰略研究中心認為，與2015—2016年相比，今年回歸的“深圳客”在東莞置業的目的更多是為瞭自住，而不是以前的投資炒房。 車德銳認為，今年上半年來，用於自住的住宅洋房是“深圳客”投資置業首選，不限購、不限貸的商業公寓往常是用於投資，但如今也成為“深圳客”自住需求的選擇之一。 “東莞本土投資客喜歡購買總價低的小面積公寓，‘深圳客’則喜歡大一些的兩房、三房商業公寓，因為這樣的公寓可以自住，滿足‘深圳客’的自住需求”。車德銳說。 車德銳表示，因為小公寓轉手困難、升值慢等原因，今年“深圳客”對小戶型公寓不太感興趣，反而更看好大戶型商業公寓的自住屬性。 置業大灣區，佈局粵港澳。更多問題和交流歡迎加入知識星球。阿方為您解惑答疑，一起探討珠三角房產。目前成員已經超過800+，或是大灣區最活躍的高端置業社群。 加入星球三大理由 1 專業精 阿方，北大碩士，城市規劃師，先後在咨詢機構、政府部門、地產公司工作，珠三角地區房產領域摸爬滾打十餘年。熟知珠三角區域與城市，參與深圳、廣州、中山等多地城市規劃。多次獲省市規劃獎項。粵港澳十強房產公眾號《粵港澳大灣區買房》創始人兼總編輯。 2 建議實 本星球站在購房者角度，客觀公正提供參考建議。比如區域規劃剖析，樓盤對比分析，絕密投資情報...一頓飯錢為您百萬投資保駕護航。秉持客觀和專業，不為樓盤代言，不接開發商廣告。 3 福利多 線上+線下模式，致力於打造珠三角最靠譜的置業交流社群。一個人的能力是有限的，一群人的智慧卻是無窮大的。建有高質量的星友微信交流群，定期組織線下交流活動。 以下是星球部分探討話題 1、聽說房產稅要出來瞭，怎麼看？ 2、珠三角哪個城市最具投資價值？ 3、東莞買房買哪裡，臨深好還是城區好？ 4、為什麼說惠州首選惠州南站周邊？ 5、為什麼說外地人置業大灣區首選廣州新塘、東莞臨深、佛山容桂獅山？ 一個建議，讓您資產增值百萬快加入吧教你買房！買房咨詢！ 也許是最懂大灣區的房產專傢瞭！ |
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