奢侈稅滿二年，修法方向解析--- 樂業不動產Victor朱
(關鍵字：奢侈稅、特種貨物及勞物稅、閉鎖期、財政部長張盛和、預售屋不課奢侈稅 財長定調)、
 

自民國100年6月1日起到今年六月，奢侈稅已上路滿二年。全台房屋交易量普遍下滑一定程度，房價已不再以高速飛漲、一日三疊；然而房價事實上並沒有下探。財政部近期正積極研擬奢侈稅關於不動產部份的修法方案，並預計在今年立法院本屆會期通過，最快明年可實施修正之內容。
 

 財政部長定調：預售屋將不納入奢侈稅的課稅範圍內

日前財政部長張盛和明白表示，預售屋將不納入奢侈稅的課稅範圍內。事實上筆者剖析，此舉對政府而言是自然而然的措施，才能保證有稅可收。
 

「剖析」-
假設將「預售屋」納入奢侈稅課稅範圍，影響的層面為何？我們不妨分兩個角度來看：第一，對於蛋黃區豪宅的持有人來說，1億、2億的房子獲利是數千萬到上億，然而即便以最高的奢侈稅稅率15%計算，豪宅持有人繳交奢侈稅後，仍有數千萬利益。原因是坪數大、總價高，因此漲價數額也大，一買一賣之間仍有可觀利潤，僅是多賺與少賺的問題。對蛋黃區豪宅產品的預售屋持有人，出售利潤有些許影響，但不至於讓出售的人卻步。(前面舉例這樣的漲幅，目前可能也不復見，但要點是大坪數高單價地區，換算下來總價高利潤也高，因此影響出售意願的程度較小)
 

重點來了，換成其他區域的預售屋，總價5,000萬的預售房屋主，假設他轉手賣出利潤是600萬，15%的奢侈稅卻要750萬！繳稅之後等於是作賠本生意！這種情況下還有人會有預售屋屋主要賣屋嗎？也就是說，全台灣只要是不屬於蛋黃區高總價的預售屋，再也不會有人轉賣… 簡單說就是房價漲幅追不上稅金這塊的成本，無利可圖甚至要倒貼才能賣屋的情況下，勢必使預售屋交易市場面臨冰河期。桃竹苗地區、高雄地區，甚至是台中市、新北市都不再有人買賣預售屋，預售屋買賣勢必全面停擺，沒有買賣那就課不到稅了，誠所謂「水至清則無魚」，想是財政部所不樂見。
 

原本照現行的預售屋不納入奢侈稅課稅範圍作法，政府還能對預售屋屋主以一買一賣的利潤差來課徵所得稅，加減收稅；一旦將預售屋的權利移轉也納入奢侈稅課徵範圍，可以說絕大多數地區的預售屋都不再有人轉手。這樣一來只會適得其反地減少稅收！由此觀來，站在財政部的立場，部長說預售屋不納入奢侈稅課稅範圍是合情合理的，畢竟財政部的責任是為國庫開源。
 

閉鎖期維持二年或改更長

由於民眾對飛漲房價的不滿，現行持有未滿二年需加課奢侈稅的閉鎖期預計不會取消。如延長到三年以上，則勢必使房地產交易量再往下跌，連帶影響與房地產相關的各行業經濟活動。 
 

增加擁有複數房產者的持有稅。

兼之以財政部近期的談話重點，似乎比較傾向於增加擁有複數房產者的持有稅。日前財政部常提起全台個人名下有三戶以上房屋者達66萬人一事；很可能在修法內容上，傾向提高擁有複數房產者持有稅的方向。目前漸有調高第二戶房屋稅稅率的傾向，然而如僅以第二戶以上作提高房屋稅標準，又很容易傷及自用的民眾。也許不會如此快定案。

綜觀近期財政部、立法委員的意見，筆者推估奢侈稅修法方向會是：
 

一、      預售屋的買賣(權利移轉)不納入奢侈稅課徵的範圍。

二、      閉鎖期維持二年。

三、      另外對房屋稅部份，提高複數房產者的持有稅。

且看這預測準不準確。

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