2016-04-21

李同榮駁斥：不可能！

    台灣房地產走過五大循環，長達十一年多頭走勢，終於在2014年Q4劃下句點，很多專家預言台灣房市將邁向八到十年寒冬期，他們認為房市走過十一年多頭，經濟成長表現不佳，未來房地產市場需要八年以上的盤跌才能消化過去的漲幅。

台灣房價雖進入反轉緩跌時期，但並無泡沫危機，主因是投資客早於2012年開始逐步撤場，加上資金寬鬆與利率偏低，賣方斷頭案件不多，沒有引起恐慌性殺盤，因此形成房價軟著陸的緩跌現象，至於未來房市會不會邁向十年寒冬，個人樂觀認為不太可能。

    引述1990～2000年房市盤整期，印證未來房市「十年寒冬」，說法值得商榷！很多專家學者引述，因為1989年Q3之前房市七年景氣過熱，導致1990年到2000年的房市走入「十年寒冬期」，這說法值得商榷，以1990年～2000年房市是處於脫離谷底後的盤整期，並非「十年寒冬期」，1989年夏天，房市結束7年多頭反轉直下，到1990年冬天房市一年半快速跌幅趨近三成，市場就此落底。

    當時北市成屋均價每坪約19萬，從1990年到2000年這十年間房價持續在谷底之上盤整約十年，這十年房價盤穏，起伏不大，並非一般專家所說的房市寒冬期，反而這十年間，台灣經濟景氣表現極佳，資訊產業蓬勃發達，房市交易量活絡，房地產年交易量最高曾逼近50萬戶，房仲業更如雨後春筍大展門店。

    除了亞太金融風暴那兩三年因部分建商判斷錯誤，大量推案導致受傷較重外，可以説這十年間房地產是處於價穩量活絡的時期，2000年北市成屋每坪均價約22萬，仍高於1990年的谷底價，北市預售屋走勢也是由1990年均價30萬到2001年均價35萬，這段期間，只有中南部在1997年到2000年跌幅較大。從房市景氣觀點，這十年間房地產交易量活絡且價格盤穩是個好現象，以「十年寒冬」形容的説法值得商榷。

    倒是這十年經濟成長率表現突出，資訊代工業蓬勃發展，的確累積了很多台灣社會財富，才會有2003年以後最近這十一年的多頭行情。從基本面、技術循環面、政策消息面等三大面向，分析房地產未來漲跌走勢：

對於這一波房價反轉後，台灣房地產何時落底？專家眾說紛紜，有人說五年，有人喊八年，更有人看壞未來寒冬十年，到底如何判斷房市的未來走勢？從基本面、技術循環面、政策消息面等三大面向分析未來房地產走勢：

(一)基本面：主導房價合理走勢的因素

基本面包括：市場供需、土地稀有性、人口密度、國內外經濟成長、國民所得、三率變動（利率、稅率、匯率）、股市榮衰、公共建設投入、通貨膨漲、資金匯流…等。

目前基本面有利於房市的因素有:利率持續走低，資金持續寬鬆。不利因素有:兩岸政經局勢緊繃、經濟成長衰退、房價所得比仍高、股市房市交易量萎縮。

(二)技術循環面：主導房市景氣興衰的循環趨勢

技術循環面是指，市場的景氣循環一定有漲有跌，技術線型必然有擴張期、高峰期、谷底期之景氣興衰，因而市場漲跌會呈現出技術循環的週期。技術循環概分為：初升段、主升段、末升段、反轉階段等四大變化階段。目前技術循環面最不利於房市，原因是房價走過十一年多頭，需要三年時間走完下降趨勢線，從2015年開始正式下跌，需要到2017年才能讓房價完全止跌。

(三)政策與消息面：主導房價反彈向上或反轉向下的走勢

政策與消息面涵蓋因素包括：兩岸政治關係、政治選舉、政策打壓或鬆綁、天災、人禍等。消息面往往是「助漲」與「助跌」的關鍵因素。