2015.10.15撰文者 紅色子房

讀者提問：

    子房老師，我在新北市幾個知名重劃區都有投資房子，最近電視名嘴們都批評這些地方會大幅跌價，還好因為我目前資金無虞，所以不排除長期持有，等待下一個房市循環成長期到來。有朋友建議我可以去蕪存菁，放棄賣掉部分資產，只保留有潛力的房子。但是，新興重劃區要怎樣判斷還有發展潛力呢？

子房觀點：

    在房地產成長理論模型裡，引領房地產成長的動力，是所謂的「基礎就業」。什麼叫做「基礎就業」？就是說某特定地區有一些產業，可以幫該地區賺到該地以外的收入，促進資金的流入，帶動住宅需求、商業零售需求等。舉例來說，竹北地區的快速發展，是因為有新竹科學園區眾「基礎就業」廠商持續進駐，讓該地區可以賺進全世界科技相關產業的收入，而湧入的大量高科技人才也帶動住宅、商業、教育的蓬勃發展，再加上高鐵交通運輸帶來的便利性，促使竹北高鐵特定區房市發展，位居高鐵全台各新興站區之冠。

    最近友人邀請我到菲律賓考察房地產，我們到達馬尼拉大都會區裡的兩個新興發展區，一個叫做Makati，另一個叫做Bonifacio Global City。即使是深夜10點，這兩區晚上依然燈火通明，仔細詢問才知道這些都是外商在菲律賓設置的全球電話服務中心（Call Center）。不管是美國運通、VISA、MASTER、Google、Yahoo、JP Morgan等國際企業都在此設置全球電話服務中心，每一個品牌企業就是一整棟大樓，平均一個企業就需要6000~8000個外語能力流利的電話客服員工要輪職上班，估計整個馬尼拉有100萬名全球電話客服人員，賺全世界電話客服的錢。

    有了堅實的就業市場，就有大量住宿與商業需求。Markti與Bonifacio Global City這兩個城市近10年內持續引進全球電話服務產業，也帶動了Mega World、Aya以及SM等三大建設集團的發展，新興重劃區快速蓋滿了新穎的辦公大樓、零售商場與高級住宅，讓菲律賓馬尼拉房地產這兩年開始炙手可熱，成為全球投資人注目的對象。

    回頭看看我們的新興重劃區，不管標榜知識經濟產業、軟體產業、生技產業、文創產業等等，讀者可以仔細推敲哪些新興重劃區是紙上談兵，哪些已經是現在進行式。在我看來，從「零」到「有」的產業群聚比較困難，從「有」到「更多」還可能比較簡單。如果你的新興重劃區房子，附近沒有具「基礎就業」效益的產業群聚，也沒有什麼聽過的大集團要進來，那就勇敢地放棄賣掉吧！