2016.05.27 (顏瓊真整理) 《理財周刊822期》

最近一年，大家都在談論房市的黎明何時到來？何時看得到春燕？房價已經跌多少？還會再跌多少？雖然實價登錄有揭露各地區成交物件的價格資訊，但許多人仍無法從中判斷房市何時能擺脫空頭。

    對此，我特別針對民國79年至92年這段期間，房市由多翻空的一些市場轉折變化作分析。當時房市崩盤走空，大致出現以下四大異常現象：一、銀行逾放比率曾高達11.74％；二、建商退票、倒閉，出現大量爛尾樓；三、法拍屋大量增加，處理不良債權（NPL）之資產管理公司應運而生；四、政府提供優惠房貸超過1.4兆元收拾殘局。

    時空背景轉移至今，情況變得越來越複雜，前一波13年的大空頭，政府並沒有施加任何打房措施，主要考量內需產業對整體經濟的影響，但這一波已走2年的空頭，究竟還會持續多久，仍有待追蹤觀察。不過，經由以下「20個為什麼！」當問題一一被排除到七至八成時，就代表著房市有機會「觸底反彈」，開始反空為多了。

1.為什麼央行鬆綁房貸又降息？

因為央行已意識到景氣急轉直下，為避免房市萬一「硬著陸」，恐導致金融業出現系統性風險，此可解讀為央行不再打房。

2.為什麼建商不再持續購地？

景氣每況愈下，原預售完工建案交屋不易，建商以出清存貨為優先，另外，當前地價過度飆漲，房價持續下跌，若貿然高價購地，不僅無利可圖，甚至可能落得血本無歸，建商儘早風險控管，就可避免餘屋滯銷與資金調度之流動性風險，而不致發生跳票倒閉的骨牌效應。

3.為什麼市場推案量會大幅萎縮？

市場長期超額供給，不僅空屋逐年累積，餘屋數量也愈來愈多，若還一味大量推案，恐重蹈民國79年那一波多頭「供過於求」情況而再度壓垮房市。

4.為什麼買賣移轉數量會驟減？

預期房價愈來愈低，購屋者普遍採取「停、看、聽」之觀望態度，在買氣每況愈下之情勢下，將迫使建商及屋主進一步降價，高房價也才能獲得大幅修正。

5.為什麼投資客不再進場購屋？

新成屋比預售屋便宜，不急於高價搶進，且空屋愈來愈多，房價不可能再向上推升，即使是好區位物件，也可能有套牢風險。

6.為什麼有錢人不再多買房子？

房地合一稅對短期持有而出售課以重稅，加上地價稅及房屋稅等持有成本驟增，有錢人深恐高價購置而淪為負資產。

7.為什麼看屋者眾，購屋者少？

雖然自住需求依舊存在，仍將採取貨比三家策略，靜待適當時機。

8.為什麼廣告量驟減？

促銷效果愈來愈差，就連最吸睛的豪華「接待會館」都不搭建，建商及代銷業者都因「度小月」而縮減支出。

9.為什麼購屋者寧願被沒收15％？

房價跌幅已超過15％，一般預期還會持續下跌，即使被沒收15％，就結果論，可能還會少虧5~10％；另一方面，建商即使依照契約總價沒收15％，再打85折促銷，也不一定賣得掉。

10.為什麼代銷公司不再包銷？

包銷一個建案的成本與利潤約5％，以100億元案量完銷就有5億元進帳，故花個幾千萬元蓋接待中心及大量刊登廣告，還可大賺；但如今銷售業績驟降，為免賠本，改以純企劃方式取代包銷，接待中心及媒體廣告費用皆由建商負擔，尚可小賺為贏。

11.為什麼建商自售打折，還附贈家電、裝潢？

餘屋量增，推出附贈裝潢方式促銷，一則變相降價，再則維持高價假象。

12.為什麼房仲業也開始幫建商銷售新成屋？

建商為求迅速去化餘屋，增加行銷通路，善用房仲業手中客戶資源。

13.為什麼房仲業經營策略「轉售為租」？

房仲業管銷與薪資主要靠成交物件的服務費（佣金收入），如今，成交件數少，兼營一些租賃物件，至少還有進帳可「度小月」。

14.為什麼售屋看板廣告明示「租、售」皆可？

資金雄厚者捨不得低價出售。

15.為什麼房仲業要將觸角延伸至海外？

國內市場景氣每況愈下，海外置產蔚為風潮，一旦仲介成功，至少有佣金收入可彌補國內市場衰退之缺口。

16.為什麼地主戶售價愈賣愈低？

預售屋、新成屋與中古屋競價求售，深恐房價愈來愈低。

17.為什麼承包商也有房子可賣？

景氣急轉直下，預售業績欠佳，建商餘屋以「營建換屋」方式力求出清存貨。

18.為什麼新成屋愈賣愈多？

預期下跌心理愈來愈濃厚，建商與投資客為求保本而爭相競價求售。

19.為什麼法拍屋漸呈增加趨勢？

市場屢傳延票、退票風聲，逾放比例已呈增加趨勢，流動性風險有增無減。

20.為什麼景氣驟降，還有100％完銷個案？

部分建商採取「讓利」促銷策略，房價較附近行情低20％，可以滿足一些自住客提早進場。

房地產景氣循環一波緊接一波，房價起伏變化備受關注，不論投資或自住，如能詳細觀察以上「20個為什麼！」之每一轉折細節，當可正確掌握反轉契機，迎接理性購屋時代的來臨！