記者林美芬／特稿

只要政府多用點頭腦、多花點心思，建立好機制，社會住宅即使達不到金雞母的地步，也會減少很多社會問題，當然更沒有政府一直擔心的財務黑洞問題。社會住宅可以是實質建築群體，也可以是虛擬的整合體系，未必是政府直接興建，只要整合好資源，建立完整的資訊網，政府透過整合、租金補貼或其他方式，同樣可以達到效果，且成本可能低於政府直接興建。

政府一直搞不清楚「居住權」及房屋「所有權」的問題。目前住宅政策著重於有「所有權」的「合宜住宅」，努力想花人民的納稅錢，讓一部分收入不豐的民眾買房子，不管合不合宜，反正都叫「合宜住宅」。

就這些收入不豐的民眾而言，「脫貧」可能比「置產」更急迫，「住得好」比「買得起」更實在，偏偏政府只想套房子給這些人，而不是助其脫貧。而學者及社福團體所謂的「社會住宅」，其實就是「出租住宅」，盼政府先集中心力解決一般人及弱勢族群的「居住權」問題。

馬政府要端出整體的住宅政策，應先搞清楚豪宅與一般住宅的分別，更要區分「居住權」與「所有權」之間，政府所能提供的服務位階差異；透過整合機制的設計，對症下藥，不只可確保自償性，也能解決民眾的問題，而在多數人住的問題解決後，房價自然有下降的空間。

學者︰社宅財務自償性足

〔記者林美芬／台北報導〕

政府究竟辦不辦社會住宅，態度曖昧、政策不明，整理政策發言結果來看，財務問題是最大癥結；但是玄奘大學財務金融系副教授花敬群則從財務結構來分析，政府興辦社會住宅，純以出租計價，其實是可以長期獲利，而且有現金收入。

花敬群表示，政府就是擔任明確的房東角色，可分成二部分，一是直接出租給一般民眾的出租住宅，一是將房子租給社福團體或社政單位，再將房子轉租給有需求的弱勢族群家庭。租給社福團體或社政單位，主要考量建築管理及避免被標籤化的問題產生，算是體貼式的作為。

花敬群說，社會住宅光是成本計算方式，就可讓政府立於不敗之地，過去政府是用國宅興建出售的成本計價，但現在改以國有地租金加營建成本本利攤還四十年計價，租金足以打敗市場上所有的房東，還可創造社會福利。

他分析，政府土地出租若依照國有財產局的計價方式，是以土地申報地價年息五％計算租金，房屋則按房屋課稅現值的年息十％計價，已經比市場一般出租房地價格低廉很多；但社會住宅興建是以營造成本加計土地租金計算成本，採四十年長期融資的本利均等攤還，每月每坪應償還金額遠低於市場租金水準，僅約五成左右。

花敬群認為，若將社會住宅半數承租給青年或一般家戶，租金訂為市場租金八成，其餘半數承租給目標的弱勢族群，收取市場租金三至五成；在此財務結構下，社會住宅不僅可達成財務自償，並可產生財務剩餘，供社會福利服務或其他服務使用。

另外，為避免社會住宅有標籤化的現象或降低住宅品質，管理上宜採雙軌制，請一般物業公司來管理及維護建築；對於管理費的收取，弱勢住宅部分，全部委由社福團體或政府社政單位支出，沒有積欠的問題，也沒有標籤化的問題。

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