近來因為高房價問題讓社會開始重視國內外住宅制度的差異。從相關報導看到亞洲鄰國與歐美國家，大多存在約三至五成的租賃住宅，反觀國內近一成的租賃住宅，似乎與他國明顯不同。這樣的不同倒底是比較進步還是比較落後?或者這就是我們的有土斯有財，我們的國情，甚至是住宅政策優越的績效?確實非常值得國人重新省思。

各國住宅供需配置有其發展背景上的相同與差異。相同之處在於二戰後戰士返鄉潮與嬰兒潮造成住宅供給嚴重不足，於是各國政府多著手興建大量住宅，並發展多種住宅合作社方式(英國的住宅協會、日本的住宅公團)，協同民間資源開發新住宅。這些由政府或民間興建的住宅，當時仍是一般人民無力承購(因所得水準低與消費金融發展有限)，因此專業出租住宅成為住宅供需運作的主流。這時候的台灣雖也興建一些國宅與平宅，但主要還是透過眷村與大量違建 (例如當年的7、14、15號公園預定地)尋求短期解決之道，民間租屋市場則以零星分租方式運作。

隨著經濟與民間住宅市場的發展，各國住宅市場多採銷售與出租雙軌並重的模式，無論是建屋出售或建屋出租經營，均以專業方式運作。讓民眾可以依據經濟條件、居住需求與遷徙狀況，自由選擇各種品質水準與價位的出售或出租住宅。此時，租屋或購屋成為一種「消費選擇」或「個人理財決策」，在市場存在專業租屋體系之下，租或買都可以住得很安定。

在租買相稱的供需結構下，買賣市場會再被區隔為中高價位住宅市場與一般民眾的中低價位住宅市場。中高價位住宅市場就是我們一般觀察或聽說的國外市場，可能價格很高也會被炒作，但佔整體住宅供需比例只有兩三成。至於一般民眾購置的中低價位住宅，則與租賃市場形成競爭關係，房價若漲太多，就會有較多人選擇租屋讓價格回跌，租金與房價之間就會自然形成長期均衡關係，讓中低價位住宅不容易被過度炒作，讓民眾的住宅消費水準得以確保。

此外，英國Warwick大學Andrew Oswald教授曾做過關於住宅自有率與失業率的研究，發現大多數已開發國家在住宅自有率提升的過程下，失業率也會跟著提高；出租住宅佔整體住宅供給比例則與就業率呈現顯著正相關。究其原因，主要是因為租屋提升就業的機動性。反觀國內的狀況，官方統計的租屋家戶比例也曾經很高(1976年台北市住宅自有率為50.35%)，但我們卻選擇了重買輕租的住宅發展模式。在欠缺管理與保障的租賃市場裡，迫使人民非得購屋方可能獲得居住安定，即使每月準時繳交房租，也要擔心各類不論合不合理的理由而被迫搬遷。當租屋變成經濟相對弱勢民眾迫不得已的選擇時，購屋也同時成為其他民眾迫不得已的選擇。

在此結構下，租金水準會因為租屋提供的服務不及該資產的使用價值，變得不合理偏低，房價則因為太多仍不宜購屋者迫切進場，變得不合理偏高。此時租金報酬率就顯得偏低(台北市目前不及2%)，讓專業租賃住宅的投資經營變得不可能。於是使得我們的住宅市場，持續在低租金低品質、高房價低品質、非買「物廉價美」房屋不可、無讓人安心居住的專業租賃住宅等惡性結構中循環。

        在此扭曲的市場結構下，所有的房子都可以成為被炒作的對象(不是國外的兩三成)，政府甚至以炒作的結果(高房價)做為提高住宅自有率與鼓勵(逼迫)人民購屋的正當性理由，還說鼓勵購屋與平價住宅應採出售方式才符合國情。我們的官員們在住宅事務的認知，真的已經落後人家一百年！原來，欠缺合宜租賃住宅市場的結果，竟是讓市場機能嚴重扭曲，讓人民在住宅消費中受盡剝奪。發展健全且專業的租賃住宅體系，才是穩定與健全住宅市場，讓人民可以安居樂業的根本之道。（作者係玄奘大學財務金融系副教授）