都市更新和土地開發的土地評估方式其實都大同小異，唯一的差異就是都市更新有都市更新容積獎勵，而土地開發沒有這項專屬容積獎勵，除非做公共設施保留地容積移轉。

舉例來說明：

我們以一塊100坪的住三土地，四層樓公寓作為範例，跟大家做個土地開發或都市更新投資效益分享：

100坪的土地，住三地目的容積率是225%，建蔽率是45%，這是土地評估非常重要的數字。

而建築容積可以細分為：基準容積、基地容積和獎勵容積。

《沒有都更的土地開發試算》-->《一坪土地可以蓋4.56坪房子》

100坪土地的基準容積是100*2.25=225坪

《100坪的土地可以蓋225坪的房子(室內實際使用坪數，不含：陽台、雨遮、露臺、平台和公共設施)》

100坪土地的獎勵容積是225*30%=67.5坪

《假設這塊土地有做容積移轉，也就是買公共設施保留地捐公來增加這塊地的可建坪數，因為都市土地容積移轉辦法規定上限是30%》

※所以100坪的土地允建容積為292.5坪。

1.再加上免計容積15%→292.5*1.15=336.38坪

2.再加上陽台和梯廳15%→336.38*1.15%=386.83坪

3.再加上3層樓屋突15%→386.83+20.25=407.08坪(作者沒解釋如何來的?)

4.再加地下室公設→407.08+48.85=455.93坪

※地上層面積(不含車位)455.93坪，故 土地坪效 455.93/100=4.56

這塊土地依法可以蓋10台汽車和12台機車。

※地下層權狀面積為135.52坪

※開發總樓地板面積591.45坪

《都更的土地開發試算》-->《一坪土地可以蓋6.89坪房子》

100坪土地的基準容積是100*2.25=225坪

100坪土地的基地容積是225*80%=180坪

《都市更新容積獎勵80%》

100坪土地的獎勵容積是225*20%=45坪

《公共設施保留地容積移轉20%》

※所以100坪的土地允建容積為450坪。

1.再加上免計容積15%→450*1.15=517.5坪

2.再加上陽台和梯廳15%→517.5*1.15%=595.13坪

3.再加上3層樓屋突15%→595.13+20.25=615.38坪(作者沒解釋如何來的?)

4.再加地下室公設→615.38+73.85=689.23坪

※地上層面積(不含車位)689.23坪，故 土地坪效 689.23/100=6.89

這塊土地依法可以蓋15台汽車和18台機車。

※地下層權狀面積為203.28坪

※開發總樓地板面積892.51坪

結論 :

無都更的土地開發是1坪土地蓋4.56坪

有都更的土地開發是1坪土地蓋6.89坪

@以前的屋主，每一層樓假設50-65坪，現在呢? 如果扣掉都更成本和實施者利潤

1.六四拆的情況，地主60%可以分回535.5坪，每人535.5/4=133.88坪

2.五五拆的情況，地主可以分回446.26坪，每人 446.26/4=111.57坪