2015-10-31

要投資房地產最重要的是要會算單位土地開發效益，白話的說法就是一坪的土地能創造多少坪建築物樓地板面積，也就是能創造多少建築物坪效。在試算單位土地開發效益時，比較重要兩項，一為每坪土地能創造多少坪的室內面積，二為每坪土地能創造多少坪銷售面積。

首先解釋什麼是「銷售面積」，當您向建商買房子時，建商賣給您可登記產權之總面積（不包含車位面積），稱為銷售面積，包括室內面積、陽台面積、公共設施面積、花台面積及雨遮面績等，以前建商賣您房子時會將以上所有面積加起來再乘以單位房價所得之總價就是您買房子的價錢，因為新的法令規定，花台及雨遮面績雖然可以登記產權，但在買賣時不能計算價錢，所以可計算價錢的只剩室內面積、陽台面積及公共設施面積等三種，因此以後銷售面積之計算也就只能計算以上三種面積。

以下就單位土地開發效益加以詳細說明：

一、單位土地之室內面積開發效益

先不考量都市更新容積獎勵之前提下，如果有一塊基地位於台北市，使用分區為住四，請問這塊土地的單位土地之室內面積開發效益是多少您知道嗎？其實在前面您已經學過了，台北市使用分區為住四之法定容積率為300%，即土地100坪可創造300坪室內面積，換言之，這塊土地1坪可創造3坪室內面積之坪效。如果您持分這塊土地有10坪，代表這塊土地開發興建大樓以後，您可以分到一戶室內面積為30坪（3×10坪）的房子（假設所有室內面積之單價皆一樣）。

政府為了推動都市更新，所以有所謂的容積獎勵，您會常常聽到1.5倍容積獎勵或2倍容積獎勵，這是指什麼意思呢？就以1.5倍容積獎勵而言，就是如果基地為住四，法定容積率為300%時，政府為了推動都市更新，提高基地可使用容積率為450%（300%×1.5倍），也就是說原本這塊土地1坪可創造3坪室內面積之坪效，變成可創造4.5坪室內面積之坪效。

結論：

單位土地之室內面積開發效益＝法定容積率×（1+容積獎勵）