鄭同學在學校附近承租一間套房，看屋時房東僅告知租金一學期20000元，押金為10000元，押金在退租時返還。房東沒有表示要簽約，而鄭同學耳聞沒有簽約就表示是不定期契約，不定期租約對房客是較為有利的，所以對於簽約一事也不堅持。
不料，鄭同學被校方退學，下學期無法再繼續承租，於是告知房東將於本學期末終止租約，請房東返還10000元押金。房東聽了後表示，必須没收押金，因為租期大家都是一年，没住滿當然要扣錢。
鄭同學不服，覺得雙方又沒有簽下租約、沒有約定租期，所有的說法都是房東片面之詞，既然沒約定租期就應該算是不定期租約了，所以房東沒有權利扣下押金不還，於是雙方開始爭執不下。

【評評理】
鄭同學不堅持簽約的原因是「耳聞不定期契約對房客有利…」，對於不定期租約的認識，應該是本件案例的關鍵。因此我們先來了解什麼叫做不定期租約。

不定期租約:
造成不定期租約的情形，有下列三種：
1.租賃契約訂立之初，即未定有期限者。
2.不動產租約逾一年，且未立字據者（民法第422條)
3.租賃期限屆滿，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時（民法第451條)
由上列所述的狀況，鄭同學即使未簽下租約，若真如房東所說有告知是一年一期的話，那麼不定期租約是不能成立的；但鄭同學堅持房東沒說，而房東用其他房客都知道的狀況反駁鄭同學的說法，這樣，鄭同學仍能堅持自己是不定期租約的效果嗎？

雙方提示證據
在二方說法不一時，證據的提供便成為非常重要的判斷，在無契約書的佐證下，依照民事訴訟法第277條來看，當事人主張自己有利的事實時，須負舉證責任。房東可請其他房客做為證人，確有約定一年租期的規定；而房客要提出於己有利的證據，則明顯有困難，因此，鄭同學要執意比照不定期租約方式來終止租約，可能會有問題。

租約該如提前終止？
案例中，雙方並未約定任何一方可以提前終止租約，所以鄭同學要提前終止租約時，必需要徵求房東的同意，若房東不同意提前終止租約，房東可要求鄭同學繼續承租到租約期滿，而押金在期滿後則必需返還。
定期租約若需提前解約，必需審視契約內容之違約條款及罰則，若契約中未明確定立或未簽定契約，則需遵守以下之民法規定：
1.提早一個月告知。(民法第450條、第453條)
2.徵求對方同意(有訂定提前解約條款者，視條款方式終止)
3.協議完成提前終止租約時，寫下終止時間，以免口頭承諾不履行時，徒生困擾。
由上述解說得知，鄭同學欲提前解約，需經房東同意，而房東同意的條件即是沒收押金做為違約賠償，現僅能以協商方式請房東酌減賠償金額，若房東堅持以全部押金作為賠償也非不可。

【租屋小叮嚀】
1.此案例最大爭執點在於租賃雙方因為未定立書面契約，所有的約定都是透過言語表示，若是有一方否定當時的承諾，為證明對方的承諾是存在的，往往要耗費不少人力、物力去做證據的收集，因此建議房東與房客，簽定書面租約仍是最能保障彼此權利義務最好的方式。
2.很多房東或房客在面對問題時，會因情緒或對方的言辭失當而不肯退讓，建議雙方最好先暫時先冷靜打住話題、離開現場，改約他日再談，等火氣沒那麼大時，再行溝通，效果較好。
3.協調時，通常因雙方互有損失而無法滿足雙方之期待，故只要協商至雙方均能接受之範圍，即為協調最佳的結果。
4.雙方若無法協調，可至當地調解委員會聲請調解，如果仍然無法達成共識，最後只能進行小額訴訟，由法官依據現有證據來做裁定。以上案例，房客不一定能如願拿回押金，但是希望能從這個事件得到經驗，對於簽約一事要更小心，最好要有書面契約，在白紙黑字下比較容易釐清雙方的權利及義務。

本故事感謝陳君漢律師協助評述
(2010.10.15，修改自教育部，青春寄居蟹賃居服務網)