房市好買屋要小心!!! - 我是33

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房市好買屋要小心!!!

2007/05/22 13:34:58瀏覽2128｜回應1｜推薦7

買賣房屋停、看、聽

有些人一輩子只能買一次房子、甚至一輩子也買不起房子。所以買賣房屋停看聽是保障自己的不二法門。大部份的朋友們是看到仲介公司的廣告或誘人的預售屋廣告而前往看屋，但也有直接買二手屋，我們分成不同狀況來說明。
成屋買賣
成屋的買賣可能是二手屋或新成屋，成屋的買賣較預售屋單純些，首先看到廣告後，先前往看房屋現狀後，不要急著下定金。要先到地政事務所調閱該棟房屋的地籍謄本看看：房屋所有權人是誰？面積多少？公共設施面積多少？室內坪數多少？謄本都會很清楚的顯示出來，跟你談的人有沒有權利出售？最重要的是房屋有沒有他項權利：如抵押權等，抵押權金額設定多少？債權人是誰？清償期間到期否？另外，看屋時要確定沒有出租。民法上有「買賣不破租賃」的規定，所以成屋絕對要確定沒有出租，以保障買主權益。
　　成屋的買賣除非是朋友之間交易，一般都會經由仲介公司交易。仲介公司通常會與買主與賣主分別簽訂契約，約定如果成交就要給付佣金，在民法稱為「居間」，但仲介公司並不負責該房屋的瑕疵擔保責任，所以買主還是要自己小心，不要一切都交給仲介公司。仲介公司只是一個媒介，其報酬一般是雙方當事人各付一半，但仲介公司並無受領價金的權利(除非有代理權)，所以不要將價金交付與仲介公司，以免得不償失。
一般房屋買賣時通常會以現狀交屋，如果房屋有瑕疵，記得要在買賣契約中記明要求賣主修復，否則過戶交屋後，大概很難再舉證要求。定約時要將金額及給付時間註明，最好分期，並保留尾款，待過戶完成或交屋後，還有機會要求賣主修復瑕疵。而貸款資料(如印鑑、印鑑證明、身份證等正本)最好不要完全交給代書或仲介公司，可要求陪同辦理，如果不行，也要代書簽署收據證明其收取文件正本並限定只能用來辦理過戶之用，否則，有些不肖業者，可能會將證件外流，被莫名其妙當人頭。其次，要向銀行確定貸款可以貸下，再辦理過戶，否則可能要一次付清所有款項，到時問題就大了。
成屋的買賣一般而言問題較預售屋少，但是有些老房子可能有違建問題，例如五樓房屋，其頂樓如果有違建，價錢會比較高，但是買主可能在交屋後，就被政府通知拆除違建，所以，買賣契約應註明現狀是包括頂樓違建被強制拆除的賠償條款。否則，因為違建並不在房屋所有權狀的範圍之內，到時被拆了，法律也無法保障。
成屋的交易首重停看聽，查核相關謄本及房屋現狀，審慎辦理過戶及貸款程序，應可保障基本的權利，尤其要確定該房屋是何種使用:住宅區或工業區或商業區，這會影響將來的水電費和稅金問題，總之，如果能與管委會多聊聊，大概會知道更多訊息。
預售屋買賣
預售屋與成屋最大的差別是看不到實品，完全依照契約及廣告，所以糾紛也較成屋為多。大部份的朋友們是看到預售屋的廣告或工地秀而前往看屋，有精致的樣品屋，能言善道的銷售小姐，很多人一時衝動就下了定金，但事後卻後悔莫及。
預售屋的買賣通常都是以接待中心所提供的平面圖及書面資料為準，所以通常與實品有一段差距，消費者第一個要注意的是建照號碼，因為依規定建商未具有建照者不得公開銷售，而建照的申請已具備必要的建築圖，接待人員所提供的平面圖與將興建的房屋應該差距不大。但是現在有一些房子向政府申請都市更新、增設停車位或開放空間獎勵，獲取較高的容積率，甚至與地方政府協商回饋社區居民活動中心，但是未在廣告內說明，等到入住後才發現原來自家樓下是區民活動中心或中庭原來是停車獎勵的停車空間(建商會作二次施工成為花園)，或因開放空間必須供公眾使用(有流浪漢會聚集)，長長發生不小的糾紛。
第二要注意買賣契約的內容，消費者保護法規定可有七日的契約預審期，買賣的標的:包括房屋及土地，房屋的坪數要注意將公共設施列入或除外，否則有時建商會將公共設施灌水太多，一般多是20%左右，如果未註明，則將來交屋時就很難異議了。
再者要注意貸款事宜，一般建商都會統一交代書辦理，代書費用要先問清楚，而貸款時要購買火災保險，其保險費也應註明清楚，以免日後發生爭議。
預售屋最重要的問題大概是交屋時房屋仍然有瑕疵，購買人無法順利進住，例如公共設施未完全設置妥當、房屋內仍有部份設備不完整，如：房屋內浴缸破損、地下停車位積水等公共設施不完全之處，消費者在交屋時記得要與交屋的承辦人簽認房屋瑕疵的部份，並要求限期修復，否則，交屋通常是產權移轉完畢，貸款已撥下之後的事，銀行開始計息，如果房屋未達進住的標準，消費者一樣要付貸款利息，會得不償失。而預售屋通常會有一年到二年的保固期，任何瑕疵都可請求修復及損害賠償，所以如果瑕疵不是嚴重到解除契約的地步，建議消費者不要拒絕繳款而影響自己的信用。
預售屋還有一個問題就是交屋時要注意產權移轉的面積與契約所訂的面積是否相符，契約通常會約定1-2%的誤差不予找補，其實這是建商最容易得利的地方，試想：三十坪的房子，百分之二為0.6坪，每坪如果是二十萬，則建商可賺12萬，如果是一百戶的大社區，那建商就賺1200萬了，所以如果超過誤差範圍，記得要要求連誤差範圍內的面積損失也一併要求回來。
預售屋有好有壞，但是價錢都會比成屋高，而且最嚴重的是一般住戶進住後，因還無力成立管委會，常常無法對建商要求改善，等到成立管委會後，往往又過了保固期而無法向建商要求了，所以，敦親睦鄰的工作要作好，團結大家的力量，才可以向建商爭取自己最大的利益。

( 在地生活｜大台北 )


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