法律小常識-----買賣房子和銀行貸款

這雖只是教育和現實脫節的“其中一節”而已，但卻足以讓一個人的前途完蛋外加信用破產，甚至妻離子散家破人亡。

剛剛有個同學的同事李先生，捅下一個大簍子，這個錯誤，會影響他一輩子，所以我特別寫了下來，希望以後不要再有人重蹈他的覆轍。內容有點長，不過還是認真看一下比較保險.....

1.李先生5年前賣掉了在基隆的房子，房子原本向銀行抵押貸款借了600萬，賣房子時借款還未滿一年，如果當時還銀行錢的話，必須支付銀行提前還款的違約金。 

2.為了省下違約金的開銷，所以李先生就要求買方先直接承接原來的借款600萬，按月支付銀行利息，等貸款滿一年，不必支付違約金時，買方再另外貸款把錢還給銀行 (也就是日後再“舉新債，還舊債”〉。

注意喔，這裡的重點是，房子賣掉了，也過戶了，但是債務人仍然是李先生，不是買方。

3.如果買方依約定在貸款滿一年時，另外去“舉新債，還舊債”，那麼李先生就和房子的貸款沒有任何瓜葛了。但是，買方並沒有這麼做，而且根本沒有還一毛錢利息給銀行。更慘的是，買方已不知去向了。基隆的房子被查封拍賣，但卻流標賣不掉。 

4.今天，銀行的人去李先生在宜蘭的房子估價，他們大概打算連這間房子了也要查封拍賣！

5.如果這兩間房子拍賣的金額不夠還銀行〈600萬加上5年的利息，還有法院的相關費用以及稅金〉，那麼李先生這輩子還得繼續還，銀行會一直緊緊追著他不放的。 

 再說一個「相反」的例子給你聽：

1.張三向李四買房子時，原本房子還有銀行貸款500萬元。

2.為了要省麻煩，買方張三直接承受了李四原先的貸款，沒有“舉新債，還舊債”。

注意喔，債務人仍然是賣方李四。

3.張三夫婦努力工作，好不容易才終於還掉銀行500萬的貸款。很高興的跟銀行要“清償證明”時，被銀行拒絕了：因為賣方李四還欠銀行300萬元沒還，必須把這300 萬還掉了，銀行才會開立清償證明。

4.補充說明一下，這筆貸款是設定“最高限額”抵押權，所以必須等賣方李四把欠銀行的錢“全部”都還清了，才能拿到清償證明。〈包括房子貸款，信用貸款， L/C......〉這對買方張三來說，是非常非常不利的，因為萬一李四欠錢不還，銀行還是可以拍賣房子的。

通常當事人的反應都是很無辜：”怎麼會這樣？這和我沒關係啊！”

但是，抱歉的很，法律的規定就是這樣子......

所以，最保險的辦法就是，買賣房子一定要把所有的關係斬得乾乾淨淨，切忌藕斷絲連！！

即使是受過高等教育的人，也未必知道這些規定。這雖只是教育和現實脫節的“其中一節”而已，但卻足以讓一個人的前途完蛋外加信用破產，甚至妻離子散家破人亡。

(以前上民法，商事法，也沒教過這些！！如果從事的是金融業，或許還有可能像我一樣，在工作後才知道有這些規定〉

看完故事後，請把文章轉寄出去，因為或許你周遭的親朋好友，可能就是下一個犯錯的人。

（通常當事人”事發後”都會說，我剛剛問過了一個”在銀行工作” 的朋友。）

（最好的辦法是預防勝於治療，不要讓他們再來問你了！）

結論：即使再忙，還是要多多充實法律常識．要學習分享及關懷別人喔！

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