工商時報 本文由誠立不動產估價師事務所執業不動產估價師陳俊宏提供

去年美歐國家率先發難而影響亞洲地區的這波金融風暴中，在金融 產業面產生一股震盪外也直接影響國人不動產交易市場型態。許多受 到不景氣波及無力償還貸款的民眾，其所居住的房屋被銀行申請查封 拍賣。在這樣的狀況造成全台每月平均5,000件的法拍案量突然激增 至10,000件以上，而原先透過房仲業者購屋轉向從法拍市場中尋屋民 眾數量則大幅增加。

法拍物件相較於一般房仲物件的優缺點來說，普遍的優點便是民眾 透過低價標得而降低購屋成本，但缺點卻是無法事先進行看屋，一旦 標得後才能真正了解屋況。購屋民眾既然受到價格的誘因從法拍市場 中尋屋，所以法院在訂定拍賣價格就有如房仲業者的行銷廣告，是需 具備吸引一般購屋民眾目光競標，才能提升法拍屋拍定的效率。

舉例來說，相對於一般銀行購買房屋貸款而委託估價之房貸物件， 多數法拍物件鑑價人員無法入內評估，僅能透過管理員、鄰居街坊打 聽來了解使用屋況，或者甚至無從得知，所以不動產估價師鑑定價格 受限於此，屋況部分是以一般正常狀況來評估價格，而非從劣考量（ 畢竟購置法拍屋者在無法了解實際屋況時，往往已把重新裝修費用當 做必要支出的成本），經驗上來說，這樣的因素便會在底價訂定與購 屋者心中價格有1至2成的落差。

另外，目前進行法院拍賣底價訂定的鑑價人員，除了不動產估價師 外，尚有建築師參與。然而在就專門執業領域部分，不動產估價師與 建築師可說是完全不同的領域，但在於法院拍賣底價鑑定的工作卻是 相同執行，法院底價訂定制度的設計是否出了問題，實在令人匪夷所 思？無疑的是，建築師在於建物結構、設計、規劃等相關方面屬於專 家，而房地價格中，針對房屋建材、屋齡、樓層、樣式等雖也必然產 生相當的影響，但試想把一棟價值上億造價的商業大樓蓋在海拔3,0 00公尺以上且了無人煙的高山上，是否還有具備等同於蓋在台北市信 義區市中心的房地價值？若僅建築面的考量用於各種立地條件不同的 房地價值，能否專業評估，實際上仍待討論。

不動產交易市場本質上就是一個不透明的市場，藉由透過專業不動 產估價師之協助，健全法院拍賣制度提升拍賣效率後，便可協助清理 一般不良債權外更能增加購屋民眾購屋管道，降低社會成本而增加社 會福利，何樂而不為之！

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