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工商時報 曾萃芝／台北報導
台北地院5月5日排定36件法拍事件公開拍賣，當日拍定率高達31. 25％，創下今年以來法拍事件最高拍定率紀錄，房仲業者教授掌握7 大不可或缺觀念，了解銀拍屋、民拍屋與法拍屋，將可攫取投資、購 屋較大利益。
1.產權歸屬。中信房屋董事長特助胡佩蘭指出，銀拍屋乃銀行所承 受的不動產，簡而言之，就是銀行的資產；民拍屋則為一般法人或自 然人的資產，即一般公司行號或個人的不動產，如建商或一般賣主， 以往多會與銀拍屋混合拍賣。
而法拍屋，不動產產權仍屬於原所有權人，法院僅是依法執行拍賣 程序，以保障該不動產抵押的債權人權益。
2.產權點交。太平洋房屋企研室經理鄭國英說明，相對於法拍屋「 不一定點交」產權的缺陷，銀拍或民拍屋則單純許多，不論是產權歸 屬於銀行、法人或個人，但均為產權所有權人主動意願出售標的，在 拍賣當時產權必定清楚，並已排除侵佔狀況，業主於拍出簽約後立即 負責點交產權，毋需擔心侵佔問題或解決侵佔所需的金錢支出與時間 。
3.投標底價。21世紀不動產行銷企劃經理曹若琪解釋，銀拍屋的起 標價約在當下市場價值的5-7成價格，民拍屋的起標價較不一定，7- 9成皆可能，以比例而言，法拍屋在第三拍後約在5成以下非常具有吸 引力。
曹若琪說，只是法拍屋的市價訂定與銀、民拍不盡相同，法拍屋的 市價除了對市場進行訪價之外，還考量「債權總額」及「債權人」權 益，所以可能銀、民拍屋的7成價，與法拍屋的5成價相距無幾。
4.投標方式。胡佩蘭說，銀、民拍賣會的舉辦是邀請所有欲投標者 ，親自或委託專人至現場公開出價喊標，清楚看到其他投標者及喊標 金額的變化，然後再考量自身的需求調整投標金額及意願。
但是，法拍屋則是每一個投標人，於規定的時間內，以信封封標參 與投標，開標時公開拆封，以超出底價的最高價者得標，投標人並不 清楚投標人數與金額，本身投標的金額僅能憑直覺判斷，若非專業老 手，應該多是以本身可接受的最高買價參與投標，每一位投標者均只 有一次出價機會。
5.投標保證金、自備款與貸款。胡佩蘭表示，銀、民拍屋的投標保 證金為新台幣6萬元整／戶，法拍屋為投標底價之20到30％。基本上 ，除了投標保證金之外，銀、民拍屋的付款程序與一般成屋交易是相 同的，自備款約20到30％。
法拍屋的付款規定是100％的自備款，投標保證金外的尾款必須在 7日內補足。但是目前已有銀行可提供投標人優惠利率的信用貸款， 待投標人得標過戶後，再轉為一般房屋抵押貸款。
6.看屋權益。住商不動產研究室主任徐佳馨說，由於銀、民拍屋是 委託房屋仲介公司進行銷售、廣告、帶看作業，購屋人可依本身需求 與房仲公司自行約定看屋時間，在合理的工作時間內不限次數察看內 外部屋況。
而法拍屋僅能看外觀，內部屋況不得而知，也沒有瑕疵擔保。
