淺論租賃

推薦律師說法

【高雄律師法通法律事務所/蔡所長】

稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年前項期限，當事人得更新之。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約（民法第451條）。

承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期 滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於 收益季節終了時支付之（民法第439條）。又，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約 。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定（民法第440條）。 

買賣不破租賃，是規定在民法第425條：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

租用基地建築房屋，是規定在民法第422條之1：「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記」。又租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在（同法第426條之1）。「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人」（同法第426條之2）。

比較特別的是，推定租賃是規定在民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。

資料來源：https://fatong.tw/

通過本所初步案情審查的有緣民眾，如果您滿意本所服務，⑴請登入google帳戶，⑵點選進入頁面，⑶點選google地圖左側面板末行的"撰寫評論"，就能跳出"發表好評"頁面，⑷請點選您心目中評價本所的"星星數"，再填入您的"心得感想"後，就能按"發佈好評"，謝謝。

法通法律事務所地址：高雄市前鎮區桂林街102巷42號1樓

法通法律事務所台南相談處：台南市安平區郡平路458號1樓