作者：孫振義

近日來，臺灣因為文林苑都更案得以重新檢討「都市更新條例」的缺失，也算是在不幸事件中獲得了一點省思的機會。然而，今日筆者欲討論的都市更新根本問題是：究竟「都更一坪換一坪是德政或謬誤」？

表面上，公部門為了加速都市更新、減輕原住戶經濟壓力、提升建商與所有權人參與更新意願，因此喊出「一坪換一坪外加一個停車位」的德政口號，但實質上卻也衍生出部分值得探討的問題點。

首先，一幢居住了數十年的房屋最終可以透過都市更新達到一坪換一坪、舊屋換新屋，間接證實「房屋折舊」其實不復存在的道理。一旦人民預期房屋不會折舊，就意味著房價下跌的可能性極低！當然若是再加上幾次的換手與轉手，其衍生出之代書費用、稅金、仲介費…等的疊加，如果每一個持有人不願意賠錢賣出，最終將呈現出房價不斷攀升的結果。縱使因為都市更新容積加成所帶出之「供給量的提高」，也難以扭轉房價攀升的趨勢。

其次，原所有權人得到了一坪換一坪的優渥更新條件，其實只是顯示出其改建「成本外部化」的現象。因為臺灣的都市更新傾向於「公部門與所有權人不必出資」，因此期待完全由建商投資都市更新，這是第一層所有權人將改建成本「轉嫁」給建商的情況；然而，建商也不會平白無故蓋新房子給原住戶，因此政府提供了額外的容積量當成獎勵，增加了容積意味著相同的公共設施需服務更高密度的使用者，將導致服務品質的下降，故此時建商又將改建的成本「轉嫁」給外部的環境。所以整體討論起來究竟政府是贏家或輸家，確實一時很難釐清。

最後，若討論到獲得一坪換一坪優渥條件的所有權人真的划算嗎？其實也不盡然！改建後的土地持份因所增加的容積而大大的降低了，大家都知道最有價值的土地持份經過稀釋之後，說穿了就是「賣土地去換取改建成本」而已，所有權人根本沒有討到太多的便宜！或許這就是許多透天住宅所有權人較無意願參與都市更新的主因吧！

然而，無庸置疑地，都市更新是任何城市都必經的過程！在現行臺灣都更的設計制度下，公部門兵不血刃的利用容積獎勵促進了老舊社區更新、增進景觀環境、改善防災瓶頸與社會問題是最大利基；所有權人不花一毛錢得到一坪換一坪、舊屋換新屋的好處；建商透過此過程以專業賺取適當的利潤，感覺是一個三贏的局面！甚至舊市區更新後增加的住宅單元亦有利於減緩都市蔓延、降低開發新市鎮的公共設施投資、更多良田與原野得以倖存，看來就國家整體發展而言是好事，也得到了繼續推動的理由。然而，如何在公共利益、居住權、財產權、環境品質等問題之間尋求一個平衡點？儼然成為個重要的課題擺在眼前，而需要眾人的智慧來共同擬訂對策，臺灣的都市更新才真正得以暢行無阻的推行。臺灣加油！