高雄市議員候選人張藝璉提出公寓大廈管理政見 2026/11/2

一、高雄市政府應配合中央（內政部國土管理署），積極推動公寓大廈管理業務，擴大編制，並提升位階 ：

       按我國制定《公寓大廈管理條例》，地方政府可再制定《公寓大廈管理自治條例》 或相關管理辦法，高雄市政府之主管機關為高雄市政府工務局建築管理處，該處係以公寓大廈管理及建築線來管理相關事務。

       目前，公務機關基層人力吃緊，人少事繁。高雄市為直轄市之一，公寓大廈極其眾多，且管理事務涉及諸多層面，必須持續跨局處溝通。應補充專業人力（具有法律、物業管理、建築技術與爭議調處背景）、行政資源，並提升管理公寓大廈事務單位的位階，使其可更加發揮管理全市公寓大廈事務的權責。

二、建構民眾接觸與理解公寓大廈管理相關法規的友善介面：

      我國雖定有相關法規，惟相關資料具有較多專業用語，對並非出身於法政與建築背景者，閱讀上仍頗為吃力。建議設計友善網頁介面，並導入AI客服，與公務機關的真人諮詢互相配合，以淺顯語言為民眾解說辦法。

三、結合優良公寓大廈評選與修繕補助措施，示範良好管理：

      高雄市政府工務處建築管理處雖編有優良公寓大廈管理專輯（參考網址），惟相關宣導或有不足，亦須考量從事物業管理或社區經營等行業，企業員工與民眾閱讀是否困難。

      建議在書籍專輯之外，加強宣導優良公寓大廈的評選活動，並公開表揚獲獎之公寓大廈，重點敘明可供取經借鑒之處。對於有意學習取得優良認證，但目前缺乏資源的公寓大廈，政府提供修繕補助措施，助其改善社區居住與生活品質。

   對於老舊大樓（如無管委會的「雙老社區」：老樓、老住戶），因公共安全與消防設備維護難度高，建請政府於補充人力告一階段後，主動協助各老舊大樓，成立管理單位，並輔導其取得社區管理的基本認證標章。

四、辦理公寓大廈管理相關宣導及訓練活動，激發民眾對公寓大廈管理的重視與參與熱忱：

       目前，政府雖有許多政令宣導活動，但對於公寓大廈管理相關方面，一般民眾較少有所認識，遑論參與相關訓練的熱忱。然而，公寓大廈的管理，關係生活品質與安全，應加以強調。

       建請高雄市長指揮工務局公寓大廈管理線公務同仁及約聘人員，至少每月辦理一次有關公寓大廈管理相關宣導及訓練，使市民提升對公寓大廈管理的重視，及對相關事務的參與熱忱。

       所謂訓練，包括社區日常生活，如信件管理/環境清潔/交通引導/訪客過濾，更重要者，應包括消防安全訓練及震災演練，與特別協助長者的事故逃生演習/現場急救與送醫訓練等。

五、提供公寓大廈會議場地與管理諮詢：

       建請高雄市政府工務局建築管理處，為有心成立管理委員會，但目前不具備開會場地，不熟悉開會流程者，提供場地與流程輔導，及日常社區管理相關事務的諮詢服務。

       尤其是老舊公寓，本身可能並無開會空間，各住戶未必肯外借自家，供鄰居集合開會。建請政府指派里民活動中心，支援各里老舊公寓住戶開會討論之用，並派員或請里鄰長協助會議進行，輔導老舊公寓成立管理單位。

      建請工務局設立一站式服務窗口，為社區提供爭議諮詢、綠能改造、無障礙空間輔導及補助申請等服務，積極鼓勵民眾，為自己打造安全、宜居的智慧社區。

六、辦理友善公寓大廈及友善建商評選：

       所謂友善環境，指其環境能善待每一種身份與情況者，住戶無論男女老少，高矮胖瘦，貧富窮通，均能在其中獲得應有的生活品質與尊嚴。若民間有多一點友善的居住環境（包括公寓大廈），其實，社會住宅將不見得是缺乏若渴。

       建議政府評選友善公寓大廈及建商，使市民可參考，如何營造更宜居的生活環境。居住與生活品質，或許不只關係於建築本身，關鍵更在社區氣氛的營造，亦即社區居民的心態。唯有居民大多心存友善，建築與社區才會友善。因此，能獲得友善的評價，是珍貴的。

七、物業管理人員的專業勞動地位

       目前，取得物業管理相關證照者，有一部份為保全公司的員工。然而，部分保全業者的薪資與工時，處於有爭議的模式。

       勞工若具有物業管理相關證照，應受到專業的尊重與對待，惟若保全業者（公司）及社區管理單位（案場），對持有物管專業人員證照的保全員或專職人員，並無足夠尊重與信任，物業管理人員無法發揮專長，終將無法真正協助社區，無法真正以專業標準進行管理。

       因此，對於具有物業管理專業證照者，應協助取得專業地位，使其能真正協助社區（包括公寓大廈）諸般事務日常運作。

高雄市議員候選人（前鎮.小港的5號）張藝璉，

與您一起關心高雄市公寓大廈管理相關事務。

本文感謝高雄市民饒先生於臉書社團的建言方向。