第六條：房屋不得供非法使用  

※不論有沒有簽訂租賃契約書，如果房客承租房屋有非法使用（例如開設流動賭場、從事色情交易）或影響公共安全（例如存放爆竹、有毒化學物品等）的事由，經房東催告後，房客未於期限內改善時，房東有權終止租約，並要求搬遷。萬一還造成房東的損害，房客也都必須負損害賠償的責任，以下提供兩種常見的約定方式： 

【1-1非法使用之禁止】

房屋不得非法(包括行政法令之違法或供作色情、賭博等場所)使用，或存放易燃物等危險物品或違禁物品。若有違反，致影響公共安全或釀成災害者，悉由乙方負全部責任，甲方並得終止本契約，請求立即遷讓房屋，乙方不得異議。

【1-2非法使用之禁止】

房屋僅供住家（營業或辦公)使用，不得轉作其他用途或非法使用，亦不得存放危險易燃物品或違禁物品，若有違反，一切責任悉由乙方負責，甲方並得終止本契約，乙方應即遷出，不得異議。

第七條：危險負擔

※危險負擔是契約簽訂時，常會見到的名詞。在租賃關係上，危險負擔通常指的是房東與房客在租約成立後，房子點交給房客前後，萬一房子有毀損或滅失的情況發生時，這個風險應該由誰來承擔的問題。換言之，租約雖然已經成立，但房子還沒點交給房客使用前，房子出了問題（例如：坍塌或燒燬了），房東是無權要求房客負責的。

【1危險負擔的時點】

本件房屋自甲方交付乙方房屋門鑰時(或租賃契約簽訂日)起，視為甲方已將租賃房屋交付乙方使用，租賃房屋之利益及危險，均由乙方承受負擔。

※一般租賃，大多是租約成立在前，租屋點交在後；所以點交的時間點，就是房東把房子的危險負擔轉移給房客的時間點。至於點交的方式，通常是房東把門鑰交付給房客時，就算完成點交的手續。

當然房東、房客雙方一拍即合，簽約後，隨即搬遷入住的情況，也是有的。所以房東如果想規避風險，不妨參考本契約條文括弧內的約款，以租約簽訂日作為危險負擔移轉日；但這樣的約定，對於即將入住而尚未遷入的房客就可能較為不利，房客要特別注意。

【2可歸責於承租人的事由】

租賃關係存續中，乙方(及其同居人、僱用人或使用人)應以善良管理人之注意義務使用房屋(及保管或使用甲方所提供之設備、物品)，除天災地變等不可抗力之情形外，因乙方之故意或過失致房屋(設備、物品)全部或一部毀損或滅失者，乙方應負回復原狀或損害賠償之責。租賃期限屆滿或終止租約，交還房屋時，如有上開情形，亦同。

民法第432條：

承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。

民法第433條：

因承租人之同居人，或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人，應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。

※房客有維護、保管房屋的義務，如果違反了維管義務，造成房東的損害，房客就要負損害賠償的責任。民法第432條、第433條是針對可歸責於房客及其同居人（例如：配偶、家屬）或受其僱用之人（例如：員工、學徒）的事由，因而造成房屋毀損、滅失時，房客應負賠償責任的規定，落實成租約條款時，可參照本契約條文的內容來約定。

【3失火責任】

租賃關係存續中，房屋因乙方之重大過失致失火而毀損、滅失者，乙方對於甲方負損害賠償責任。

民法第434條：

租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。

※重大過失指的是顯然欠缺普通人應盡之注意義務而言。例如：房客將插座同時連接到數個電器產品使用，造成電壓負載過大，引發電線短路而發生失火災的情形，即為適例。

※民法第434條針對「失火」造成房屋的毀損、滅失，另外作了特別的規定，這一條可說是為了保護「房客」而設，立法用意在於減輕房客的責任。所以房客必須要符合「重大過失」的條件，對於失火所致的房屋毀損、滅失，才需要負責。

【4不可歸責於承租人的事由】

租賃關係存續中，因不可歸責於乙方之事由，致房屋之一部滅失者，乙方得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，乙方就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。

民法第435條：

租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。

前項情形，乙方就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。

民法第435條：

租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。

前項情形，乙方就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。

※本契約條文是參照民法第435條的規定作成的，條文內容幾乎沒有做任何的更動。這條約款當然是為了要維護房客的權益而設；但在實務上，會發生爭執的地方，通常是在界定什麼情形叫「一部滅失」？可以請求減免的租金是多少？或是在什麼情況下，才算是不能達租賃之目的，可以終止租約？這些規定都涉及「事實認定」的問題，需要房客加以「舉證」，並依具體個案來做判斷。

舉例來說，隔壁住家失火，房客所承租的房屋，因大火延燒而受到波及，其中一個房間被燒燬，無法利用，就符合「一部滅失」的情形，房客可以主張減免部分租金的給付；如果火勢猛烈，房屋受損嚴重，且已達無法居住的程度，也就是不能達到租賃之目的時，房客自然可以主張終止租約。

請點選下一篇連結：

如何簽訂一份有保障的租賃契約？【系列21-12：租約逐條解說：裝潢或增改設施、維護管理及修繕責任】

法蘭客最新力作：如何處理車禍糾紛？ 

2015年1月出版‧請向各大網路書店平台訂購 

其他著作：法律保護誰？ 

2012年出版，已三刷