【租賃的法律關係】

「租賃」與「借貸」、「贈與」的差別

在討論租賃的法律關係前，筆者先以借貸及贈與的法律關係來和租賃作個比較。比方說：

1.張三把東西交給李四使用，不收李四的錢，時間到了，李四把東西歸還張三，這種法律關係叫無償的使用借貸。

2.如果張三把東西交給李四使用，向李四收了一筆錢，時間到了，李四把東西還給張三，這種法律關係就叫有償的使用，也就是所謂的租賃。

3.但張三如果是把東西送給了李四，既不要錢，也不用李四歸還，這種法律關係可能就是贈與。

民法第464條：

稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。

民法第406條：

稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約。

民法第421條第1項規定，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他人使用、收益，他方支付租金之契約。

從這個條文可知，民法的租賃關係，並不只適用於房屋的租賃關係，因為房屋是物，車子、書本也是物，所以只要是物，都可以成為租賃的標的（因此坊間開設的租車公司、租書店，也都適用民法有關租賃的規定）。

本文主要是探討房東與房客間的租賃契約要怎麼訂，對雙方才有保障，所以租賃關係的介紹，就限縮在房屋（包括套房、店面及辦公室）這個物來作介紹。

【租賃契約在什麼情況下會成立？】

租賃是一種契約關係，在法律沒有特別規定或當事人沒有特別約定的情況下，口頭約定就會成立契約關係。換句話說，只要房東與房客就租賃物及租金互為同意時，租賃契約便會成立。

所以租賃契約的成立，並不是說非要訂立書面契約不可，當然更不是要等房東交屋或房客入住後，契約才算成立，這一點要請讀者注意。

民法第153條（第1項）：

當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

【房屋租賃契約的主體與客體】

1.房屋租賃的主體：出租人（下稱房東）←…→承租人（下稱房客）

房屋租賃契約中，負有交付租賃物義務的人是房東，負有支付租金義務的人是房客。

換言之，房東是享有請求給付租金的權利人，而房客則是享有使用、收益租賃標的物的權利人。

2.房屋租賃的客體：租賃物←…→租金

租賃物可以是一幢房屋或一個房間；也可以是作生意的店面或用來辦公的大樓，為了便於說明，本文原則上統一稱為房屋租賃。

租金則是使用、收益房屋的對價，在租賃關係存續的期間內，房東（通常也是房屋的所有權人）就房屋原本享有的支配權利會受到限制，也就是在未經房客的允許下，他是不能隨意出入房客所承租的房子。

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如何簽訂一份有保障的租賃契約？【系列21-3：租賃契約簽訂前，要注意什麼事項？(一)房東與房客共同要注意的事項】

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