購屋消費者如何認識「二次施工」？

文◎李永然律師

問題：張大購買預售屋，即將交屋，其有一位建築師朋友提醒他說，你要注意「二次施工」，張大不知何謂「二次施工」？

解析：「二次施工」依其施作位置的不同有「共用部分二次施工」及「專有部分二次施工」之分。前者係指於取得使用執照後，將若干法定空地、開放空間、汽機車停車空間、、、等位置另外作若干公共施設，如：游泳池、健身房、交誼廳、瑜珈教室、、、等。至於後者則是在專有部份於使用執照取得後，變更使用；如：陽台外推、機械室變成居室、、、 等。
    「二次施工」對購屋消費者有何影響？主要涉及《建築法》及《公寓大廈管理條例》，現分述之如下：
一、《建築法》：該法第73條第2項規定：建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有《建築法》第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更「使用執照」；但建築物在一定規模以下的使用變更，不在此限。違反前述規定，依《建築法》第91條第1項第1款規定，處建築物所有權人、使用人新台幣6萬元以上30萬以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。
二、《公寓大廈管理條例》：該條例第15條第1項規定：住戶應依「使用執照」所載用途及規約使用「專有部分」、「約定專用部分」，不得擅自變更。
    以上說明，供讀者參酌運用（本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會董事長）。

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