【忠於本份‧平凡人生】文集《生活篇》

近年台北房價飆漲，薪水階層望屋興嘆。不過媒體說要不吃不喝十五年才買得起台北市都會區的房子，這種邏輯也未必說得通。其實紐約、香港、東京、上海都會中心的房子也絕非當地初入社會的薪水階層買得起。台北近郊，捷運可抵達地區，如土城、樹林、林口、汐止，甚至新店、新莊都還有卅萬一坪的房子。再說買房子也不是一次備足總價才能買、大多置產者都是貸借，分年償還，而且薪資也非一成不變，隨著時間及職位也會逐漸增加。先買小房子、再換大房子，先買郊區，再換都會區。

1979年當時我只有10萬元存款就簽約預購一戶90餘萬元的公寓。興建期間約一年半，分期付款每月約1.5萬元，省吃儉用、輜珠必計。交屋後開始付銀行貸款，利率14%，與現在2%以下，天壤之別。

如今盤算這一生賺錢最多，但也最辛苦的正是投資房地產。第一戶房子是30餘坪的公寓，在台北市民生社區三民路。預售時一坪3萬元，到一年半以後交屋時，已漲一倍。交屋後再兩年，利率降至9%，我借新債還舊債，可貸款金額也加倍。我又多出資金100萬元投資南亞股票，再用南亞股票質押50萬元，支付第二間健康路48坪電梯大廈的預購頭款，總價400萬元，自備款100萬元。

這是我一生財務槓桿最高的時候，不過那也是台灣股市從3000點漲至12000點的空前絕後好時機。再者，我也盤算南亞股票每年配息殖利率也比我質借的利率高。所幸一年後，南亞股票已增值一倍，我贖回出售後支付健康路房屋尾款50萬元，幾乎全是拜證券市場所賜。

1988年自三民路搬到健康路，房價又開始飆漲；健康路房價已從一年多前訂購時每坪8.4萬元，漲至16~17萬元。三民路舊宅以原始價格四倍出售，繼續投入股市，在那個大行情的年代，賺了我的第二桶金。三年後又重施故技，再將健康路的房子借新債還舊債，以多餘款買下同樓隔壁一間54坪，不過此時房價已達每坪31萬元。雖然後來房市沉寂多年，價格一度回落約一成。但在2011年我將健康路兩戶中一戶(54坪)以每坪58萬元優惠價轉售予親人。

2003年聚鼎掛牌上櫃，我擔任董事長被迫提供500多張股票承銷，換得現金2000餘萬元，我又投資買下大直基湖路基隆河畔的「帝景二期」一戶頂樓保留戶。因為看到台北絕無僅有的美麗夜景，我二話不說，以每坪51萬元，購買一戶110坪，向銀行貸款4000萬元，那時正值SARS期間，房地產正低迷。但隨後三、四年，基隆河景豪宅房價飆漲，我的投資報酬率(依自備款計)更高。

因此我一直鼓勵年輕朋友要買房屋置產，因為房產會增值，而奢侈消費品汽車、名牌都會折舊。年輕時買房產也是強迫儲蓄，過節約生活，年少不儲蓄，老大徒傷悲。房產可保值，必要時可作擔保品向銀行融資，有利於未來的投資理財。

不過台灣自2008年至今房產大幅上漲，2014年台灣平均房價(一)是平均所得的9.2倍，雙北市更高達15倍，正常水準應在3~5倍。(二)台北房價相當64年的租金比，正常應是20年租金比。(三)房屋租金報酬率:東京5.53%、紐約4.29%、香港3%、上海2.66%、新加坡2.41%、台北1.57%，顯示目前台灣房價已漲過頭了，特別台北市及新北市，投資房地產時機不宜。