我有一個夢--本夢比迷死人不償命 

(投資報酬率的完美曲線迷惑芸芸眾生。)

文字遊戲舉例說明1.租金效益讓你穩賺不賠

曾經很夯的小套房與金店面，在建商「賺租金勝過銀行放定存」及「小投資讓你輕鬆成為包租公(婆)」等廣告文字的大力催眠下，讓不少首購族、粉領族、月光族…拋頭顱、灑熱血地搶進房市，卻忽略了建商所說的7-10%投資報酬率是怎麼算來的。不少投報率是刻意美化後的數字，但這些神奇數字卻造就出深具魔力的「本夢比」，讓許多人心甘情願地跟著「築夢踏實」。

醒來吧，雷夢娜！

不少建商為了刺激銷售量，刻意淡化房貸支出成本而巧妙墊高租金收入。以總價180萬、月租金10000元的小套房為例，年投報率為6%，若消費者以貸款方式購屋，租金收入必須扣除銀行利息及房屋持有成本(如稅金、修繕及裝潢費用)，剩下的才是「收益」，萬一房子租不出去，閒置過久反而造成帳面損失，財神爺過門不入，你也只能大嘆人算不如天算。有些物件可能以附租約的方式讓你以為買房子現賺租金，其實，賣房子給你的人難道來自公益單位？商業買賣當然是以利字為導向，如果賣家開出來的房價是行情價1000萬，保障1年租約並載明每月2萬元租金，換算下來，你以為第一年現賺24萬元，其實不然，買家老早在房價上動手腳，800萬買進的房子喊出1000萬的行情價賣給你，偷偷賺了200萬，就算真的補個24萬租金合約給你，買家也還是輕輕鬆鬆地224萬元入袋，你以為自己省了或賺了24 萬元租金？那也得先看看租約有沒有問題，萬一租約是假的或有任何變數，租金效益頓時人間蒸發，到時候你向誰去喊冤？！ 

文字遊戲舉例說明2.升值空間總有一天看得到？

許多建商、房仲業者或投資客喜歡炒升值空間題材，因為這類題材深具想像空間與發展性，對消費者來說是一大利多。聞名遐邇的「桃園航空城」、「桃園捷運線」等題材帶動大桃園地區房價的一波兇猛漲勢，「航空服務生活圈」等具有想像空間與遠景的題材連帶使桃園縣轄區內的房價三級跳，大家都看好此區房市的未來性，認為假以時日房價必定增值，趁早卡位才能享受到房價升值的甜美果實。

醒來吧，雷夢娜！

「桃園航空城」概念的確成就了當地房價的本夢比，推升房價功不可沒，不過坦白說，你一年出國幾次？住在機場附近難道不用忍受飛機起落時的噪音？如果不是轄區內的上班族或當地居民，房子買在這裡當真比較方便？雖然與航空城有關的各項交通建設也如火如荼地展開，不過，何時才能塵埃落定？會不會像台北的「交通黑暗期」一樣永遠沒完沒了？或者像「新莊副都心」、「xx重劃區」等都更題材一樣一等幾個10年……？至於抱持悲觀想法的人心裡更擔心的是航空城變「空城」，畢竟航空城的發展落後上海虹橋機場太多，有沒有可能「後發先至」或與虹橋機場並駕齊驅仍有待觀察，所以，聽到「升值空間」、「都市更新」等與本夢比有關的題材千萬別一頭熱，當心買得到門票卻到不了目的地。 

本文摘自《錢Dollars》大樂財經雜誌No.4  作者/蔣榮玉