不動產投資的種類

l   素地

Ø          價值決定因子：素地的投資報酬是從增值而來，而這個是跟供給與需求相關的。雖然素地的總供給有限，但都市化的土地卻有可能因為道路或公共設施而增加供給。任何一塊素地的需求跟他在它的相對位置有關，如果該素地越接近道路或交通設施，他的需求就越大，價值也就越大。土地區分以及規劃也會影響到素地的價值。

Ø    投資特性：素地是一個被動而且通常沒有流動性的投資。由於他的低貸款價值比，投資人很難利用他做更大的槓桿化。素地投資無法因為減值而提供稅務上的減免。而且由於他無法帶進任何收入，任何支出都必須資本化，回報則以資本利得的名目課稅

Ø 主要風險：由於素地無法帶入持續性的收入，持有成本（如維護費用、地價稅等等）都必須從其他收益支付。因此，投資素地通常被稱為「鱷魚」（也就是說你必須不斷的餵他，一直到賣掉時才可能得到任何收益）。假如其他投資有任何的虧損，投資者可能被迫折價賣出該素地。還有素地增值的不一致性也增加其投資的不確定性。

Ø   可能投資者：投機者可能預期短期增值而投資於素地。開發者可能因為營運需求而投資素地。投資組合則可能因為長期投資的目的而投資於素地。

l   公寓

Ø  價值決定因子：公寓的價值在於可提供出租的單位以及其租金收入。人口增長、地點、方便性、以及名聲也會影響公寓的價值。

Ø  投資特性：公寓需要持續性的關注。不過由於大部分的投資者都了解公寓，它是一個相對容易變現的不動產投資。公寓的回報是由租金收入以及資產增值而來，會以普通稅與資本利得的名目課稅。由於公寓的貸款價值比通常高於90%，所以公寓投資可以被高度的槓桿化。公寓可以提供稅務上的資產減免，而且由於租金通常是一年調整一次，它是一個規避通膨的好工具。

Ø  主要風險：由於需求的不確定性，在一個公寓投資的開始階段是風險最高的階段。如何管理好公寓也是一個風險，其風險會隨著出租產業的增加而增加。其他類型出租產業的競爭也會造成公寓投資上的風險。

Ø  可能投資者：公寓對於可以承擔大量的期初資本支出的投資者非常有吸引力。有稅務規劃考量的投資者，因為利息支出、減值的關係，也會很喜歡投資公寓。

l 辦公大樓

Ø  價值決定因子：辦公大樓的價值跟所在地的經濟活力、該大樓所在區域的方便性、租戶的包容性、以及大眾對該大樓的看法都有關係。

Ø  投資特性：跟公寓一樣，辦公大樓也是一個相對容易變現的不動產投資，而其回報也是由租金收入及資產增值而來。由於有眾多的租戶，辦公大樓需要積極的管理。辦公大樓可以註記資產減值，其回報會以普通稅以及資本利得課稅。取決於辦公大樓的租戶品質，適度的槓桿化是有可能的。

Ø  主要風險：可受辦公大樓投資者控制的風險包括找到足夠的租戶、找到高品質的管理團隊、以及資產的老舊。不受辦公大樓投資者控制的風險包括該辦公大樓所在商業區的沒落以及市場上開發更有競爭力的產業。

Ø  可能投資者：由於辦公大樓需要大金額的期初投資，所以在過去通常都是由高資產、高收入的個人或擁有大量資本的公司來投資。不過現在有專門投資辦公大樓的公眾基金以及私募基金，讓辦公大樓的投資不再如此高不可攀。

l 倉庫

Ø  價值決定因子：倉庫的價值直接取決於該地區的工業與商業活動以及該倉庫能夠支援該活動的能力，也就是說倉庫的價值在於它在該社區的交通便利性。

Ø  投資特性：倉庫投資非常被動，中度的變現力以及槓桿能力。跟公寓或辦公大樓相比，倉庫投資的收益比較來自於固定的租金收益，比較少來自於資產增值。

Ø  主要風險：由於倉庫的建築成本比較低，相對容易過度供給。還有如果它們沒有因為物料處理上的改變而修改其設計的話，它也有可能變成沒有用處。

Ø  可能投資者：需要高現金流、稅務盾牌、以及最低限度管理的投資者。

l 購物中心

Ø  價值決定因子：購物中心的價值高度取決於該地區的人口以及收入。一個方便的地區、足夠的停車位、加上商家所提供的商品可以滿足客戶的需求也是很重要的價值因子。最後，好的出租條件也很重要。

Ø  投資特性：購物中心的設立與維護需要相對積極的管理。購物中心有相對低的變現力、中度的槓桿能力、以及稅務上的減值效果。跟其它商業不動產投資一樣，購物中心的回報來自於租金收入以及資產增值。

Ø  主要風險：購物中心的風險在於取得好的承租戶以及專業的管理。空置、困難的租金談判、老舊、以及競爭者開發新的購物中心都可能是此投資的風險。

Ø  可能投資者：有大量的期初資本投資需求，或者是可以利用此投資的稅務保護的投資者都對購物中心有興趣。

l 旅館

Ø 價值決定因子：飯店的價值跟該區的觀光以及商務活動的熱絡程度有直接的相關。如果該旅館能夠舉辦大型國際會議或商務會議，對該旅館的價值也有加分的作用。

Ø   投資特性：旅館是一個積極的投資，提供稅務上的減值，但是其變現能力以及槓桿化都非常的差。它的回報來自於租金收益以及資產增值，所以適用普通稅與資本利得稅。

Ø   主要風險：達到適當的經濟規模、擁有好的管理團隊、競爭者開發新的飯店，或飯店本身過於老舊都是其主要的風險。

Ø   可能投資者：由於旅館投資需要大量的資本支出，所以通常都由富有的投資者或地產基金投資。小部份的旅館是由願意自己管理的投資者投資。

估算不動產投資

不動產投資的估算還一樣是用NPV (Net Present Value) and IRR (Internal Rate of Return) 來做計算。

                NPV = net present value of investment cash flows – initial equity investment

在不動產投資裡，現金流是每年的稅後租金收入（Cash Flow After Tax, CFAT）與賣掉時的稅後資本回轉金額（Equity Reversion After Tax, ERAT）。

CFAT = NOI – Annual Debt Service – Taxes

NOI = Net Operation Income (淨營運收益)

Debt Service = 每月還貸款金額 * 12

Taxes = (NOI – Depreciation – Interest) * Tax Rate

ERAT = Net Selling Price – Mortgage Balance – Taxes on Sale

Net Selling Price = Selling Price – Selling Cost

Mortgage balance = 貸款金額 – ((Debt Service – 利息) * 持有年份)

Taxes on Sale = tax on recaptured depreciation + tax on capital gain

        Recaptured Depreciation（調減已提折舊）：當投資者購買了一個資產時，投資人會預期該資產會隨著時間的過去而減值，因此在會計上會做折舊的動作。如果賣掉該資產時，資產的市價反而有升值，所有之前的折舊都必須回復並課稅，升值的部份則以資本利得課稅。如果賣掉該資產時，資產的市價有減值，但是沒有折舊多，Recaptured Depreciation等於淨賣出金額減掉帳面價值。

    算出CFAT跟ERAT後，帶入NPV跟IRR公式。如果NPV 大於0，或IRR大於某個預先設定的報酬率，則該筆房地產可以投資，反之則避開為妙。如果我們有好幾個房地產專案，但是我們只能選擇一筆房地產投資的話，請選擇有最高NPV的該筆房地產投資。