土地被竊佔並建造房屋，如何處理？

■刑事部份

刑法第320條

意圖為自己或第三人不法之所有，而竊取他人之動產者，為竊盜罪，處五年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。

意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷。

竊佔罪構成要件

主觀之不法要素：行為人須有竊佔他人不動產之故意，且須明知或可得知其所竊佔之不動產，為他人所有或占有之不動產。

行為：本罪之行為為「竊佔」，所謂竊佔是指擅自佔據他人之土地及其定著物，而侵害他人對該土地及其定著物之所有權或支配權。

行為客體：本罪之行為客體為他人之不動產。所謂不動產係指土地及其定著物(民法第六六條第一項)。

竊佔罪為即成犯，於其竊佔行為完成時犯罪即成立，以後之繼續佔用乃狀態之繼續，而非行為之繼續，故於竊佔後，雖將原有建物拆除另予改建，僅係竊佔狀態繼續中變更其使用之方法，不構成另一新竊佔罪，有關追訴權時效之起算，應以最初竊佔行為完成時為準。

竊佔行為完成時係在95.7.1.之前，追訴時效10年。若竊佔行為完成時係在95.7.1.之後，追訴時效20年。竊佔屬於公訴罪，不受告訴期間六個月的限制，發現時就可提告，偵查結果如時效已消滅，會不起訴處分。時效未完成或不知是否完成，可提起告訴，由檢察官偵查。

■民事部份

◆民法第767條

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。

以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，最高法院85年度台上字笫1120號判決可資參照。

◆民法第 179條

無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

◆第184條

因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。

違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。

▲按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例要旨可參。

次按，無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，最高法院亦有88年度台上字第1894號裁判要旨可參。

復按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，亦有土地法第97條第1項、第105條、第148條、同法施行法第25條及平均地權條例第16條可資參照。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例意旨參照）。由此可知，法律上就土地租金之範圍已有最高限額之規定，除當事人另有約定外，自應受上開法律條文規定限制，以定租金之最高限額。

又相當於租金之不當得利請求權時效為5 年，故應以起訴狀繕本送達翌日回溯5 年計算不當得利之金額。

■存證信函參考樣例

本人所有坐落於○○市○○區○○段○○小段○○地號土地，疑係臺端無正當權源占有該土地施設地上物，致本人所有權之行使造成妨害。恐觸犯刑法「意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者」之竊佔罪。此係公訴罪，一提告便不能撤回，慎之。

且依民法第767 條規定，得行使物上請求權，請求拆屋還地，並依民法第179 條及同法第184 條第1 項前段之規定，請求無權占有土地之日起至土地交還日止，相當於租金之損害。如確係臺端所為之無權占有，請於存證信函到達日起三十天內自行拆除回復原狀，逾期即依法追究民刑責任。又請勿透過非行恐嚇騷擾，否則嚴密搜證，繩之以法。