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中國的史詩級房市泡沫難題〔上〕:房產庫存總額已達美國住宅市場規模兩倍
2021/05/05 21:16:01瀏覽336|回應0|推薦1

2020-07-20 華爾街日報

在2月份實施抗疫封鎖期間經歷短暫停頓之後,中國一些特大城市的房地產熱已重新開始持續升溫,這種房地產熱被許多人認為是不可持續的。儘管數以百萬計的人失業,且經濟還存在其他問題,但房價不斷上漲,投資者趨之若鶩。 今年3月,深圳的一個新房地產開發項目的288套公寓在不到8分鐘的時間裡在網上銷售一空。幾天後,購房者搶購了蘇州一個新建案的400多套住宅。據估計,上海4月份的二手房銷售接近歷史最高水平。上個月的一個周六,近9,000人每人交了人民幣100萬元(約合新台幣420萬元)的認籌金,以獲得深圳一個開發項目公寓的搖號選房資格。

鏈家(Lianjia)駐上海的中介Zhao Wenhao說,3月份,當市場開始反彈時,他周末幾乎沒有時間吃午飯。鏈家是中國最大的房地產經紀公司之一。他說,許多客戶擔心人民幣會在全球經濟放緩之際貶值,這促使更多資金流入作為避險投資的房市。 許多經濟學家說,由此產生的資產泡沫目前已超過本世紀頭10年美國房市的泡沫。在美國房地產熱的頂峰時期,每年約有9,000億美元(約合新台幣26.51兆元)投資於住宅房地產。在截至6月份的12個月裡,有約1.4兆美元(約合新台幣41.23兆元)投資於中國房市。上個月,中國房地產投資創有記錄以來的單月最高。 根據高盛(Goldman Sachs Group Inc.)數據,2019年中國住宅和開發商庫存總額達到52兆美元(約合新台幣1531.55兆元),是美國住宅市場規模的兩倍,甚至超過了整個美國債券市場。

新冠疫情對該市場造成的停頓並沒有持續太久。中國6月份城鎮房價同比上漲4.9%,1-6月份全國房地產開發投資同比增長1.9%,儘管2月份房屋銷售大幅下滑。中國在上周四(16日)公布,截至6月30日的三個月,整體經濟增長了3.2%。 中國恆大集團(China Evergrande Group, 3333.HK, 簡稱:中國恆大)已將今年的銷售目標較1月份時的預期上調了23%,該公司3月份的銷售情況強勁。中國恆大是中國最大的房地產開發商。 雖然房地產市場快速復甦在某種程度上對北京方面來說是好消息,但也提醒人們注意中央政府長期以來一直擔憂的一些情況,中央政府曾多次採取調控措施,以防房價失控。中國國家主席習近平2017年曾指出,房子是用來住的,不是用來炒的,這已成為政府住房政策的指導綱領。 然而,讓人們重視這一資訊並不容易。

在信貸推動下,中國住宅銷售經歷了10年的快速增長,今年第一季度中國家庭槓桿率達到了57.7%的歷史最高水平。該比率出現2010年第一季度以來的最大季度增幅。該比率衡量的是家庭抵押貸款、消費和其他債務與國內生產總值(GDP)之比。 中國的核心問題是,購房者認為政府似乎不願意讓房市下跌。如果房價真的大幅下跌,將摧毀大多數公民的主要財富來源,並可能引發動蕩。這促使有足夠資金的中國人有動力繼續購房,因為他們相信,不管整體經濟狀況如何,大城市的房地產仍將是中國最安全的投資。

在一家美國零售企業工作的Chen Zhiyu說,房地產綁架了中國經濟,所以政府不敢推動房價大跌,即使這是刺破泡沫最有效的方式。他打算在深圳購買一處房產。37歲的Chen表示,你得跟著錢走。他還說,自從疫情推高房價以來,他已經提高了買房的預算。他表示,每當政府開始印鈔,資產價格就會上漲,在美國,股市會走牛,但在中國,只有房價會持續飆升。 房產銷售活動也受到了資金緊張的開發商和向開發商出售土地的地方政府推動。開發商和地方政府都需要增加收入來償還債務或解決其他問題,並且正在醞釀更多推動房地產發展的措施。 沒有人知道中國官員如何能在不破壞整體經濟穩定的情況下處理這個問題。即使房地產市場保持強勁,也給政策制定者帶來棘手的問題,他們今年不得不暫緩推出力度更大的、被一些分析人士認為是必要的經濟刺激措施,一定程度上因為是擔心這會進一步推高房價。

中國家庭金融調查(China Household Finance Survey)項目進行的民調顯示,新冠疫情刺激了中國政府所擔心的那種購房行為,即已擁有多套房產的人對房產的需求出現上升,而尚未擁有任何房產的人的購房需求卻出現了下降。該調查由位於成都的西南財經大學(Southwestern University of Finance and Economics)進行。德州農工大學(Texas A&M University)經濟學教授、中國家庭金融領域專家甘犁稱,這是投機性投資的一個明顯苗頭。甘犁說,投機需求在上升,因為人們把房地產視為比股市或海外資產更安全的資產。他表示,人們認為房地產投資是有保障的,受新冠疫情影響,他們實際上在減少消費、增加儲蓄,因此他們實際上會有更多可供投資的資金,而這將催生一個更大的房市問題。 據來自中國家庭金融調查的最新數據,2017年中國城鎮住房空置率為21%左右,相當於有6,500萬套城鎮住房處於空置狀態,相對於國際標準來說,這是一個很高的比例。擁有兩套房的家庭的住房空置率達到39.4%,三套及以上住房家庭的空置率為48.2%。在北京、上海、深圳和成都等大城市,租金收益率(房屋的年租金收入與房屋價值之比)不到2%,低於購買中國國債所能賺取的收益。 儘管如此,42歲的英語教師Shannon Bi還是說,出於對通脹的擔憂,疫情還是促使她比計劃提前在深圳投資了第二套房產。她表示,你必須把錢投到某個地方,否則只會貶值。另一位購房者Doris Tao說,5月初她和丈夫簽了一份在上海購買二套房的契約。Tao希望購買這套學區房將增加她三歲的兒子入讀優質小學的機會。32歲的Tao表示,我們已經密切關注了幾個月,通常情況下,這些房子一上市就被搶光了。她在看房的第二天就決定買下這套房。她說,我們很幸運能買到這套房子,房主說,在我們簽契約的當天晚上,又有人提出要全款買房。

( 時事評論兩岸 )
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