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留意台灣房地產空頭的逃命波
2013/02/21 11:42:56瀏覽36869|回應24|推薦13
<留意台灣房地產空頭的逃命波>

我很少寫房地產相關評論,因為我覺得這問題很複雜,怎麼寫都不對。但今天破例發表意見,因為根據拙見,2013年應是台灣房價最後一波反彈行情,之後,房價恐會因一根不知道是什麼的稻草般利空因素,反轉修正,而且修正期恐怕會拉長到20年!

我這個說法,其實兩三年前在網路就已經有人說過了,立論的根據就是台灣人口老化、出生率下降與少子化,使得人口紅利消失,年輕購屋族的需求跟不上房屋供給量時,根據供需法則,房價只會下修,不會上揚。

此外,台灣知名的空頭房地產學者,近年來也不斷告訴民眾,買屋要延後,不要高點追高,立論點也是如此:過多的供給、過少的需求,都只會讓市場價格自然修正。

但問題是,台灣房價近四年來一直漲,讓這位空頭總司令很委屈,也不斷失去公信力。網路上甚囂塵上的房市空頭論,歷經近兩年奢侈稅與實價登錄等打房政策的洗禮後後,台灣房市,特別是北台灣房價卻只有溫和下修與量縮,未見崩跌。為何如此呢?

如果從供、需結構面來看,台灣房市應該走空,但卻不下跌而撐住,且部分北市菁華地段還驚驚漲。最要命的是,這波漲風還蔓延到新北、桃園地區,讓整個北台灣陷入房價發燒的溫水效應中。

為何如此呢?

我覺得答案可以從兩年前一本暢銷書<百年大泡沫>中找到線索。雖然個人觀點長期認為,這本書的作者之立論有問題,因為台灣熱錢效應不是中央銀行阻升匯率而讓貨幣供給量增加,這對9A總裁彭淮南十五年三任期之穩定匯率與物價的重大貢獻,是一種嚴重侮辱,也說明該書作者完全不懂貨幣政策。但該書有另一個重要立論是對的,台灣房地產遲早要泡沫化,原因是---熱錢效應。

台灣確實有熱錢,但這是外銷產業國家遲早會面對的游資過剩問題,且游資集中金字塔的企業界頂端,讓貧富差距急遽擴大化。這種問題很難單純透過央行的貨幣政策手段來解決,而必須有賴政府有效政策來疏導游資與弭平財富分配的公平性問題。

換句話說,引爆北台灣房價增溫的熱錢效應,其實主要來源是台灣長期貿易出超所導致的資金,超過一個地區的內需經濟所需之問題。這問題不但台灣有,韓國也有,只要匯率不隨出超而升值,就會造成當地的資金供給過多而帶來物價上揚問題。過去幾年,韓元的匯率貶值程度超過新台幣,也就是說,韓元超貶,導致韓國高房價與高物價問題遙遙領先台灣。

新台幣過去十多年在彭淮南手上,採取中庸策略,有點貶,卻沒貶太多,導致科技業大老各個都不滿意台幣貶值程度。但台幣與韓元相較略顯升值,卻也讓台灣的通膨問題遠比韓國來得輕上許多。兩相權衡,只要台灣仍處於外銷代工產業型態,熱錢效應問題就不能怪央行的匯率政策,而只能怪台商太會賺錢了。

台商賺了錢,如果能有效分配給員工,那就沒話說。但問題是,人們只見科技大老成立藝術基金會,拼命購買骨董、藝術品避稅,卻未見有富商送一張張大千的名畫或國寶給過員工,這說明財富分配是有問題的。

最要命的是,2008年馬英九當選總統後,調降遺贈稅稅率,由40%驟降到10%,讓台商長期囤積於海外的避稅資金,一下子鮭魚返鄉,湧回台灣,並鎖定華人最愛的傳世之寶---不動產來傳宗接代,立刻造成台北房價暴漲。

此外,2007-2008年美國發生次貸危機,衍生房地產、股市崩盤與金融危機,讓台灣高科技業、白領精英之渡邊太太們的海外投資資金,如共同基金與海外房地產等,均認賠贖回台灣,再次推波助瀾了熱錢回流,並集中湧向保值性較高的不動產上頭。

前述因素,才是我認為導致北台灣房價過去四年見回不回、頻頻攀高的主因,也是讓<百年大泡沫>與房地產空頭總司令等空頭看法,頻頻槓龜的主因。

兩年前,我曾經寫過一篇文章,呼籲媒體不要一直炒作房市新聞,而且,空頭學者最好也不要一直喊空房市,因為這只會讓空頭看法被軋空,導致聽話而沒買房的人最後失去了信心,最終卻於2013 年台灣房價的最高峰進場套牢。

這就是我這篇文章要關切的重點---小老百姓們,千萬不要因為實價課稅出爐後,房價只見溫和回跌,就誤認為這是台灣房價的觸底效應,並出手在高檔反彈點買房。

很多建商今春以後,拼命於媒體釋出,房價即將觸底反彈,以及未來房價只會漲、不會跌,再等不知等到何時等多頭言論,我認為,這正是在誘殺這些無知百姓與不再相信空頭學者的無辜普羅大眾。

為平衡市場氛圍,我個人認為,2013年應是北台灣房價修正後,反彈上漲的逃命波,是建商、財團與政客們集中點火,要於馬英九總統任期屆滿前,拉高出貨的最後一波逃命線。手上有多餘、非自住且租不出去的房屋的人,應該趁機倒貨,以拿回現金;至於想買房自住、卻還沒等到買點的人,再忍耐個三到五年,保證能以比目前更低廉的房價買到理想的二手屋。

但要補充說明一點的是,北台灣房價崩跌,不代表台北市房價崩盤。只要台灣的國土開發政策有問題,台北市的房價長期而言,只會上揚,不會下跌,這是因為供給量仍小於需求量的基本面問題。也就是說,即使北台灣房市走空,北市房價只會高點盤整,卻不會大幅修正。

由於很多人搞不太懂淡水河以南、以北,台灣是一邊一國,所以常常誤把台北市房價與全台房價綁在一起,這也讓建商可以魚目混珠,大大方方地以北市高房價為指標,鼓動新北、桃園房價也跟進看齊,這實在害慘了居住非台北市的廣大中產階級,是一個很沒有良心的行為。

所以,如果要用人們熟知的蛋黃理論來說明北台灣房市狀況的話,我認為,2013年將是:蛋殼滾燙(桃園、基隆)、蛋白持續增溫(新北市)、蛋黃再次發燒(北市)的一年。原因是:景氣復甦、股市好轉、建商拼命炒作、媒體應聲蟲般地附和等因素綜合發酵使然。

但這種現象是短期的,持續期間不會超過一到兩年。誠如本文開宗明義所言,台灣人口少子化是必然趨勢,特別是一般預估,2014年後,台灣死亡率將超過出生率;2022年後,台灣總體人口將逐年下降。綜合這些結構面因素,未來10-20年,台灣房市步入空頭將是必然,多頭則為偶然。

若果如此,人們何須跳進去當最後一隻高房價的青蛙呢?

我認為,如果北台灣的房地產像一顆雞蛋,則房地產泡沫化的破裂點,不會是蛋黃,而將是蛋殼與蛋白區。如果要我預言房產泡沫化劇本,我會如此試為推演:

首先,政客們不斷炒作的桃園航空城,將在機場捷運線完工後,利多出盡而成一場泡沫幻影。

緊接著,馬英九最後兩年的任期中,雙北市首長與副總統競相爭取執政大位,將衍生政治紛亂,在政客亂開支票下,北市房價會因富商的資金逃離效應而出走,轉為擁抱定存利率較高的人民幣,並帶來指標性建案的價格修正。

第三,新北市房價會受蛋黃、蛋殼擠迫而出現一波恐慌性修正波,劇烈修正區將為養蚊子許久的林口、三峽與淡水地區,恐慌修正區為新北特區、板橋等房價過高區段,溫和修正區為偏鄉、較無交通、捷運便利性地段。

以上崩盤戲碼,純屬個人看法,若將來有所雷同,純屬巧合。

但最重要的結論是:北台灣的普羅大眾與小老百姓們,千萬不要誤信媒體炒作、廣告而興沖沖地跳進去買自住房,如果你一輩子的財力只能買一間房的話,先租而不買,耐心等待更適合人居之新北市都會區房價崩跌後,再進場撿便宜貨,而不要選擇搬去上班通車要長達一小時以上的未來養蚊區,將會是比較明智的買屋抉擇喔!

王志鈞 台灣財經作家
2013/02/21
( 知識學習商業管理 )
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引用網址:http://classic-blog.udn.com/article/trackback.jsp?uid=solon8888&aid=7325093

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AJ
2015/01/01 02:47
最近在幫朋友看房子,我自己是在2012年買房,在台中市區離台中車站10分鐘車程。
我學財金出身但我目前的工作是做平面設計師,當時買房時略有算過,算的太精,原本穩定七年一次循環的,沒想到沒有把握次帶風暴那次。(因為我當時認為房地產循環速度慢,可以慢慢看好物件,但沒有想到,遺產稅造成資金浮濫這招)當時次貸風暴,房價有跌,但跌的幅度不高、時間短、真正好的物件沒有釋出,所以我沒有把握到那次,大概多花了100萬買房,哈;但,房地產景氣循環非常緩慢,真要等到跌到谷底,我看我可能等到40歲買房,所以我只好鎖定等突發事件,所以在開徵豪宅稅,奢侈稅的風向球出來,房地產謠言四期,有一波小逃命潮時,我決定入場,剛好遇到價格還算合理鄰近"雙公園"的雙拼透天;當然,我知道我買貴了,買的時候就知道了,但憑著雙公園雙拼透天,想著反轉,我也不會損失到哪裡去, 真的低點,雙公園的條件也一定有物件釋出。重點是最近在幫朋友看房,比對一下台灣人口出生率,對照房地產景氣循環,再看看目前建案推量,比照現在30-40想買房人口大概的數量,加上區域就業機會。 我也跟你推論的插不多,大概三年內看的到明顯房地產多頭氣數已盡,但!   以多快的速度下跌,跌多深就很難說。很肯定的是,彈殼外的區域,甚至是非都會區,應該是崩盤定了,就業機會穩定的大都會區,可能還可以撐5年以上,因為就算台灣人口開始負成長了,都會區也會維持一段正成長,所以房地產反轉,非都會區應該會先開很響的一槍,然後再慢慢延伸到都會區,到時候就觀察都會區是否真的抗跌了,但就算都會區跌的不深,但相對現在來講,可以選擇的好物件應該會多非常非常多。(ajpage1982@gmail.com)
執行長 王志鈞(solon8888) 於 2015-01-01 17:46 回覆:

您是非常聰明的投資人,但要小心,聰明不代表能從市場上賺到錢喔。

祝福您2015投資順利!


河魨
2013/07/09 13:07
2008金融風暴後,近幾年由於國際經濟都處於蕭條的階段,
台灣賴以為生的出口製造業訂單(包含西進台商)不如從前,
工廠產能過剩無法將所賺資金再投入工廠基礎建設,且台商對員工薪資的苛刻,
央行長期以來對台幣及匯率的阻升,造成台灣本島過多的游資熱錢無處去化,
從而造成本島游資熱錢轉向較為保值且投報率較高的房地產。

台灣房地產的推升,除了過度游資的無法去化投入以外,
推升台灣房市價格的另一個主因是台灣房產預售的制度,
預售制度投資房產並不需要直接持有房產,只要透過預售單的轉讓,
就能有豐厚的收益,此情況在桃竹兩地最為明顯。
以上只是我個人觀察的結果。

至於未來房市的多空,我不是專業人士也不是名人,不多做臆測。
只是依照市場供需及景氣循環法則,漲多必跌、跌多必漲是不變的道理,
沒有永遠的贏家,也沒有永遠的輸家。
執行長 王志鈞(solon8888) 於 2013-07-11 01:04 回覆:
所言甚是!!

TP
2013/07/08 00:44

一堆理論都扔了吧....

越多人要,漲~沒人要,跌~精華區繼續買,閉著眼睛買.....
看看那些<田瞧啊>隨便一個身價都比出國念書,考博士,年薪百萬,再不吃不喝賺一輩子的人還多


至於供需啥的....建商幾百億幾兆資產...而且他賣4/10的房子就幾乎回本了,其他多賣多賺,放著養蚊子護盤也不降價,你看能怎麼崩盤?有錢人好幾間房子也是...其他散戶,只要是有出租,夠付利息的房子,房地產泡沫都死不了....所謂供需你覺得失衡,但扣掉上述的就不一樣了

所以別在那邊高來高去還外資熱錢啥鬼的...以為在炒股票阿? ==

總之市區精華區有發展力的就必買....看看香港97暴跌,但他們的精華區現在漲到多恐怖?看看鄉下農地,十年前多少現在還是一樣多少 

執行長 王志鈞(solon8888) 於 2013-07-11 01:05 回覆:
台灣裩香港不一樣,各種情況都不同

星語
房產泡沫
2013/06/09 17:58
很認同作者的看法,現在新北市許多重劃區房價高到不合理,而且80%的房屋都是投資客買來養蚊子,將來絕對會多殺多向下修正,還有下次總統選舉,如變天換黨執政,說不定房地產會崩盤
執行長 王志鈞(solon8888) 於 2013-07-11 01:05 回覆:
agree

旁觀者200號
等級:3
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不僅跟供需也跟熱錢有關係
2013/05/02 22:30
的確,哪裡有熱錢那裏就“倒楣”,我們的投資管道真的很少,房市容納不下這些熱錢,就是要漲給你看,然而房市不會永遠都是多頭,大家可以慢慢等,就憑我們賺的錢遠遠比不上他的漲幅,誰願意背一輩子的房貸!
執行長 王志鈞(solon8888) 於 2013-07-11 01:06 回覆:
Agree!

買不起
政黨輪替,房價必跌
2013/05/02 22:20

畢竟大部分的財團還是跟藍營關係好,倘若政黨輪替,必然看壞後勢,才有可能崩跌。

現在的房市多頭的人口紅利來自於生於55年~75年之間的人,這世代的人兄弟姊妹眾多從3個到6個,成年後不造成人口紅利也難,然而這些人生的小孩可能就沒上一代的多,房是想要真正步入空頭最快也要從2017年開始。

執行長 王志鈞(solon8888) 於 2013-07-11 01:07 回覆:
我覺得不用等到2017耶,也許2014 --2015就會發生了

Tony
太準了
2013/04/25 12:41
您開宗明義預言的“ 一根利空的稻草” 已經立即出現了--黃金崩盤。你真神。這 突如其來的崩塌嚇死人,就在一夕間,今親眼目睹,感覺真是恐怖。怎會這樣? 昨天大家還說趕快買黃金,保證能漲到美金2500以上。。。。聽說有人因而走上絕路,唉!。。奉勸擁房地產的大家趕快了結獲利,不要繼續賭下去,勝算不大,可以了。見好就收,生命無價。 
執行長 王志鈞(solon8888) 於 2013-07-11 01:07 回覆:
TKS!

zaza
空頭總是來的不知不覺
2013/03/08 17:38

我想股市房市都一樣  多頭走多了都會遇上空頭

其實空頭的原因一直都在  只是市場氣氛正熱時 人們總是選擇忽略

不然SARS期間 08年金融風暴  房價難道都沒跌嗎?

華人買了房子一方面說是自住不介意漲跌  但實際上一點也不希望他跌

(誰希望自己的資產縮水呢)

空頭總會來臨的  只是不知道何時爆發而已 各國政府相競印鈔下

總有一天這個經濟泡沫會在破滅一次 或許真正的有錢人不缺錢可以不賣

但那些追逐高點 不管是自住或投資的人 一但資金出現周轉問題 相競砍價出售的情況便難免了 (最近就有認識一人 房子才買一年多 便因資金問題 草草賣出了 )

如果要說的聳動一點 有天核電廠爆炸的話 台北的房子還有價值嗎? 

世事難料 僅是如此

執行長 王志鈞(solon8888) 於 2013-07-11 01:08 回覆:
Agree

plo
題目弄反了
2013/03/05 14:13

內文可以討論   見解難論對錯

但你要表達的   題目卻弄反啦

執行長 王志鈞(solon8888) 於 2013-07-11 01:08 回覆:
是中文語意表達的問題

RICO
熱錢才能決定一切
2013/03/04 16:37

To: BG

熱前往哪裡跑

哪裡的物價就會上升

這是千古不變的道理

跟人口的減少一點關係也沒有

房地產本來就是區域化的產品

拿台北房子與紐約或北京來比較價格

毫無意義

PS: 最近由於日圓大貶導致一些投資者去日本買房地產

但這畢竟是少數

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