2010-06-05╱自立晚報╱大台北╱李桂馨

北市府「舊屋換新屋」爽到投資客！

　　國民黨籍台北市議員陳玉梅昨(4)日於市議會質詢時指出，北市府為推動老舊社區都市更新，特別規劃將針對北市屋齡逾30年之低樓層老舊公寓，推動「舊屋換新屋」方案，企圖以容積優惠方式，擴大都更政策效率。更期待能藉由此一政策推動，以提供大量平價住宅，擴大供給的手段，抑制北市住宅房價上漲。只是該政策宣布以來，不僅中央不背書，市府相關配套也仍不見蹤影，結果在預期心理炒作下，北市老舊公寓反而上漲6%，政策已瀕臨失敗。
　　根據北市府建管處統計，北市目前住宅總戶數約為49.5萬戶，其中屋齡達30年以上者約為18.8萬戶。而更進一步來看，在屋齡屋齡達30年以上之住宅戶數中，過去因為現況使用容積小於法定容積而不易推動更新的4、5層樓老舊公寓更佔了74%，共有14萬戶。這些公寓由於長期以來處於邊緣發展，不僅當初興建時即有公設不足問題，現在更因建物密集，而成為北市消防公安死角，市容也因老屋林立而不能「好好看」。
　　也因此，北市府為加速北市建築地貌更新，突破過去不易都更之這批屋齡逾30年以上，樓高4、5層，社區基地為完整街廓或基地面積達2000平方公尺的老舊公寓，北市府特別於今年4月24日對外宣布將自今年8月1日起，以為期5年方式，推動「舊屋換新屋」都市更新方案。希望能以最高2倍容積獎勵的方式，在「原地重建」、「免費換新屋」、「原建坪不縮水」、「市府買1送1再加1個車位」等保證下，鼓勵老舊公寓社區居民能自發性推動建物更新。
　　只不過市府在宣布將推動此一政策前，不僅未與中央主管機關充分溝通，也從未與地方交換過任何意見，而在政策草率端出後1個月餘，相關配套措施又根本完全不見蹤影，結果在中央不背書，符合條件的屋主無所適從下，這個被視為郝市府下一任任期重大政策與政績之一的都更正策，還是只淪為口水。結果市府期待能達成的老舊社區都更案，反而先讓原本進行中的所有都更案陷入觀望，延緩北市都更進程。
　　而在預期心理下，自北市府宣布「舊屋換新屋」政策後至5月底止，經1個多月下來的市場測試，根據房仲業第一線成交資料顯示，北市中古屋由原本3月底時平均每坪38.5萬元上衝至近45萬元，房價上漲約16.8%，高房價地段老屋甚至動輒喊價至每坪50、60萬元。而由國內各大房仲業合資成立的「樂屋網」也統計顯示，擁有文湖、淡水、新莊三條捷運線加持的中山區，30年舊屋房價比去年同期高出3成左右，顯見此一政策已經讓北市中古屋房價上漲。
　　陳玉梅批評，市府當初期待能藉由「舊屋換新屋」政策，以擴大供給的方式，抑制北市房價的天真想法早已被投資客破功。北市府聲稱不會讓「舊屋換新屋」後，因為容積獎勵而釋出販售的房子超出市價太多，但現在財團都還沒進場，中古屋已經先漲一輪。等都更後因屆時市價再漲一輪的新房子，是否還符合市府所謂的「合理市價」，大有疑問。結果市府此一「舊屋換新屋」政策除了把無力在台北市買房子的無可蝸牛往外縣市趕外，平抑屋價的成果在哪裡？
　　陳玉梅指出，要推動老舊社區都更，除了容積獎勵補足法定容積不足問題外，更重要的關鍵還是在於中央法令限制，以及後續空間利用與配置規劃。但市府在推動此一政策前，不僅未先知會中央修法調整相關法令規範，在政策牛肉宣布前後，也未認真規劃完整配套措施。就連過去阻擋都更案最常發生的釘子戶問題，市府也看不出來有要強力介入處理的打算與方法。結果一個原本可能是值得讚許的政策，最後反而在處處瑕疵下，左支右絀。
　　針對「舊屋換新屋」政策現行推動問題，陳玉梅除要求市府相關單位應於政策實際上路前，立即重新與中央、地方及專業人士充分溝通、諮詢，確實了解當前政策推動實際問題所在，並予以化解。待在民意重新匯集後，再立即重新檢討並擬定相關完整配套措施，細部規劃與調整後續完整政策執行內容與期程，以求能確實落實原初之政策規劃與預期效益，也讓受薪階級的首購族還能在台北有安身立命處所。

老舊中低層建築改建有好康　郝龍斌：1坪換1坪‎

東森2010/06/04地方中心／台北報導

　　由於都更議題發燒，使得台北市老舊公寓翻漲，台北市長郝龍斌4日至議會，對老舊中低層建築如何都更提出報告並接受備詢。針對陳碧峰、張茂楠等議員關心都市容積率問題，郝龍斌答覆表示，依台北市當初的都市規劃，人口為350萬人，容積為一萬兩千公頃，依目前北市人口260萬人，居住總容積接近一萬公頃，10年來人口保持穩定，因此容積提高到一萬兩千公頃，是合理的。

　　王正德、秦儷舫等議員關部分心民眾不瞭解都更流程，可能被建商或仲介主導。郝龍斌強調，今天報告「台北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助試辦計畫」，未來市府鼓勵住戶自組更新委員會，並且給予經費補助，讓民眾得以請專業人士規劃，而非讓建商或其他利益團體主導，讓原住戶能夠「一坪換一坪」、「有錢自己賺」。此外，住戶只要有15位以上提出申請，都市更新處會給予說明及輔導。

　　此外，秦儷舫議員也指出，部分民眾簽署民間的同意書後，不敢再有異議。更新處長林崇傑指出，目前多數民眾簽署的都不是「都市更新同意書」，而是坊間的合建契約書。更新處將在舉辦各區說明會時，提供都市更新同意書的範本。

　　部分議員也詢問目前已經在進行的更新案，若符合新方案的條件，能否撤案？郝龍斌表示，對於目前已提出申請的更新案，更新處會逐案溝通輔導。林崇傑則補充，只要適用新方案，可以重新提出申請，不過目前尚無人撤案。

　　簡余晏議員質詢濱江市場、榮星花園附近的民眾，無法適用老舊中低層建築都更方案。郝龍斌澄清，因該地區有航高限制，他在與當地民眾溝通時，已經說明清楚。

　　李文英議員則指出，目前中山、大同等老社區居民都在詢問，表示民眾已經看到這個政策了，但在執行策略上必須上民眾更瞭解。郝龍斌指出，他和民眾座談的過程中，透過專業單位的輔導，讓民眾瞭解自身權益，同時透過民眾的反應，瞭解民眾的憂心、並針對政策做必要的修正。

　　吳思瑤議員則關切，總體能給台北市多少的綠地？都發局長丁育群表示，至少將會增加基地面積15％的綠地及開放空間。

　　陳義洲議員表示，要解決四、五層樓老舊公寓的問題，必須先解決海砂屋、輻射屋的問題，必須在法令上作調整，郝龍斌表示將會注意各種狀況。

　　陳玉梅議員則擔心，更新案推動之後將會因此提高台北市民購屋的門檻，讓人無法在台北置產，尤其原來一坪38.5萬的房屋從三月底至四月份已上漲到41萬、五月45萬。郝龍斌回應，短期房價可能回揚，但長期增加供給面，將會讓房價穩定下來。

　　洪健益議員則表示，台北市部分社區因為少數釘子戶，影響都市更新的效率，郝龍斌強調，市府在必要時會執行公權力。

　　賴素如議員則建議市府必須考量執行面，在8月份開放申請時，都更處審議委員才能勝任，避免造成不公平。

　　針對少數議員質疑該專案是基於選舉考量，郝龍斌重申，這個案子經過兩年時間規劃而成，該做的政策就應該推動，沒有選舉考量。他也強調，容積是公共財，需符合全民利益。郝龍斌也以日前他在平面媒體投書的「送給市民一束鮮花」一文強調，「讓民眾習慣好的環境，城市才會進步」。

2010-06-05╱聯合報╱第B1版╱北市．運動╱記者錢震宇∕台北報導

必要時公權力介入 郝：老舊建物更新 勢在必行

　　台北市長郝龍斌昨天至議會就「台北市老舊中低層建築辦理都市更新」進行專案報告，強調此政策是協助改善窳陋市容、提升都市景觀，讓民眾「一坪換一坪、免費有車位」，有錢自己賺。
　　郝龍斌表示，台北市住宅戶數約49萬5千戶，其中屋齡31年以上住宅戶數，共18萬8千多戶，佔總戶數38%；這些住宅中，4、5層樓不易更新者更佔了74%，共14萬戶。
　　他說，他去基層，常聽到高齡長者共同反映，老舊建物沒有電梯，彷彿被軟禁無法自行離開，到樓下行走。「北市已邁入高齡化社會，站在協助弱勢立場，協助老舊建物都更勢在必行」。
　　不過，藍綠議員皆質疑，老舊建物更新利益無法回歸住戶，實際被建商、財團掌控，要求市府公權力應適時介入。
　　陳嘉銘表示，這項政策對民眾來說就像是天空一片雲，「看得到摸不到」，加上更新利益分配不均，常有釘子戶問題，增加整合困難。
　　許淑華指出，要一坪換一坪，最高給予2倍容獎，必須要是綠建築、留設社區空間、提供適當車行空間等7項必要條件，民眾不見得都能符合。她說，這樣的條件究竟有多少人可以符合，她抱懷疑態度。
　　莊瑞雄說，依照這樣的都更流程，第一個老舊建物從申請到完工最快要4年3個月，到時郝龍斌已經卸任了，批評市府此政策就是選舉買票，跟詐騙集團沒兩樣。
　　郝龍斌回應，試辦計畫就是提供誘因協助老舊建物更新，必要時公權力會介入。
　　陳玉梅表示，原本北市中古屋每坪成交價38.5萬，市府宣布政策後，4月底飆到每坪41萬、5月更到45萬，質疑「政策利多到底優惠到誰」？
　　郝龍斌認為，短期可能因民眾對中低樓層建物更新有期待，而使適用這項專案計畫的房地產增值；但長期而言，仍將因為住宅總供給量增加，促使北市房價朝向合理方向發展。

2010-06-05╱台灣時報╱第9版╱台北都要聞╱陳漢明

陳玉梅批舊屋換新屋政策破功　１

　　台北市議員陳玉梅昨天於市議會質詢時指出，北市府為推動老舊社區都市更新，特別規劃將針對北市屋齡逾三十年之低樓層老舊公寓，推動「舊屋換新屋」方案，企圖以容積優惠方式，擴大都更政策效率。更期待能藉由此一政策推動，以提供大量平價住宅，擴大供給的手段，抑制北市住宅房價上漲。只是該政策宣布以來，不僅中央不背書，市府相關配套也仍不見蹤影，結果在預期心理炒作下，北市老舊公寓反而上漲六％，政策已瀕臨失敗。
　　陳玉梅批評，市府當初期待能藉由「舊屋換新屋」政策，以擴大供給的方式，抑制北市房價的天真想法早已被投資客破功。北市府聲稱不會讓「舊屋換新屋」後，因為容積獎勵而釋出販售的房子超出市價太多，但現在財團都還沒進場，中古屋已經先漲一輪。等都更後因屆時市價再漲一輪的新房子，是否還符合市府所謂的「合理市價」，大有疑問。結果市府此一「舊屋換新屋」政策除了把無力在台北市買房子的無可蝸牛往外縣市趕外，平抑屋價的成果在哪裡？

2010-06-05╱台灣時報╱第9版╱台北都要聞╱林靜君

陳玉梅批舊屋換新屋政策破功　２

　　在高房價的趨勢下，台北市住宅政策引起各界關心。台北市長郝龍斌昨天赴台北市議會進行「台北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助試辦計畫」專案報告，強調該計畫的兩大原則是「一坪換一坪」、「有錢自己賺」，協助改善台北市景觀及一般市民的生活環境，長期讓台北市房價合理化發展，更符合一般市民的購屋需求。
　　郝龍斌表示，台北市目前公有住宅有出租國宅、中繼國宅、平價住宅，共計五千七百七十一宅，約占台北市住宅存量百分之零點六五，為全台最高；為了因應高房價趨勢，台北市預計興建小坪數十五坪的出租住宅兩百戶戶，另台北市政府參與都市更新、聯合開發分回房舍採「只租不售」，預計一百零一年提供九百三十五戶及一百零四年增加兩百九十五戶，共計可提供一千兩百三十戶；此外，包括空置校舍整修出租、閒置或老舊市場用地多目標興建出租住宅、與學校合作興建學生聯合宿舍，提供弱勢家庭、青年家庭及學生出租住宅及宿舍，希望將公有出租住宅提升至百分之五，並參考國際趨勢，預定在一百年編列預算籌設物業管理公司作為配套措施。
　　市長郝龍斌指出，台北住宅數約四十九萬五千戶，其中屋齡三十一年以上占總戶數的百分之三十八點零七；屋齡三十一年以上的住宅中，四、五層樓不易更新者占百分之七十四，共有十四萬戶。郝龍斌指出，這些房舍多為中產階級及中下所得階級所擁有，且戶數多、整合不易，現況容積高於法定容積，違建加蓋情形嚴重，現有機制不易進入更新門檻。
　　郝龍斌強調，「台北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助試辦計畫」的目標協助市民更新後「一坪換一坪，保證室內面積不縮水」；同時，透過這項試辦計畫，將「改善窳陋市容，提升都市景觀」、「因應高齡化社會，提升生活機能」、「滿足都市防災，完備都市機能」、「改善基盤公共設施，滿足現代化需求」、「引導老舊中低樓層建築，轉型綠建築與節能低碳社區」。
　　郝龍斌指出，台北市老舊中低樓層建物辦理都市更新，針對不同的更新需求，以更新重建、財務協助及整建維護三方向研訂執行策略，包括以都市計畫專案變更方式協助更新重建，如內湖清白村社區，另外像是信義區吳興街一棟五樓公寓以自立更新事業方式，自組更新會，並由市府補助，以及台電雙城街宿舍整建，以建物拉皮補助整建維護。
　　郝龍斌說，該計畫第一階段共受理三十五件申請案，補助金額為二點九八億元，其中以中山區十六件居冠，後續將在八月份開放第二階段受理申請。內政部曾表示，若台北市能試辦成功，將會推行全國。